Jual Rumah Kos Rendah. Info Penting Ejen Kena Tahu.

Dalam perjalanan kerjaya ejen hartanah, mungkin tuan puan akan dapat kes jual rumah kos rendah.

Jual rumah kos rendah ni ada cara. Rumah jenis begini ada syarat yang pembeli kena patuhi.

Cara Nak Kenal Pasti Rumah Kos Rendah

Nak tahu status kos rendah kena tengok perjanjian jual beli pemilik. Perjanjian jual beli biasanya akan nyatakan sama ada rumah kos rendah atau tidak.

Jika tidak dinyatakan, ada beberapa ciri yang tuan puan boleh kenal pasti. Di Selangor, rumah kos rendah ni biasanya:

• Berkeluasan 650 kaki persegi atau kurang untuk pangsapuri.
• Pemilik beli dengan harga RM42,000 atau kurang.

Jika rumah ada ciri ini, besar kemungkinan ianya jenis kos rendah. Ajukan pertanyaan kepada pemilik. Kemudian hubungi pemaju untuk kepastian.

Bukan Semua Orang Boleh Beli

Langkah mengenal pasti rumah kos rendah ni penting. Bukan semua orang boleh beli rumah jenis begini kerana ada syarat yang ditetapkan.

Di Selangor syarat-syaratnya adalah seperti berikut:

• Warganegara Malaysia dan berumur 18 tahun ke atas.
• Pendapatan pembeli dan pasangan tak melebihi RM5,000 jika berumah tangga.
• Pendapatan pembeli tak melebihi RM3,000 jika belum berumah tangga.
• Pembeli dan pasangan tidak pernah memiliki sebarang rumah di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
• Pembeli dan pasangan hendaklah tinggal atau berkerja di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
• Kelulusan adalah tertakluk kepada pihak berkuasa negeri.
• Pemilikan hartanah oleh pemilik mencukupi atau melebihi 5 tahun.

Prosedur Jual Rumah Kos Rendah

1) Semasa Dapat Senarai Rumah Untuk Dijual

Semasa berjumpa dengan pemilik rumah, terangkan kepada mereka tentang syarat jualan rumah kos rendah. Bila pemilik faham, mudah untuk urus expectation mereka.

Semasa ambe tulis artikel ni, ambe dapati ada sedikit perubahan syarat jualan rumah kos rendah.

Pemilikan rumah kos rendah oleh pemilik tu mesti cukup atau melebihi 5 tahun. Sebelum ni ambe rasa syarat ni tiada. Oleh itu pastikan tuan puan semak perjanjian jual beli pemilik sebelum teruskan iklan dan jualan.

2) Pengiklanan

Dalam iklan yang tuan puan buat, nyatakan terus status rumah kos rendah dan juga syarat belian. Ini untuk pastikan hanya prospek yang layak sahaja hubungi tuan puan.

3) Saringan Awal Prospek Pembeli

Bila ada prospek hubungi tuan puan bertanyakan tentang rumah, wajib buat saringan awal. Objektif saringan ni berbeza dengan rumah subsale biasa.

Selain nak ukur kemampuan dan motivasi pembeli dapatkan rumah, tuan puan nak ketahui sama ada pembeli ni cukup syarat nak beli rumah yang diiklan.

Ada setengah ejen baru tak pasti bagaimana nak semak kelayakan pembeli untuk rumah kos rendah ni. Maklumlah informasi yang diminta tu agak sensitif.

Skrip yang boleh digunakan adalah begini:

“Tuan, oleh kerana rumah ni adalah jenis kos rendah, saya mohon izin untuk terangkan syarat-syarat pembelian. Syarat-syarat ni ditetapkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).”

Bila tuan puan beri penerangan begini, prospek akan lebih bertenang. Bukan syarat tuan puan, tapi syarat LPHS.

Cuba bandingkan dengan soalan ni “Tuan, gaji berapa? Ni rumah kos rendah, ada syarat”. Soalan begini adalah agak ‘offensive’. Ambe doakan perunding hartanah terlibat dijauhkan dari bala bencana. Huhu.

Tuan puan kemudian akan terangkan syarat belian rumah kos rendah. Di akhir penerangan, tanya kepada prospek “Ada apa-apa tentang syarat ni yang saya boleh bantu?”

Soalan open-ended begini akan buat pembeli mahu bertanya. Dari komunikasi yang berikut ni lah tuan puan akan dapat kenal pasti sama ada pembeli betul-betul layak atau tidak.

4) Jika Pembeli Berminat

Setelah pembeli lihat rumah dan berminat untuk teruskan belian, terangkan prosedur belian dengan sempurna.

1. Pembeli bayar wang tandajadi 3.18% dan tandatangan surat tawaran belian (Offer to Purchase).
2. Perunding hartanah bantu prospek untuk dapatkan pinjaman.
3. Dalam masa 21 hari berkerja, pembeli tandatangan Perjanjian Jual Beli dan jelaskan baki deposit 6.82%.
4. Pembeli dan pemilik kemudian buat permohonan pindah milik rumah kos rendah di Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor.

Prosedur belian ni sama sahaja dengan rumah bukan kos rendah kecuali yang keempat. Kedua-dua pembeli dan pemilik, dengan bantuan peguam, perlu buat permohonan pindah milik ke LPHS.

Di pihak pembeli, tuan puan kena ciptakan ‘sense of urgency’. Maksudnya mereka kena cepat selesaikan permohonan dan tak boleh ada kelewatan.

5) Mendapatkan Pinjaman

Oleh kerana rumah kos rendah ni biasanya bernilai bawah RM150,000, pastikan tuan puan hantar permohonan pinjaman ke bank yang betul.

Ada sesetengah bank contohnya, tidak terima permohonan rumah bernilai bawah RM200,000.

Seeloknya tanya kepada jurubank sebelum hantar permohonan. Tuan puan tak mahu situasi di mana 3 hari kemudian jurubank hubungi tuan puan dan kata mereka tak terima permohonan tersebut. Rugi masa.

6) Tandatangan Perjanjian Jual Beli

Setelah pinjaman lulus pembeli dan penjual akan menandatangan perjanjian jual beli. Peguam kemudian akan membantu untuk menyediakan dokumen yang diperlukan.

Dalam kes jualan rumah kos rendah, Perjanjian Jual Beli tersebut adalah ‘conditional’.

Ejen tidak boleh membuat tuntutan komisyen pada ketika ini sehinggalah kebenaran kelulusan LPHS diterima.

Peguam juga mungkin tidak akan membayar baki deposit kepada penjual sehingga kelulusan selesai.

7) Permohonan ke LPHS

Setelah dokumen lengkap, pembeli dan penjual akan membuat akuan bersumpah. Dokumen juga akan disahkan. Kesemua dokumen ini kemudian dibawa ke LPHS.

Semasa permohonan, pegawai LPHS akan membuat semakan dan menasihati pembeli jika permohonan tidak dapat diteruskan.

Jawapan rasmi permohonan hanya akan diterima pembeli sebulan ke dua bulan selepas tarikh permohonan.

Tentang Gaji Pembeli

Ambe selalu terima pertanyaan, gaji pokok pembeli dan pasangan bawah RM5,000. Tapi bila dicampur dengan elaun lebih masa, pendapatan tersebut lebih daripada RM5,000. Layak ke memohon?

Dalam kes yang ambe pernah uruskan, pembeli layak. Pegawai di LPHS beritahu kepada ambe mereka akan lihat kepada gaji pokok atau gaji bersih, yang mana lebih rendah.

Contohnya, jika gaji pokok RM4,800 dan gaji bersih ialah RM5,500 setelah dicampur dengan elaun lebih masa. LPHS akan ambil kira gaji pokok sahaja.

Namun, ambe tak berani nak kata ini adalah praktis yang diterima. Mungkin pegawai yang urus kes ambe dulu lebih fleksibel.

Ambe sarankan tuan puan jika nak teruskan kes begini, eloklah ke kaunter LPHS untuk kepastian.

Malulah Jual Rumah Kos Rendah

Ada sesetengah pihak mungkin pandang rendah perunding hartanah yang jual rumah kos rendah. Secara personal, tuan puan abaikan mereka. Tak perlu malu.

Bukan mereka yang menyara keluarga tuan puan. Dan yang paling penting sekali, tuan puan bantu penjual dan pembeli. Tak kira berapa harga rumah.

Kesimpulan

Ambe harap artikel ni dapat menjadi panduan kepada ejen hartanah baru. Semoga ianya dapat memendekkan ‘learning curve’ tuan puan.

Sebelum ambe akhiri, berikut artikel yang boleh membantu tuan puan:

• Cara Menjadi Ejen Hartanah
• Skop Kerja Perunding Hartanah