Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2022

Beli rumah bukan satu proses yang mudah terutama untuk anda yang beli rumah pertama. Dalam artikel Panduan Dan Cara Beli rumah ni, matlamat saya adalah untuk kongsikan langkah komprehensif dan terperinci supaya anda beli rumah dengan berjaya, berdasarkan pengalaman 10 tahun saya dalam jual beli. Jom ikuti.

Anda juga boleh baca artikel ini dalam Bahasa Inggeris. Rujuk artikel The Ultimate Guide On How To Buy A House In Malaysia.

YouTube video

Langkah 1

Tahu Matlamat Beli Rumah

Sebelum beli rumah, anda mesti jelas apa tujuan anda beli. Saya tekankan tentang matlamat ni bukan sembang kosong. Kalau anda tersilap beli, dan terpaksa jual balik tak lama lepas dapat kunci…

…percayalah nak jual rumah ni bukan mudah. Kosnya tinggi dan rumah boleh jadi tak laku. Akhir sekali anda boleh rugi puluhan ribu.

Jadi, apa yang patut anda ambil kira?  Saya boleh katakan macam ni. Kita beli rumah ni kerana dua sebab utama. Sama ada untuk duduk atau pelaburan…

1) Beli Rumah Untuk Duduk

Kalau anda beli rumah untuk duduk, rumah tu mesti penuhi keperluan diri anda dan keluarga. Rumah tu juga anda beli ikut kemampuan, tak terlalu jauh dengan tempat kerja dan juga kemudahan yang anda selalu pergi – macam sekolah, masjid, pasaraya, restoran dan juga bank.

Baca juga: 8 Sebab Anda Perlu Beli Rumah Secepat Mungkin

Perkara yang saya sebut ni jauh lagi penting berbanding persoalan adakah harga rumah tu akan naik atau boleh dapat sewa yang tinggi.

2) Beli Rumah Untuk Pelaburan

Okay…ada pun rumah yang anda beli untuk pelaburan, soal pulangan masa hadapan tu yang utama. Lima perkara yang anda kena kaji:

kursus perunding hartanah
  • Matlamat pelaburan. Untuk pulangan modal atau pulangan sewa?
  • Berapa harga beli yang sesuai untuk anda capai matlamat pelaburan tu?
  • Adakah rumah tu ada permintaan pada masa sekarang dan masa hadapan? Atau adakah apa-apa faktor yang akan jadikan permintaan tu berkurang? Nak jawab persoalan ni, anda kena kaji lokasi. Selalunya faktor peluang pekerjaan dan akses akan beri impak kepada harga dan juga kadar sewa.
  • Jika anda target untuk pulangan sewa, adakah pulangan sewa rumah tu berbaloi berbanding bayaran bulanan dan juga kos-kos lain?
  • Apa exit plan anda. Adakah anda akan jual setelah capai harga tertentu? Berapa harganya?

Baca juga: Tips Pelaburan Hartanah (Penting!)

Dan yang paling penting sekali…kalau pelaburan tu tak menjadi, apa impaknya kepada kewangan anda dan apa alternatif yang anda ada. Anda mesti timbang soalan ni sebelum beli. Bukan sikit yang terjerat dengan pelaburan hartanah. Ada yang sampai bankrap.

matlamat belian rumah

Okay, lepas anda dah jelas dengan matlamat belian, langkah seterusnya yang anda patut buat ialah…

Langkah 2

Semak Kelayakan Dan Kemampuan Bayar Pinjaman Bank

Untuk semak kelayakan pinjaman, anda boleh minta bantuan jurubank atau perunding hartanah. Anda juga boleh buat kiraan sendiri. Macam mana caranya?

1) Semak Kelayakan Pinjaman Rumah

Nak semak kelayakan, anda boleh kira Debt Service Ratio. Ianya satu cara utama yang bank guna pakai untuk tentukan sama ada anda mampu dapat pinjaman atau tidak.

Formula Debt Service Ratio (DSR):

(Jumlah komitmen bulanan + Installment Rumah Yang Ingin Dibeli) / Pendapatan Bersih.

Jumlah komitmen bulanan tu ialah total kesemua bayaran bulanan, untuk semua pinjaman yang anda ada dengan institusi kewangan. Ini boleh jadi pinjaman peribadi, kereta, rumah dan lain-lain.

Installment rumah yang nak dibeli pula, anda boleh kira menggunakan kalkulator bayaran bulanan bank.

Baca juga: Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan

Akhir sekali ialah pendapatan bersih. Pendapatan bersih ialah pendapatan kasar anda, tolak EPF, SOCSO, Potongan Cukai Berkala (PCB) dan zakat.

semak kelayakan pinjaman perumahan

Kita ambil satu contoh. Katakan anda ingin beli rumah dan pendapatan bersih anda RM5,000. Anda ada pinjaman kereta RM1,000 dan installment rumah baru tu pula RM2,000. Maka dalam situasi ni, DSR anda ialah 50% (RM1,000 + RM2,000 / RM5,000).

Lepas dah dapat DSR ni, bandingkan dengan had maksimum DSR yang bank tetapkan. Dalam pasaran sekarang biasanya had maksimum DSR bank adalah seperti berikut:

  • Untuk pendapatan kurang RM3,000 – 60%
  • Pendapatan lebih RM3,000 – 70%

Kalau kita guna contoh tadi, DSR anda ialah 60%. Oleh kerana pendapatan anda melebihi RM3,000, maka had DSR anda ialah 70%. Dalam kes ni, besar kemungkinan anda layak dapat pinjaman kerana DSR anda lebih rendah berbanding DSR bank.

Sekarang anda dah tahu kelayakan pembiayaan anda, nasihat saya jangan terus cari dan beli rumah. Anda mesti….

2) Semak Kemampuan Bayar Pinjaman

Walaupun anda layak dapat pinjaman RM1 juta, itu bukan maknanya anda mampu bayar.

Kerana apa? Kerana setiap orang ada cabaran kewangan tersendiri. Ada klien saya dulu, dia mampu beli rumah yang mahal harganya. Tapi dia keputusan beli rumah yang jauh lebih murah. Dia tak mampu kerana menyara adik-adiknya belajar.

Baca juga: Mana Lebih Baik: Beli Atau Sewa Rumah?

Maka jadilah pembeli yang bijak. Semak pendapatan dan belanja. Kurangkan kos yang tak perlu dan buat bajet bulanan. Dari sini anda akan tahu, berapa sebenarnya anda boleh peruntukkan untuk bayar komitmen rumah. Dan belilah rumah mengikut bajet anda.

semak kelayakan pinjaman perumahan

Kalau anda buat langkah ni, saya yakin anda akan ucap terima kasih kepada diri anda sendiri satu hari nanti.

Langkah 3

Buat Persediaan Untuk Dapatkan Pinjaman Perumahan

Ok. Selain Debt Service Ratio, anda juga kena pastikan skor kewangan anda cantik. Ini bukan sahaja akan bantu kelulusan pinjaman, bahkan boleh mengurangkan kadar faedah. Ini beberapa tips yang saya boleh bagi.

1) Bayar semua komitmen tepat pada masanya

Kalau anda berhutang dengan mana-mana institusi kewangan, bayar hutang tu tepat pada masanya. Ini boleh jadi pinjaman peribadi, pinjaman kereta, pinjaman perumahan, AEON credit dan lain-lain.

Tak bayar hutang ni besar impaknya…

Kalau anda ada tunggakan sebulan, kadar faedah pinjaman rumah anda akan jadi tinggi. Manakala kalau tunggakan tu lebih sebulan, pinjaman anda mungkin tak lulus.

Baca juga: Tips Pengurusan Kewangan Dan Persediaan Beli Rumah

Ini termasuklah juga hutang PTPTN. Kalau tak mampu selesai semua tunggakan, bincanglah dengan pegawai PTPTN untuk susun dan jadualkan semula bayaran tu.

Elakkan jual apa-apa aset, termasuk kereta, melalui kaedah sambung bayar. Jauhi diri anda daripada menjadi penjamin (guarantor) untuk kenalan mahupun keluarga.

Macam mana nak tahu anda pernah terlewat bayar hutang atau tak? Anda boleh semak laporan CCRIS anda di cawangan Bank Negara atau dekat beli dekat ctoscredit.com.my. Bank pun guna laporan CCRIS ni juga untuk tentukan skor kewangan anda.

2) Perkerjaan Anda Berstatus Tetap

Untuk yang berkerja, pastikan status kerja anda dah tetap. Ini penting, kerana peluang anda untuk dapat pinjaman dengan status kontrak sangat rendah. Nota: ini tak termasuk penjawat penjawat awam. Bank masih boleh terima permohonan penjawat awam yang dah berkerja melebihi 6 bulan, sekalipun mereka belum dapat pengesahan jawatan.

3) Semak Penyata KWSP Dan Pastikan Majikan Mencarum Tepat Masa

Selain itu, periksa juga penyata KWSP anda. Pastikan majikan buat caruman secara konsisten dan tepat pada masa. Kalau ada kelewatan, tanya majikan dan minta mereka keluarkan surat justifikasi. Serahkan surat tu kepada bank masa mohon pinjaman nanti.

4) Pastikan Dokumen Sokongan Lengkap

Untuk mohon pinjaman rumah, pastikan dokumen sokongan lengkap. Jika anda bekerja, dokumen yang diperlukan ialah:

  • Salinan kad pengenalan
  • Penyata gaji tiga bulan terkini atau enam bulan terkini, jika ada pendapatan tak tetap macam elaun lebih masa (overtime).
  • Penyata bank tiga bulan terkini atau enam bulan terkini, jika ada pendapatan tak tetap macam elaun lebih masa (overtime).
  • Penyata KWSP atau borang EA
  • Dokumen sokongan untuk pendapatan sampingan (pendapatan sewa, ASB dan lain-lain)
  • Borang tempahan atau surat niat untuk anda membeli rumah

5) Beberapa Tips Penting Lain

Selain 4 perkara utama di atas, ada juga beberapa cara lain yang akan bantu permohonan pinjaman anda..

  • Pastikan gaji yang diterima dalam penyata bank sama dengan slip gaji anda.
  • Pastikan baki bulanan simpanan bank anda tak berkurang.
  • Elakkan guna lebih daripada separuh had maksima kad kredit anda. Contohnya kalau had maksimum RM6,000, jangan lebih RM3,000. Ini kerana bank akan anggap anda bergantung kepada hutang. Skor kewangan anda jadi tak cantik dan kadar faedah akan tinggi.
persediaan mendapatkan pinjaman perumahan

Bila persediaan kewangan anda dah mantap, seterusnya ialah…

Langkah 4

Cukupkan Wang Untuk Bayar Kos Beli Rumah

Ada beberapa kos yang anda perlu bayar bila beli rumah. Secara kasar anda perlu sediakan sekitar 13%-14% daripada harga rumah untuk bayar kos belian, sekiranya anda pembeli rumah pertama. Kalau anda beli rumah kedua, sekitar 15%-16%. Nota: kos beli rumah kedua lebih tinggi kerana tiada diskaun duti setem.

Jadi apa kos-kos yang terlibat tu? Ada tiga yang utama:

1) Deposit

Deposit rumah adalah sebanyak 10% daripada harga belian. Masa setuju beli rumah, anda akan bayar wang tempahan sebanyak 3% kepada agensi hartanah atau peguam sebagai pemegang amanah. Setelah pinjaman lulus, anda akan tandatangan perjanjian jual beli dan bayar baki 7% lagi, menjadikan jumlahnya 10%.

2) Kos Guaman Dan Duti Setem Perjanjian Jual Beli

Anda juga perlu sediakan tunai sebanyak 3% – 5% daripada harga belian untuk bayar kos guaman dan duti setem perjanjian jual beli. 

kursus perunding hartanah

Bilakah anda perlu bayar kos guaman ni? Bila pinjaman lulus dan anda lantik peguam untuk buat perjanjian jual beli, mereka biasanya akan minta deposit sekitar RM 300 – RM500. Baki kos guaman ni anda perlu selesaikan setelah perjanjian jual beli tu ditandatatangan dan disetem.

3) Kos-kos Lain

Selain daripada kos guaman dan duti setem perjanjian jual beli, anda juga ada beberapa kos lain, iaitu kos guaman dan duti setem perjanjian pinjaman, insuran MRTT dan kos penilaian rumah. Tapi biasanya kos-kos ni anda tak perlu bayar tunai. Kebanyakan pakej pinjaman benarkan anda untuk masukkan kos ni dalam pinjaman. Apa pun, rujuk jurubank anda sebelum teruskan.

4) Banyaknya Kena Bayar! Ada Cara Lain Tak Nak Kurangkan Bayaran Tu?

Jangan risau, ada cara. Rujuk topik Tips Beli Rumah Tanpa Deposit.

Langkah 5

Rancang Jangkamasa Jual Beli

Ok, setelah anda bersedia dari segi kewangan, anda juga mesti rancang jangkamasa jual beli tu. Persoalan yang kita nak selesaikan dalam bahagian ni ialah, kalau buat belian rumah, bila anda akan dapat kunci?

jangkamasa jual beli rumah

Untuk sesetengah individu, jangka masa jual beli ni penting. Kita mungkin perlu rancang bila perlu keluar dari rumah sewa, daftar anak di sekolah baru dan sebab-sebab lain.

Jadi macam mana kita tahu bila kita akan terima kunci? Proses jual beli ni sebenarnya berkait rapat dengan status hartanah tu.

1) Jangkamasa Hartanah Freehold Dengan Geran Individu

Hartanah freehold adalah jenis milikan kekal. Hartanah tersebut adalah milik anda selama-lamanya, melainkan jika Kerajaan mendapatkan semula hartanah tersebut melalui akta tertentu.

Di Lembah Klang, kecuali Tanah Rizab Melayu, kebanyakan hartanah freehold tak perlukan kebenaran pindah milik dari pihak berkuasa negeri.

Ini maksudnya proses pindah milik dari penjual kepada pembeli tu lebih mudah dan pendek. Proses pindah milik boleh selesai dalam tempoh 90 hari bekerja dari tarikh perjanjian jual beli. Ini maknyanya, anda akan dapat kunci sekitar 3-4 bulan.

2) Jangkamasa Hartanah Leasehold Dengan Geran Individu

Berbeza pula dengan hartanah jenis leasehold. Hartanah ini kerajaan pajak kepada anda untuk satu tempoh, biasanya 99 tahun. Bila tempoh pajakan itu hampir tamat, anda perlu perbaharui tempoh tu dengan membayar premium tanah. Kalau tak, kerajaan negeri akan ambil semula tanah itu.

Baca juga: Freehold vs Leasehold: Yang Mana Lebih Baik?

Tanah jenis leasehold ni kebanyakannya ada sekatan. Sebarang pindah milik perlukan kebenaran dari kerajaan negeri. Sebab tu lah proses pindah milik hartanah leasehold ni biasanya lebih lama. Jika hartanah freehold selesai dalam masa 3 bulan, hartanah leasehold pula akan ambil masa sekitar 6-7 bulan dari tarikh perjanjian jual beli. Jadi, rancang betul-betul belian anda.

3) Jangkamasa Lebih Lama Dalam Situasi Berikut

Ada juga beberapa keadaan yang akan jadikan proses jual beli tu lebih lama. Pertama sekali, kalau anda beli hartanah kawalan macam Rizab Melayu atau rumah kos rendah. Proses pindah milik hartanah begini perlu dapat kebenaran dan akan memakan masa ekstra 2-3 bulan.

Begitu juga kalau anda beli rumah guna pinjaman LPPSA, atau pemilik ada hutang dengan LPPSA. Anda patut jangka sekitar 1-2 bulan ekstra.

Untuk hartanah jenis geran induk / master title, prosesnya kita tak dapat jangka. Proses pindah milik hartanah master title ni perlu dapat pengesahan daripada pemaju. Kalau pemaju bagi respond yang baik, maka cepatlah prosesnya. Begitu juga sebalik.

Proses juga boleh jadi lama kalau berdepan dengan isu hak milik contohnya rumah master title yang perlu buat penukaran nama, pemaju bankrap, proses pusaka dan juga perceraian.

Contoh-contoh yang saya sebut ni mungkin perlu tambahan masa 6-12 bulan berbanding proses biasa.

Langkah 6

Kaji Lokasi Dan Ziarah Ke Rumah

Allright. Seleas anda dah rancang jangkamasa jual beli, sekarang tiba masa untuk anda cari rumah. Tapi sebelum tu…..

1) Kaji Dan Senarai Pendek Lokasi Terlebih Dahulu

Jangan main redah je pergi tengok rumah. Anda akan penat, stress dan buang masa. Pertama sekali senarai pendek dahulu lokasi mana yang sesuai dengan anda. Macam saya sebut sebelum ni, kalau beli untuk duduk, carilah rumah yang dekat dengan tempat kerja kita dan isteri. Ini akan jimatkan kos petrol, tol dan juga masa. 

Kalau tak dapat pun, pilihlah lokasi yang lebih dekat dengan tempat kerja isteri kita. Kita orang lelaki tak apa jauh sikit.

Pastikan rumah juga rumah tu dekat dengan kemudahan yang anda selalu pergi macam pasaraya, sekolah, masjid dan lain-lain.

Proses nak kaji lokasi ni bertambah penting kalau anda beli untuk pelaburan. Jangan 100% harap kepada perunding hartanah (macam saya) atau tuan rumah untuk terangkan kebaikan atau keburukan tentang rumah. Mereka ada kepentingan. Kalau pelaburan tak menjadi, anda yang akan terima padahnya. Kemudian….

2) Buat Temujanji

Bila buat temujanji ni saya cadangkan anda hadir waktu siang supaya nampak gambaran sebenar kawasan. Waktu temujanji tu juga waktu yang anda lapang. Jangan set waktu yang anda tergesa-gesa macam hari bekerja, waktu lunch atau jam 6 petang. Bila anda tergesa-gesa, anda akan silap keputusan.

Semasa buat temujanji, kalau perunding hartanah yang uruskan rumah tu tanya tentang persediaan anda untuk beli rumah, berikan kerjasama. Mereka sebenarnya nak bantu anda dapatkan rumah. 

3) Ziarah Ke Rumah

Pada hari anda ziarah ke rumah yang nak dibeli, beri perhatian kepada perkara berikut:

  • Persekitaran: ada ke perkara yang buat anda rasa tak selesa dari sudut kebersihan? Contohnya loji kumbahan, sampah atau tapat kuari.
  • Kejiranan: siapa yang akan jadi jiran anda? Keluarga, pelajar atau pekerja asing? Bagaimana sikap mereka dalam menguruskan parkir kereta dan juga sampah?
  • Ciri hartanah: tingkat berapa, menghadap apa?
  • Keadaan rumah / bangunan: adakah rumah atau bangunan diselenggara dengan baik? Adakah rumah perlu buat pembaikan? Berapa kosnya?
  • Barangan yang pemilik tinggal: adakah pemilik akan tinggalkan perabot tertentu dalam rumah? Minta mereka senaraikan.

Dari segi keadaan rumah, anda mesti semak betul-betul. Rumah selalunya dijual dengan keadaan semasa dan pemilik tak bertanggungjawab dengan kerosakan yang kita tak perasan. Biasanya ada empat jenis kerosakan yang perlu kita keluar belanja yang agak besar:  keretakan, bocor, paip tersumbat dan pendawaian.

Nota: retak cat biasa berlaku dan mudah untuk dibaiki. Tetapi retakan pada struktur adalah lebih serius. Kalau was-was, bawa kontraktor ke rumah.

cara dan tips beli rumah

Okay. Lepas anda dah tengok dan berkenan dengan rumah, sekarang anda perlu….

Langkah 7

Faham Dan Tandatangan Borang Tempahan

Borang tempahan ni biasanya ada kalau anda beli rumah melalui ejen hartanah. Borang ni sangat penting untuk jaga hak anda dan juga hak penjual. Oleh sebab itulah, anda harus faham terma-terma yang tertulis.

Antara terma dan syarat yang anda perlu ambil berat:

  • Berapa lama tempoh yang pemilik benarkan untuk anda dapat pinjaman dan tandatangan perjanjian jual beli? Biasanya ini adalah sekitar 14 hingga 21 hari bekerja.
  • Bilakah anda perlu selesaikan deposit 10% dan baki harga belian?
  • Adakah pemlik akan pulangkan semula wang tempahan kalau pinjaman tak lulus?
  • Apakah hak anda jika penjual batalkan jualan?
  • Sekiranya anda batalkan belian, apa akibatnya?

Baca juga: 8 Syarat Beli Rumah Anda Kena Tahu Dan Fahami

Selepas anda dah jelas, tandatangan booking form dan kemudian bayar 3.18% daripada harga belian kepada agensi hartanah sebagai pemegang amanah. 

Pastikan juga anda bayar amaun tu kepada agensi hartanah berdaftar. Anda boleh semak pendaftaran mereka di laman web LPPEH.

Kalau anda beli rumah terus dari penjual, elakkan bayar wang tempahan terus kepada penjual tersebut. Sekalipun mereka pemilik yang sah, anda tak kenal hati budi mereka. Sebaliknya lantik peguam dan bayar wang tempahan kepada mereka.

jangan bayar deposit beli rumah terus kepada pemilik

Peguam akan keluarkan surat tunjuk minat (letter of intent) kepada pemilik yang akan jaga kepentingan kedua pembeli dan juga penjual.

Langkah 8

Mohon Pinjaman Perumahan

Seterusnya, lengkapkan semua dokumen untuk mohon pinjaman rumah dan kemudian serahkan kepada ejen hartanah atau jurubank. Pada tahap ini, ada beberapa perkara yang anda perlu cakna.

1) Bank Mana Yang Patut Anda Guna

Saya agak bias kepada CIMB. Ini kerana proses kelulusan bank CIMB ni cepat dan syarat kelayakannya tak terlalu ketat berbanding bank-bank lain. Kadar keuntungan bank juga kompetitif, walaupun ada bank yang tawarkan lebih rendah.

Tapi saya nak sebut juga, kalau anda beli rumah dari jenis master title dan umurnya dah lebih 10 tahun, tak banyak bank yang boleh terima permohonan pinjaman anda. Kebanyakan bank anggap hartanah begini ada risiko. Setakat yang saya tahu, hanya Ambank dan Public Bank sahaja yang boleh buat kes macam ni.

2) Berapa Pinjaman Yang Anda Boleh Dapat?

Kalau anda beli rumah pertama, anda boleh dapat margin pembiayaan sehingga 100%, melalui Skim Rumah Pertamaku. Ini maknanya kalau rumah berharga RM200,000, anda boleh pinjaman sebanyak RM200,000. Skim Rumah Pertamaku juga berikan pinjaman tambahan 10% untuk anda bayar kos perjanjian pinjaman, penilaian dan insuran.

Untuk rumah kedua pula, margin pembiayaannya sehingga 90% daripada harga rumah. Manakala untuk rumah ketiga dan seterusnya, sehingga 70%. Bank juga bagi pinjaman tambahan 5% untuk anda bayar kos perjanjian pinjaman, penilaian dan insuran.

3) Berapa Kadar Faedah / Keuntungan Bank?

Kalau anda nak semak kadar faedah / keuntugan bank semasa, anda boleh semak dekat website macam loanstreet. Tapi apa pun, jangan ambil bulat-bulat kadar faedah yang bank iklankan.

Ini kerana kadar faedah ni bergantung kepada skor kewangan individu. Kalau skor kewangan pemohon tu kurang baik, dia boleh jadi akan dapat kadar yang lebih tinggi berbanding biasa.

Pada tahun 2022, kadar faedah yang normal adalah sekitar 3.3% (skim 90%) dan sekitar 3.7% untuk Skim Rumah Pertamaku.

4) Berapa Lama Bank Ambil Masa Untuk Bagi Jawapan

Biasanya bank akan ambil masa sekitar seminggu setengah untuk proses permohonan pinjaman anda. Kalau lulus, banker akan hantar butiran pinjaman kepada anda. Pastikan anda dapat pinjaman seperti yang anda mohon. 

Kemudian, tandatangan surat tawaran bank dan maklumkan kepada peguam untuk draf perjanjian jual beli. Ejen hartanah anda juga boleh cadangkan peguam yang sesuai.

Langkah 9

Tandatangan Perjanjian Jual Beli Dan Tunggu Pindah Milik Selesai

Biasanya peguam akan ambil masa sekitar 1-2 minggu untuk siapkan perjanjian jual beli. Sebelum tandatangan perjanjian tersebut, minta peguam terangkan kepada anda terma perjanjian dan anggaran masa untuk mereka selesaikan pindah milik.

Baca juga: Apa Maksud SNP / S&P Dalam Jual Beli Rumah

Kemudian, bayar baki deposit sebanyak 6.82% berserta yuran guaman. Peguam kemudian akan setem perjanjian tersebut dan seterusnya buat proses pindah milik.

Macam yang saya terangkan sebelum ni, rumah berstatus freehold dengan geran individu biasanya boleh selesai sekitar 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli. Manakala untuk rumah leasehold sekitar 6 bulan.

Masa dalam tempoh pindah milik, elok juga kalau anda follow up dengan peguam tentang status semasa pindah milik. Ini untuk pastikan jual beli tu boleh sempurna dalam jangka masa yang sepatutnya.

Kalau pindah milik tu tak selesai dalam jangka masa yang sepatutnya, pemilik akan beri anda satu bulan tambahan. Dalam tempoh ini penjual akan kenakan penalti.

Langkah 10

Terima Kunci Dan Semak Keadaan Rumah

Semasa dalam proses pindah milik, anda perlu tahu satu satu penting. Akan tiba masa nanti, anda dah kena bayar sebahagian installment rumah, tapi anda masih tak layak terima kunci.

dalam belian rumah, anda akan mula bayar bank sebelum terima kunci

Kenapa jadi macam ni? Ini kerana untuk rumah yang ada hutang, bank anda akan bayar pemilik dua kali. Bayaran pertama untuk selesaikan baki hutang mereka. Dan bayaran kedua untuk lebihan keuntungan. 

Bila bank anda bayar baki hutang pemilik, anda dah mula bayar bulanan rumah. Anda hanya layak terima kunci bila bayaran penuh dah selesai, biasanya sekitar sebulan ke dua bulan dari bayaran pertama. Jadi jangan terkejut, ini proses biasa.

Selepas semua proses selesai, dapatkan kunci daripada pemilik atau ejen. Semak keadaan rumah dan pastikan rumah tu seperti yang pemilik janjikan contohnya beserta dengan perabot. Jangan lupa juga untuk buat sambungan baru utiliti macam elektrik, air, pembetungan dan cukai pintu.

Baca juga: Adab Masuk Rumah Baru Mengikut Islam

Dah habis ke artikel ni? Nanti dulu. Ada beberapa lagi perkara penting yang saya nak kongsi. Jangan skip bahagian-bahagian berikut ni.

Cara Beli Rumah Tanpa Deposit

Sebelum saya mula bab ni, saya nak betulkan salah tanggapan ramai tentang belian rumah tanpa deposit ni. Kalau anda beli rumah subsale, beli rumah tanpa deposit bukan bermakna tanpa wang langsung.

Ini kerana anda masih perlukan tunai untuk bayar deposit. Sesetengah penjual mungkin boleh kurangkan deposit yang mereka perlukan. Tapi bukanlah makna tak ada langsung.

Deposit ini sebenarnya penting untuk anda ikat perjanjian tu dengan pemilik. Kalau tak ada memang pemilik tak yakin.

Selain itu, anda juga perlu bayar fi peguam dan duti setem. Mereka buat kerja, janganlah sampai fi peguam ni pun anda masukkan dalam pinjaman.

Jadi, apa alternatif yang anda kalau tak cukup tunai?

1) Beli Rumah Belum Siap Dari Pemaju

Cara pertama, anda boleh beli rumah belum siap daripada pemaju. Dalam pasaran sekarang, banyak pemaju tawarkan belian rumah dengan bayaran minimum. Kadang-kadang ada juga offer sampai yuran guaman dan MOT pun anda tak perlu bayar.

Nota: sebenarnya pemaju dah masukkan semua kos ni dalam harga jual.

Baca juga: Senarai Pemaju Perumahan Bermasalah. Jangan Jadi Mangsa.

2) Guna Skim Rumah Pertamaku

Kedua, anda juga boleh guna Skim Rumah Pertamaku. Melalui skim ni, pemohon yang layak boleh dapat margin pinjaman sehingga 110% dari harga belian.

Berdasarkan pengalaman saya, kadar faedah yang ditawarkan adalah lebih tinggi daripada pakej biasa (sekitar 0.4% lebih tinggi).

Sebelum mohon, semak kelayakan anda terlebih dahulu di laman web Skim Rumah Pertamaku.

3) Guna Teknik Mark-Up

Mark-up adalah teknik di mana pembeli buat manipulasi harga belian dengan tujuan nak dapatkan lebihan wang tunai. Biasanya pembeli guna kaedah ini untuk bayar deposit, yuran guaman dan kos duti setem.

Dalam kaedah mark-up:

  • Pembeli setuju buat belian dengan pemilik pada satu harga (harga asal)
  • Pembeli kemudian kemukakan kepada bank harga yang lebih tinggi daripada asal semasa memohon pinjaman (harga mark-up)
  • Di akhir proses belian, pembeli akan dapat tunai bersamaan perbezaan antara harga mark-up dan harga asal (darab margin pembiayaan).

Sebenarnya teknik ini adalah salah yang mana pembeli kemukakan maklumat yang tak betul kepada bank. Mark-up juga ada beberapa kelemahan:

  • Bayaran guaman dan duti setem yang lebih tinggi kerana ikut harga mark-up.
  • Sekiranya penjual kena Cukai Keuntungan Harta Tanah, kemungkinan mereka akan minta pembeli bayar cukai untuk bahagian mark-up.

Bagi saya elakkan guna kaedah ini. Lebih baik guna Skim Rumah Pertamaku atau buat pengeluaran KWSP.

4) Buat Pengeluaran KWSP

Akhir sekali, anda boleh membuat pengeluaran KWSP untuk bayar kos deposit dan guaman. Bila beli rumah, KWSP benarkan anda keluarkan jumlah yang sama dengan:

  • Perbezaan antara harga belian dan jumlah pinjaman;
  • Campur 10% tambahan;
  • Tertakluk kepada baki tunai dalam Akaun 2.

Sebagai contoh, katakan harga belian adalah RM100,000 dan pinjaman RM90,000. Anda boleh keluarkan RM10,000 (RM100,000 – RM90,000) dan tambahan 10% dari harga rumah sebanyak RM10,000.

Jumlah pengeluaran untuk contoh ini ialah RM20,000. Namun begitu, kalau anda guna pakej pinjaman 100% macam Skim Rumah Pertamaku, jumlah yang anda dapat hanya 10% daripada harga belian.

cara beli rumah tanpa deposit

Cara Beli Rumah Tanpa Guna Khidmat Ejen

Proses beli rumah tanpa guna khidmat ejen ni, sama sahaja macam proses yang saya terangkan sebelum ni. Cuma anda kena ambil beberapa langkah berjaga-jaga.

1) Pastikan Anda Semak Harga Pasaran Rumah

Sesetengah pemilik rumah, mereka tak semak harga pasaran masa jual. Kadang-kadang harga jual tu terlalu tinggi, tetapi ada pembeli berminat. Malangnya, mereka bayar deposit terus kepada pemilik, dan kemudian tak dapat pinjaman yang cukup.

cara beli rumah tanpa guna khidmat ejen

Ada sesetengah pemilik yang kurang faham anggap, bila pinjaman tak cukup, itu adalah masalah pembeli dan deposit yang pembeli bayar dikira hangus.

2) Bayar Deposit Kepada Peguam

Oleh sebab itu, kalau anda beli rumah terus dengan pemilik, pastikan anda bayar wang tempahan dan deposit tu kepada peguam. Kemudian, minta peguam tu untuk keluarkan surat tunjuk minat kepada pemilik. Peguam yang mahir, akan pastikan kepentingan anda terjaga melalui terma dalam surat tersebut.

3) Selesaikan Proses Secepat Mungkin

Oleh kerana anda urus sendiri belian rumah, pastikan proses tu berjalan lancar dan ikut tempoh yang termaktub dalam surat tunjuk minat. Anda mesti buat persiapan awal dari segi dokumen belian, tahu bank mana yang patut anda guna dan kenal jurubank dan peguam yang ada kebolehan untuk selesaikan jual beli tersebut.

Tips Beli Rumah

YouTube video

Dalam bahagian ni, saya nak kongsi beberapa tips beli rumah. Saya tak masukkan dekat bahagian sebelum ni kerana penerangan tu boleh jadi terlalu panjang. Tapi bahagian ni pun kritikal juga untuk anda tahu.

1) Tips Pilih Peguam

Bila anda nak pilih peguam untuk beli rumah, pilihlah peguam yang ada pengalaman dan fokusnya dalam hartanah (Conveyancing). Ini kerana, lain peguam lain kemahiran mereka. Kalau anda pilih peguam yang tak biasa dengan proses jual beli, kes tu mungkin akan jadi lambat.

Baca juga: Tips Lantik Peguam Hartanah Untuk Jual Beli Rumah

2) Semak Kategori Pengunaan Tanah Dan Syarat Nyata

Kalau anda beli rumah pertama, semak kategori penggunaan tanah dalam geran. Ini untuk pastikan anda layak dapat pengecualian duti setem, jika beli rumah bawah RM500,000.

Sesetengah hartanah macam kebanyakan pangsapuri perkhidmatan, SOHO dan SOVO, pemaju atas tanah komersial.

Untuk hartanah macam ni, anda bukan sahaja mungkin tak layak dapat pengecualian duti setem, tapi mungkin juga perlu bayar kedar cukai dan kadar utiliti yang lebih tinggi.

Bukanlah salah beli hartanah macam ni. Tapi saya ingatkan anda ni supaya tak ada kejutan kalau sampai bil dari peguam nanti.

3) Freehold vs Leasehold

Sesetengah pembeli rumah boleh jadi ada dilema. Oleh kerana freehold ni hakmilik kekal, jadi patut ke kita beli hartanah freehold sahaja.

Pendapat saya, kalau ada dua rumah bersebelahan, satu freehold dan satu lagi leasehold dan semua ciri lain adalah sama – pilihlah hartanah freehold.

Tapi kalau harga hartanah freehold ni terlalu mahal, dan anda beli untuk duduk, tak apa beli leasehold pun. Yang penting rumah tu kena dengan keperluan anda dan keluarga.

Ada pun anda beli rumah untuk pelaburan, yang paling penting bukan freehold atau leasehold ni. Yang utama ialah adakah rumah tu dapat beri pulangan yang baik pada masa hadapan.

4) Ambil Kira Kos Dan Karenah Hartanah Strata

Hartanah strata macam pangsapuri dan kondominium ada kos tambahan yang anda perlu bayar iaitu  yuran penyelenggaraan dan insuran kebarakan. Semak kos ini sebelum beli dan ambil kira dalam bajet bulanan. Ada tempat yuran penyelenggaraan boleh mencecah 50 sen untuk satu kaki persegi.

Selain itu, hartanah strata juga bermakna anda terikat dengan peraturan persatuan penduduk. Sesetengah kita mungkin anggap peraturan ni leceh. Untuk rumah landed strata misalnya, nak buat ubahsuai luar mungkin pengurusan tak bagi.

Peraturan ni sebenarnya bukanlah untuk menyusahkan penduduk. Ianya untuk kebaikan bersama. Tapi kalau ianya tak kena dengan situasi anda, cari rumah yang berstatus geran individu.

5) Hartanah Master Title

Master title merujuk kepada tanah yang mana pemaju belum lagi pecahkan kepada bahagian kecil dan pindahkan kepada pemilik. Jika anda buat carian nama, anda akan dapati pemaju masih penama tanah tersebut.

Hartanah jenis master title yang berumur lebih 10 tahun, sukar untuk dapat pinjaman bank kerana mereka anggap hartanah macam ni berisiko. Sebelum anda beli, bincanglah dahulu dengan ejen hartanah dan juga peguam.

Selain itu, ada juga kes yang mana geran individu / strata dah keluar, tetapi pemilik belum tukar kepada nama mereka. Hartanah macam ni taklah berisiko tinggi, tapi proses pindah miliknya akan jadi lama.

6) Margin Pembiayaan Rumah Ketiga

Macam yang saya dah terangkan, margin pembiayaan rumah ketiga ialah 70%. Tapi anda perlu tahu juga, margin pembiayaan ni dikira berdasarkan berapa bilangan pinjaman rumah yang anda ada, BUKAN berapa bilangan rumah.

Katakan anda ada dua buah rumah dan cadang nak beli rumah ketiga. Kalau salah satu antara rumah pertama atau kedua tu dah habis bayar, margin pinjaman anda akan jadi 90% semula (i.e. dikira pinjaman kedua). 

7) Bagaimana Pinjaman Bersama Mempengaruhi Margin Pembiayaan

Kalau anda buat pinjaman bersama, cara ini akan berikan kesan kepada margin pinjaman rumah ketiga. Macam saya sebut sebelum ni, margin pinjaman rumah pertama sehingga 100%, kedua 90%, dan ketiga 70%.

Kita ambil contoh sepasang suami isteri. Mereka boleh dapatkan 4 pinjaman perumahan pada margin lebih 90% (dua pinjaman nama isteri, dua pinjaman nama suami).

Tapi kalau pasangan itu beli rumah dan buat pinjaman bersama, bank menganggap KEDUA mereka dah guna kuota 90% Mereka kini hanya boleh membeli tiga unit pada margin 90%.

Oleh itu jika anda ingin buat pelaburan di masa akan datang, rancanglah belian supaya anda dapat maksimumkan bilangan pinjaman dengan margin > 90% ini. Apa pun, ini bukanlah wajib. Kalau kita hanya layak dapat pinjaman melalui pinjaman bersama, teruskan. Yang penting anda beli rumah.

Tips Pelaburan Hartanah

Kalau anda beli rumah untuk tujuan pelaburan, dalam pasaran yang tak menentu sekarang, ada beberapa peringatan saya nak sampaikan. Yang pertama….

1) Elak Buat Pelaburan Jangka Pendek

Terutama sekali kalau anda beli rumah dari pasaran subsale ataupun projek yang belum siap. Pasaran sekarang ni bukan lagi macam tahun 2010 yang mana anda beli rumah dan kemudian boleh buat untung selang setahun.

Baca juga: Contoh Tenancy Agreement Malaysia

Langkah terbaik ialah anda melabur untuk jangka panjang. Berapa lama jangka panjang ni? Dari data yang saya kaji, sekitar 8 tahun ke atas.

2) Hati-hati Kalau Beli Rumah Pangsapuri Servis / Kondominium

Kedua, anda mesti ambil sikap sangat sangat behati-hati kalau beli rumah dari jenis studio, pangsapuri servis dan kondominium. Ini adalah segmen hartanah yang ada lambakan serius dalam pasaran sekarang.

Di sesetengah tempat, hartanah jenis ini harganya jatuh / stagnant sepanjang 4-5 lepas. Kadar sewa pula tak berbaloi berbanding bayaran bulanan dan juga fi penyelenggaraan yang anda bayar.

3) Beli Di Kawasan Padat

Kalau anda nak beli, belilah di kawasan yang lokasinya dekat tengah bandar. Contohnya kalau di Shah Alam, betul-betul di tengah bandar Shah Alam tu. Bukan di pinggir Bandar Shah Alam (nota: ini hanya sekadar contoh).

4) Beli Rumah Minimum Tiga Bilik

Selain itu, saya rasa rumah yang ada minimum 3 bilik adalah paling selamat untuk pelaburan. Rumah macam ni lebih senang untuk sewa atau jual balik kerana anda boleh target mereka yang berkeluarga.

5) Kaji Harga Rumah Landed Di Kawasan Sekitar

Anda juga mesti kaji harga rumah landed di kawasan sekitar. Elakkan beli pangsapuri servis / kondominium yang mana harganya terlalu dekat dengan rumah bertanah macam teres, semi-d atau banglo. 

Kalau harganya dekat atau lebih tinggi berbanding rumah landed di satu-satu kawasan, itu boleh jadi petanda harga kondominium tu terlalu mahal.

tips pelaburan hartanah

Rumusan Prosedur Beli Rumah

Sebelum saya tutup artikel ni, saya nak buat rumusan pendek tentang keseluruhan prosedur beli rumah.

  • Sebelum beli rumah, anda mesti tahu matlamat belian anda. Beli untuk duduk atau pelaburan? Matlamat akan tentukan jenis rumah yang anda patut beli.
  • Buat persiapan rapi. Semak kelayakan pinjaman dan juga kemampuan anda untuk bayar pinjaman. Cukupkan wang untuk bayar kos belian sekitar 13%-15% daripada harga rumah.
  • Rancang jangkamasa belian. Pindah milik rumah freehold dengan geran individu akan ambil masa sekitar 3 bulan dari tarikh perjanjian jual beli. Leasehold sekitar 6 bulan.
  • Kaji lokasi dan keadaan rumah. Pastikan rumah kena dengan keperluan keluarga jika anda beli untuk duduk.
  • Tandatangan borang tempahan dan bayar wang tempahan sebanyak 3.18%. Kemudian mohon pinjaman dengan bank.
  • Setelah pinjaman lulus, tandatangan perjanjian jual beli dan bayar baki deposit 6.82% dan kos guaman. Setelah pindah milik selesai terima kunci dan inspect rumah.
  • Kalau anda kekurangan tunai, anda boleh guna kaedah pembiayaan Skim Rumah Pertamaku atau pengeluaran KWSP.

Terima kasih. Semoga berjaya beli rumah idaman anda. Jika anda ada pertanyaan, ajukan di ruangan komen.

Leave a Comment

252 thoughts on “Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2022”

  1. Salam Tuan,,Nak Tanya ,kalau saya dah sign LO tp tiba2 owner X JD Jual rumah dan Jual rumah Tu pada orang lain atas alasan Bayer Tu bayar cash…sedangkan saya dh bayar booking rumah dan lulus loan…ape ptt sy buat

    Reply
    • Salam Pn Hawa,

      1) Kalau belum sign loan agreement, LO tu tak ada apa-apa implikasi. Just bgtahu banker situasi puan.
      2) Puan beli rumah ni melalui ejen ke? Jika melalui ejen, biasanya booking form tu ada nyatakan, pemilik perlu pulangkan wang tempahan. Pemilik juga mesti bayar penalti kepada puan, sama dengan dengan wang tempahan tadi.
      3) Selain itu, booking form tu pun ada sebut, puan ada hak untuk enforce belian tu sekalipun pemilik tak jadi jual. Cuma yang ni mungkin sukar sikit, kena lantik peguam dan pergi ke court. Opsye no 2 tadi tu lebih mudah.

  2. Salam tuan, soalan sy fokus untuk rumah kedua:

    1. Boleh ke sy buat loan rumah kedua dengan menggabungkan loan bersama ayah sy yg merupakan pesara tentera?

    2. Apakah risiko atau kelebihan kalau memilih kawasan yg berdekatan dengan kawasan kilang?. Pembelian ini khusus untuk pelaburan semata-mata.

    3. Walaupun sy layak untuk loan LPPSA, patutkah sy menggunakan loan bank lagi untuk rumah kedua yg merupakan rumah untuk tujuan pelaburan?

    Reply
    • Salam En Saiful,

      1. Boleh gabung pinjaman dengan ayah, menggunakan pencen dia.

      2. Kelebihan: mungkin nak sewakan senang. Keburukan: kalau terlalu ramai warga asing dekat sekitar rumah tu, nak jual akan susah satu hari nanti. Harga mungkin akan stagnant / drop.

      3. Loan LPPSA akan jadikan bayaran installment tu tetap. Tapi keburukannya kos insuran agak tinggi, especially jika pemohon tu berumur. Jadi LPPSA ni kena plan dan jangan guna terlalu lewat.

  3. Assalamu’alaikum wbt.

    Tuan, adakah sebarang bayaran yang perlu kita buat kepada pihak bank untuk proses loan beli rumah even loan dah lulus. Baru ni pihak bank call untuk buat bayaran hampir RM4000 tapi tak sure bayaran apa. Terima kasih

    Reply
    • Boleh jadi ada, terutama sekali jika loan tersebut tak cukup untuk cover kos guaman perjanjian pinjaman dan insuran.

  4. As Salam, saya ingin serahkan runah dan tukar nama kepada anak tetapi masih ada baki hutang pd bank. Yang mana cara lagi baik samada refinance atau jual pada anak. Kedua, insurance perumahan seperti mrta/mrtt dan lain yang saya tidak pasti yang mana lagi bagus untuk masa akan datang.
    3. Bank terbaik untuk buat pinjaman. 4. Pinjaman direct bank atau agent lebih mudah dan menjimatkan kos. Naaf banyak pertanyaan dan Tksh

    Reply
    • Salam
      1. Jika anak memang penama bersama puan dalam rumah, buat refinance sahaja. Kalau anak bukan penama, kena buat proses jualan.

      2. MRTT vs MLTT. Yangni panjang kalau saya nak terangkan semua. Tapi antara MRTT dan MLTT, MLTT lebih baik kerana sum insured tu tak berkurang. Cuma MLTT kena bayar premium setiap bulan. MRTT lebih jimat.

      3. Kalau bank yang mudah lulus & cepat, CIMB. Rate masih competitive, tapi bukanlah terendah. Puan boleh survey dekat loanstreet untuk rate tu. Apa pun kadar keuntungan bank bila dah lulus nanti, bergantung kepada skor kewangan pemohon.

      4. Kalau agen tak caj fee agency untuk mohon pinjaman, lebih mudah dan jimat masa melalui ejen. Sebabnya ejen ada pengalaman, dengan profil kewangan pemohon, bank mana yang patut pemohon guna. Tapi kalau ejen caj fee agency, bagi saya buat sendiri pun boleh.

    • Soalan rugi atau tidak beli leasehold ni agak sukar saya nak jawab puan. Tapi 69 tahun ni sebenarnya masih panjang. Apatah lagi jika kawasan tu memang kawasan tumpuan & strategik contohnya macam tengah bandar Shah Alam. Dekat sini tempoh pajakan dah pendek, tapi kalau tanya berbaloi tak beli, of course berbaloi.