Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2020

Nak beli rumah tapi tak tahu cara? Artikel Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2019 ni akan bantu anda untuk dapatkan rumah impian. Saya akan sentuh kesemua aspek beli rumah supaya anda faham keseluruhan proses.

Sila rujuk artikel How To Buy A House Or Property In Malaysia jika anda ingin baca dalam Bahasa Inggeris.

Jom ikuti!

Bahagian 1

Tips Beli Rumah


Elak kerugian dengan 8 tips penting di bawah.

Biasanya kita beli rumah kerana dua sebab. Sama ada untuk duduk atau pun sebagai pelaburan.

Mengetahui tujuan adalah penting kerana ia menentukan jenis rumah yang anda patut beli.

Ramai yang buat kesilapan. Mereka beli atas tujuan yang salah dan akhirnya terpaksa jual semula tidak lama selepas belian.

Ada yang jual dan rugi besar selepas mengambil kira kos transaksi seperti yuran guaman, yuran agensi dan lain-lain.

Selain itu, menjual rumah juga sangat sukar sekarang ni. Pembeli mempunyai banyak pilihan.

Bayangkan berapa banyak anda rugi membayar ansuran rumah sambil menunggu pembeli tak kunjung tiba.

Jika Beli Rumah Untuk Duduk

Jika anda membeli sebuah rumah untuk diduduki, rumah anda mesti memenuhi keperluan anda dan keluarga.

Itulah keutamaan yang jauh lebih penting daripada berapa harga rumah anda akan naik atau berapa sewa yang anda boleh dapat.

Jika rumah anda turut mempunyai prospek pelaburan yang baik, ianya suatu bonus. Bukan keutamaan.

Buat langkah di bawah kalau beli rumah untuk duduk:

1) Beli ikut kemampuan

Walaupun anda boleh pinjam RM1 juta untuk membeli rumah, tidak bermakna anda mampu untuk menanggung rumah tersebut.

Buat bajet bulanan terlebih dahulu. Semak pendapatan dan perbelanjaan.

Kurangkan kos yang tidak perlu.

Daripada bajet ini baru anda tahu, berapa banyak yang anda boleh peruntukkan untuk bayar ansuran rumah.

2) Beli rumah dekat dengan tempat kerja

Jika boleh, pilih rumah berhampiran dengan tempat kerja. Ini akan menjimatkan kos petrol, tol dan juga masa.

Untuk suami, belilah rumah lebih dekat ke tempat kerja isteri.

Kita orang lelaki tak apa jauh sikit kerana mereka banyak berkorban untuk kita dan anak.

3) Kaji persekitaran

Pastikan rumah dekat dengan kemudahan seperti balai polis, restoran dan kedai runcit.

Ada klien saya beli sebuah rumah di lokasi yang jauh dari sekolah.

Dia tak sedar masa buat belian. Akhirnya terpaksa memandu 20 kilometer ekstra setiap hari untuk menghantar anaknya ke sekolah dan ke tempat kerja.

Dia jual rumahnya dan dah beli rumah baru.

Selain itu, pertimbangkan kualiti alam sekitar.

Elakkan beli dekat dengan kilang atau stesen janakuasa.

4) Ambil kira kos tambahan hartanah strata

Hartanah strata seperti pangsapuri dan kondominium ada kos tambahan seperti yuran penyelenggaraan dan insurans.

Kos ini perlu untuk menyelenggara kemudahan bersama dan juga bangunan.

Anda perlu semak kos ini sebelum membeli. Ada tempat yuran penyelenggaraan boleh mencecah 50 sen untuk satu kaki persegi.

Setelah anda semak, ambil kira kos ini dalam bajet bulanan anda untuk elakkan kejutan.

tips beli rumah

5) Jika anda memerlukan privasi

Banglo, rumah berkembar dan kondominium berkepadatan rendah adalah pilihan baik jika anda perlukan privasi.

Tetapi sudah tentulah harga hartanah sebegini lebih mahal.

6) Tiada rumah yang sempurna

Akhir sekali saya nak tekankan, adalah hampir mustahil untuk cari rumah yang sempurna.

Elakkan berharap rumah yang terbaik sehingga tak beli rumah pun.

Tak mengapa berkompromi dengan ciri-ciri tertentu tetapi buatlah pilihan terbaik.

Kalau anda masih mencari motivasi untuk beli rumah boleh ikuti artikel ‘Menyesal Tak Beli Rumah Dulu’. 8 Sebab Anda Perlu Beli Rumah Secepat Mungkin.

Jika Beli Sebagai Pelaburan

Bagaimana pula dengan pembelian untuk tujuan pelaburan?

Keutamaan di sini adalah potensi pulangan. Antara lain anda harus semak:

  • Lokasi
  • Pulangan sewa
  • Potensi masa depan untuk kenaikan harga dan sewa
  • Berapa lama untuk anda terima balik tunai yang dilaburkan
  • Pulangan tahunan atas pelaburan

Anda perlu buat kiraan ini sebelum buat keputusan dan ambil kira perkara di bawah:

1) Elakkan melabur untuk jangka pendek

Bagi mereka yang ingin melabur…

Pada masa penulisan, terdapat lambakan hartanah di pasaran.

Pemaju sukar untuk jual unit mereka.

Ada yang sehingga menukar portfolio untuk memberi tumpuan lebih kepada perumahan mampu milik dan bukan lagi hartanah mewah.

Sementara itu, dalam pasaran hartanah siap, saya dapati ada kawasan yang mengalami kejatuhan harga.

Anda perlu gandakan usaha, kajian dan kesabaran jika mahu melabur pada masa ini.

Sekiranya anda beli, jangan harapkan untuk dapat keuntungan dalam tempoh satu atau dua tahun.

Saya jangka pasaran tidak akan bertambah baik dalam jangka masa pendek.

Tetapi bagi pelabur jangka panjang, inilah saatnya untuk masuk pasaran.

2) Jika anda ingin melabur hartanah jenis kondominium

Seperti yang saya kata, sekarang ni terdapat lambakan hartanah.

Secara khususnya pasaran hartanah kondomium antara yang paling teruk.

Anda perlu berhati-hati.

Buat kajian kondominium sekitar dan berapa harga rumah atas tanah yang dijual di kawasan kondominium yang anda ingin beli.

Ini kerana harga kondominium tersebut boleh jadi tidak seimbang.

Harga rumah atas tanah mungkin dah turun dan menyebabkan prospek belian kondominium tidak begitu menarik.

Selain itu, ada juga pemaju melancarkan kondominium dengan harga harga yang setanding dengan harga atas tanah di kawasan sekitar.

Jauhi kondominium sebegini.

Harga mungkin jatuh dan nak cari penyewa pun boleh jadi azab.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 2

Jenis Hak Milik Tanah


Jika anda telah senarai pendek hartanah yang nak dibeli, adalah penting juga untuk anda fahami jenis hak milik tanah. Ini mempengaruhi banyak perkara seperti tempoh milikan, kelayakan pinjaman dan tempoh pindah milik.

1) Semak penggunaan tanah

Anda perlu kenal pasti sama ada pemaju bina hartanah di atas tanah kediaman atau komersial.

Harta seperti pangsapuri perkhidmatan, SOHO dan SOVO misalnya, dibina di atas tanah komersial.

Anda perlu membayar cukai dan kadar utiliti yang lebih tinggi.

Bagi pembeli rumah pertama, kerajaan juga tidak memberikan diskaun duti setem (MOT).

Bukanlah salah tapi anda mesti tahu apa yang anda beli.

Malahan, ada antara kita lebih sukakan hartanah sebegini kerana terdapat lot komersial seperti kedai dan restoran.

2) Periksa sama ada hartanah dari jenis freehold atau leasehold

Pegangan tanah mempengaruhi proses belian dan juga kawalan anda ke atas suatu hartanah.

Hartanah Freehold

Hartanah pegangan bebas atau freehold adalah milikan tetap.

Hartanah tersebut adalah milik anda selama-lamanya melainkan jika Kerajaan mendapatkan semula hartanah tersebut melalui akta tertentu.

Di Lembah Klang, kecuali Tanah Rizab Melayu, hartanah freehold jarang memerlukan kebenaran pindah milik dari pihak berkuasa negeri.

Ini bermakna proses pindah milik dari penjual kepada pembeli adalah lebih mudah dan lebih pendek.

Peguam boleh selesaikan proses pemindahan dalam masa 90 hari bekerja dari perjanjian jual beli.

Hartanah Leasehold

Berbeza pula dengan hartanah leasehold…

Hartanah ini dipajak kepada anda untuk suatu tempoh, biasanya 99 tahun.

Apabila tempoh pajakan itu hampir tamat, anda boleh melanjutkan tempoh pajakan dengan membayar premium.

Kerajaan negeri akan ambil semula tanah itu jika anda tidak perbaharui.

Oleh kerana kerajaan negeri adalah pemilik muktamad, sebarang pindah milik perlukan kebenaran dari mereka.

Oleh itu, proses untuk memindahkan pemilikan bagi harta pegangan pajak lebih lama daripada pemilikan tetap.

Peguam boleh selesaikan proses pemindahan dalam tempoh 6-7 bulan dari perjanjian jual beli.

Namun anda perlu tahu..

Pindah milik hartanah leasehold dari penjual Bumiputera kepada pembeli bukan Bumiputera adalah sukar.

Ini kerana kerajaan negeri mungkin mempunyai dasar untuk mengekalkan pegangan Bumiputera dalam hartanah.

Mereka tidak akan luluskan permohonan melainkan atas alasan yang kuat.

Selain itu, jika anda berhasrat untuk beli hartanah leasehold, jangan lupa untuk periksa baki tempoh pajakan.

Bank tidak akan luluskan pinjaman untuk tempoh pajakan berbaki 40 tahun ke bawah.

jenis hak milik tanah

3) Ketahui sama ada hartanah adalah lot Bumiputera atau Rizab Melayu

Apabila pemaju memohon untuk membina projek perumahan, pihak berkuasa mungkin mengenakan suatu kuota.

Pemaju hanya boleh menjual unit ini kepada Bumiputera dengan diskaun.

Inilah yang kita panggil sebagai lot Bumiputera.

Tidak kira sama ada hartanah itu freehold atau leasehold, penjual Bumiputera tidak boleh memindahkan unit Bumiputera kepada pembeli bukan Bumiputera.

Walau bagaimana pun, pemilik Bumiputera yang memiliki hartanah freehold tanpa sekatan, masih boleh menjual kepada bukan Bumiputera…

…sekiranya status tanah itu ditukar kepada milikan individu atau strata.

Berbanding dengan lot Bumiputera, status Rizab Melayu adalah lebih ketat.

Kerajaan hanya benarkan jual beli hartanah jenis ini di kalangan orang Melayu.

Kedua-dua hartanah freehold dan leasehold, boleh jadi berstatus Rizab Melayu pada masa yang sama.

4) Sahkan sama ada hartanah jenis hakmilik strata, individu atau master title

Master title merujuk kepada tanah yang mana pemaju belum lagi pecahkan kepada bahagian kecil dan pindahkan kepada pemilik.

Jika anda buat carian nama, anda akan dapati pemaju masih memiliki tanah tersebut.

Membeli rumah master title berumur lebih dari 10 tahun melalui pinjaman bank adalah sukar.

  • Majoriti bank tidak akan luluskan pinjaman kecuali Bank Simpanan Nasional.
  • Itu juga menandakan bahawa pemaju yang terlibat mungkin bermasalah.

Anda tak perlu risau isu ini jika beli rumah yang dalam pembinaan. Ada peraturan yang melindungi anda.

Tetapi berhati-hati jika anda membeli hartanah siap.

Terutama pangsapuri dan kondominium.

Ada juga kes-kes di mana geran individu dan strata telah dikeluarkan, tetapi pemilik belum memulakan proses pindah milik.

Bank masih boleh membiayai hartanah sebegini tetapi tempoh pembelian akan mengambil yang lama.

Apabila pemaju dah pecahkan bahagian dan buat pindah milik kepada pembeli, ia menjadi hak milik individu untuk kebanyakan rumah atas tanah dan..

… kita panggil hak milik strata untuk pangsapuri, kondominium, townhouse dan sesetengah rumah atas tanah.

5) Freehold vs leasehold

Adakah anda perlu beli hanya hartanah freehold?

Ada banyak pendapat. Ni pendapat saya:

Sekiranya ada dua rumah bersebelahan, satu freehold dan satu lagi leasehold dan semua ciri lain adalah sama – pilih pegangan bebas.

Baca Juga: Freehold vs Leasehold: Yang Mana Lebih Baik?

Jika anda membeli rumah diduduki, keutamaannya adalah ciri yang sesuai dengan anda dan keluarga, sekalipun rumah tersebut leasehold.

Apabila membeli untuk pelaburan, apa yang lebih penting adalah permintaan dan pulangan pelaburan. Tak guna beli hartanah freehold tapi tiada siapa yang mahu beli atau sewa.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 3

Kos Membeli Rumah


Secara amnya, anda perlu sediakan jumlah tunai sebanyak 13% -15% dari harga rumah untuk kos belian rumah di bawah.

1) Deposit

Deposit adalah sebanyak 10% daripada harga belian.

Bila dah bersetuju nak buat belian, anda akan bayar wang tanda jadi (Booking fee) sebanyak 3.18% kepada agensi hartanah atau peguam sebagai pemegang amanah.

Anda kemudian akan memohon pinjaman perumahan. Jika tiada masalah pinjaman biasanya lulus dalam tempoh 10 hari berkerja.

Selepas itu, anda akan tandatangan perjanjian jual beli dan bayar baki deposit 6.82%.

2) Kos Guaman Dan Duti Setem

Sediakan tunai sebanyak 3% – 5% daripada harga belian untuk kos guaman dan duti setem.

Kos guaman termasuk kos fi profesional peguam, upah dan juga duti setem.

Bilakah anda perlu bayar kos guaman?

kos beli rumah

Apabila anda lantik peguam, mereka akan minta anda bayar deposit sekitar RM 300 – RM500.

Kemudian setelah perjanjian jual beli ditandatangani, anda perlu membayar baki kos guaman.

Bagi perjanjian pinjaman pula, kebanyakan pakej pinjaman boleh menyerap kos guaman. Tapi elok juga anda semak dengan jurubank terlebih dahulu.

Ini kerana ada pakej pinjaman yang tidak menanggung kos guaman. Sebagai contoh Skim Rumah Pertamaku dan Skim Perumahan Belia.

3) Kos-kos lain

Untuk pinjaman perumahan ada juga kos insuran dan penilaian yang perlu ditanggung.

Kos ini biasanya disertakan ke dalam pinjaman perumahan.

Seperti di atas, semak dengan jurubank untuk kepastian.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 4

Persediaan Mendapatkan Pinjaman Perumahan


Untuk memohon pinjaman perumahan, anda mesti uruskan kewangan dan buat persiapan dengan baik. Ikuti tips ini.

1) Pastikan perkerjaan berstatus tetap.

Untuk yang berkerja tetap, pastikan status anda sebagai pekerja tetap.

Ini kerana bank menilai kestabilan pendapatan anda melalui status kerja.

Status kerja sementara atau kontrak merendahkan peluang anda untuk dapat pinjaman.

Jika anda baru mula berkerja, semak surat lantikan anda.

Biasanya majikan akan tukar status anda kepada berkerja tetap dalam tempoh sekitar 3-6 bulan.

Ini tak termasuk bagi yang berkerja kerajaan.

Bank akan terima permohonan penjawat awam yang dah berkerja melebihi 6 bulan sekalipun mereka belum dapat pengesahan jawatan.

2) Semak penyata KWSP dan pastikan majikan mencarum tepat masa.

Selain itu, periksa penyata KWSP anda.

Anda nak pastikan majikan mencarum secara konsisten dan tepat masa.

Jika tidak, bank mungkin menganggap majikan anda tak stabil dan menurunkan skor kewangan anda.

Saya pernah ada klien yang majikannya lambat mencarum.

Isu tersebut menyebabkan permohonan pinjaman tertunda. Nasib baiklah penjual sabar menunggu sehingga isu tersebut selesai.

3) Pastikan gaji yang diterima dalam penyata bank sama dengan slip gaji

Gaji bersih dalam penyata gaji anda mesti sama dengan yang diterima dalam penyata bank.

Bunyi remah, tapi masalah ni selalu berlaku.

4) Bayar cukai pendapatan

Jangan lari dari membayar cukai. Ianya melanggar undang-undang dan memberi masalah semasa memohon pinjaman.

Ini kerana bank memerlukan borang EA untuk luluskan permohonan anda.

Majoriti majikan membuat potongan cukai berkala (PCB) daripada gaji bulanan.

Tapi jika majikan anda tak buat PCB, anda mesti bayar cukai tahunan. Jika tidak pinjaman boleh ditolak.

LHDN juga mungkin akan kenakan penalti.

persediaan mendapatkan pinjaman perumahan

5) Bayar semua komitmen tepat pada masanya

Pastikan anda bayar komitmen bulanan sedia ada kepada institusi kewangan mengikut jadual.

Ini boleh jadi pinjaman peribadi, pinjaman kereta, pinjaman perumahan dan lain-lain.

Sebenarnya bank boleh akses rekod bayaran anda dari sistem CCRIS Bank Negara. Mereka akan gunakan laporan ini untuk menilai skor kewangan anda.

Selamat tinggal rumah impian, jika anda ada tunggakan lebih dua bulan untuk komitmen sedia ada.

Walaupun bank masih boleh luluskan pinjaman jika anda mempunyai kelewatan hanya satu bulan, mereka masih anggap anda berisiko dan kadar faedah anda akan lebih tinggi.

Di samping itu…

Sekiranya anda memiliki pinjaman PTPTN, bayar tepat pada masanya.

Bayar tunggakan atau jika anda tidak mampu, bincanglah dengan pegawai PTPN untuk menyusun atau jadualkan semula pembayaran anda.

Elakkan jual kereta tanpa menukar hakmilik (sambung bayar). Jika pemilik baru tidak bayar ansuran, ini akan menjejaskan rekod CCRIS anda.

Jangan menjadi penjamin. Banyak kes pinjaman ditolak kerana penjamin gagal jelaskan hutang.

6) Gunakan kad kredit dengan bijak

Elakkan menggunakan lebih daripada separuh had maksima kad kredit anda.

Ini kerana bank akan menganggap anda bergantung kepada kad kredit dan menurunkan skor kewangan anda.

7) Pastikan baki bank anda tidak susut

Bank juga menilai baki bank bulanan anda. Jika boleh, pastikan baki akhir terus meningkat setiap bulan.

Di samping itu, jika anda mempunyai gaji sekitar RM5,000 sebulan, adalah baik jika baki bank anda tidak kurang RM1,000.

8) Semak laporan CCRIS

Anda boleh mencetak laporan CCRIS di Bank Negara atau dalam talian.

Dari laporan ini, anda dapat tahu rekod bayaran anda dan juga kelewatan jika ada.

Dengan memeriksa laporan CCRIS juga memberi anda gambaran penuh tentang komitmen anda.

Kadang-kadang, anda boleh jadi tidak sedar anda ada komitmen sehinggalah anda semak laporan CCRIS.

Ini boleh menjadi pinjaman dengan syarikat kredit seperti AEON misalnya.

9) Buat saringan awal dengan jurubank

Anda juga boleh minta bantuan jurubank untuk buat saringan kelayakan.

Jurubank boleh menasihati anda berapa pinjaman yang layak berdasarkan pendapatan anda.

10) Pastikan dokumen sokongan lengkap

Untuk membeli rumah pastikan dokumen sokongan lengkap. Jika anda bekerja, berikut adalah dokumen yang diperlukan:

  • Salinan kad pengenalan
  • Penyata gaji tiga bulan terkini
  • Penyata bank tiga bulan terkini
  • Penyata KWSP atau borang EA
  • Dokumen sokongan untuk pendapatan sampingan (pendapatan sewa, ASB dan lain-lain)
  • Borang tempahan atau surat niat untuk membeli rumah

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 5

Memohon Pinjaman Perumahan


Jangan mohon pinjaman perumahan selagi anda tak baca tips di bawah.

1) Margin pembiayaan

Margin pinjaman untuk rumah pertama dan kedua adalah 90%.

Sebagai contoh, katakan anda beli rumah pertama dengan harga RM100,000. Bank akan beri pinjam RM90,000 dan baki RM10,000 anda perlu bayar tunai sebagai deposit.

Jika anda membeli rumah ketiga melalui pinjaman, margin pembiayaan akan menjadi 70%.

Poin di bawah ini penting…

Bank menentukan margin pembiayaan anda berdasarkan bilangan pinjaman perumahan yang anda miliki.

Jika anda mempunyai dua pinjaman perumahan, margin pinjaman rumah ketiga ialah 70%.

Walau bagaimanapun, andai kata anda dah jelaskan pinjaman perumahan pertama atau kedua, margin kembali ke 90% semula.

Jadi ingat ini. Margin pembiayaan bukan bergantung pada bilangan rumah yang anda miliki, sebaliknya bilangan pinjaman perumahan.

Selain itu, bank menyediakan tambahan 5% daripada harga belian untuk menampung yuran guaman perjanjian pinjaman, duti setem dan fi penilaian.

Itulah sebabnya kadang-kadang kita lihat iklan bank 90 + 5%.

2) Bagaimana pinjaman bersama mempengaruhi margin pembiayaan

Jika anda buat pinjaman bersama, cara ini akan berikan kesan kepada margin pinjaman rumah ketiga.

Seperti saya nyatakan, margin pinjaman rumah pertama dan kedua ialah 90%. Yang ketiga 70%.

Kita ambil contoh sepasang suami isteri. Mereka boleh dapatkan 4 pinjaman perumahan pada margin 90% (dua pinjaman nama isteri, dua pinjaman nama suami).

Walau bagaimanapun…

Jika pasangan itu beli rumah dan buat pinjaman bersama, bank menganggap KEDUA mereka dah guna kuota 90%.

Mereka kini hanya boleh membeli tiga unit pada margin 90%.

Oleh itu jika anda ingin buat pelaburan di masa akan datang, rancanglah belian supaya anda dapat maksimumkan bilangan pinjaman dengan margin 90% ini.

memohon pinjaman perumahan

3) Pakej pinjaman perumahan

Patut pilih pakej dengan kadar faedah tetap atau berubah (variable rate)?

Saya cadangkan mengambil kadar berubah.

Ini kerana kadar faedah tetap jauh lebih tinggi.

Seingat saya sepanjang 10 tahun lepas, kadar berubah tak pernah melebihi kadar tetap.

Anda akan nikmati ansuran bulanan yang lebih rendah jika guna kadar berubah.

Untuk yang beragama Islam, jangan lupa pilih pakej patuh syariah.

4) Kadar faedah pinjaman perumahan

Gunakan Loanstreet untuk semak kadar faedah pakej pinjaman.

Tapi ingat…

Janganlah terlalu berharap untuk dapat kadar faedah seperti yang diiklankan.

Ini kerana, bank menawarkan kadar faedah berdasarkan banyak faktor seperti

  • Skor kredit anda
  • Kestabilan majikan
  • Industri mana anda bekerja
  • Harga dan lokasi rumah

Jika bank anggap anda berisiko berdasarkan faktor ini, kadar faedah akan lebih tinggi.

Pada tahun 2019, kadar faedah yang normal adalah sekitar 4.4% hingga 5% untuk pakej 90% manakala sekitar 5% – 5.5% untuk pinjaman 100% seperti Skim Rumah Pertamaku.

5) Jika kewangan anda kukuh

Saya cadangkan anda guna CIMB atau Maybank.

Servis dua bank ni memang terbaik dan laju. Mereka boleh luluskan pinjaman perumahan anda dalam tempoh 5 hari je sekiranya semua dokumen lengkap.

RHB pun bagus juga. Pinjaman lebih mudah lulus kerana had nisbah hutang (DSR) RHB lebih fleksibel berbanding Maybank dan CIMB.

6) Jika anda membeli hartanah berstatus master title berumur lebih dari 10 tahun

Tiada pilihan. Bank Simpanan Nasional satu-satunya bank yang akan menerima permohonan anda.

7) Pinjaman 100%

Bank-bank utama di Malaysia ada tawarkan Skim Rumah Pertamaku. Tapi berdasarkan pengalaman saya, Bank Islam menawarkan kadar faedah yang lebih rendah berbanding bank lain.

Sekiranya anda nak guna Skim Perumahan Belia, boleh rujuk Bank Simpanan Nasional.

8) Beberapa tips tambahan

Bank akan luluskan pinjaman anda dalam masa 2 minggu secara purata.

Apabila pinjaman lulus, anda kena beritahu peguam untuk mereka siapkan perjanjian jual beli.

Anda juga perlu menandatangani surat tawaran pinjaman dari bank. Baca dan faham betul-betul surat tawaran ni…

…dan pastikan anda dapat apa yang anda mohon.

Contohnya, jika anda mohon pinjaman untuk dapatkan margin 90% dan fi peguam dimasukkan dalam pinjaman, surat tawaran pinjaman mesti sebut perkara tu.

Ada seorang klien saya, bank luluskan pinjamannya lebih rendah daripada apa yang dia minta. Dia tandatangan surat tawaran tanpa baca terma.

Banyak masalah timbul lepas tu bila saya sedari jumlah pinjaman tak mencukupi.

Nasib baiklah dia belum lagi tandatangan perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman.

Saya kemudian bantu dia untuk dapatkan pinjaman dari bank lain. Walaupun akhirnya berjaya, masalah itu menyebabkan kelewatan yang boleh dielak.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 6

Cara Beli Rumah Tanpa Deposit Atau Modal


Anda boleh beli rumah tanpa deposit menggunakan cara berikut:

  1. Beli rumah dari pemaju
  2. Guna Skim Rumah Pertamaku
  3. Guna Skim Perumahan Belia BSN
  4. Buat pengeluaran KWSP.

1) Mitos beli rumah terpakai tanpa deposit

Sebelum saya mula, saya nak betulkan salah tanggapan ramai.

Untuk rumah terpakai…

Beli rumah tanpa deposit bukan bermakna tanpa wang.

Ini kerana:

  • Anda memerlukan tunai untuk membayar wang tandajadi. Biasanya 3.18% dari harga belian. Ini adalah cagaran dan saya tak rasa pemilik akan bersetuju jika anda mahu beli tanpa bayaran cagaran.
  • Anda perlu bayar baki deposit kira-kira 6.82% apabila menandatangani perjanjian jual beli. Bukan semua pemilik boleh tunggu wang ini dari KWSP atau pinjaman 100%.
  • Anda perlu membayar peguam untuk fi mereka dan duti setem.

Selepas belian selesai, anda akan terima semula deposit yang telah anda bayar dari KWSP atau pinjaman 100%.

Dan anda tidak akan dapat balik amaun yang anda bayar untuk kos guaman dan duti setem.

2) Beli rumah belum siap dari pemaju

Sebagai alternatif, jika anda kekurangan tunai, anda boleh beli rumah belum siap dari pemaju.

Ada pemaju tawarkan belian rumah dengan bayaran tempahan minimum tanpa kos guaman dan MOT.

Tetapi sebenarnya, majoriti pemaju sudah ambil kira semua ini dalam harga jual. Pinjaman bank anda akan lebih tinggi untuk bayar kos ini.

3) Guna Skim Rumah Pertamaku

Kerajaan memperkenalkan Skim Rumah Pertamaku pada tahun 2012 untuk membantu golongan muda membeli rumah pertama mereka.

Kebanyakan bank di Malaysia menawarkan skim ini.

Di bawah skim ini, pemohon yang layak boleh mendapatkan margin pinjaman sehingga 100% dari harga belian.

Berdasarkan pengalaman saya, kadar faedah yang ditawarkan adalah lebih tinggi daripada pakej biasa. Saya anggarkan sekitar 5% hingga 5.5%.

Sebelum anda mohon, semak kelayakan anda terlebih dahulu di laman web Skim Rumah Pertamaku.

4) Skim Perumahan Belia BSN

Bank Simpanan Nasional merupakan pelopor Skim Perumahan Belia.

Ada juga beberapa bank lain yang tawarkan skim lebih kurang sama seperti Bank Rakyat dan Bank Muamalat (kalau tak silap).

Sama seperti Skim Rumah Pertamaku, skim ini menawarkan margin pinjaman sehingga 100% dari harga belian.

Kadar faedah juga tinggi. Sekitar 5% hingga 5.5% dan skim ini tidak menyerap yuran guaman, duti setem dan kos penilaian.

Jadi apa yang istimewa?

Untuk 2 tahun pertama, Skim Perumahan Belia akan beri subsidi ansuran bulanan sebanyak RM200.

Sebagai contoh, katakan bayaran bulanan ialah RM700.

Anda hanya membayar RM500 untuk 2 tahun pertama. Selepas tahun kedua, pembayaran bulanan akan kembali kepada RM700.

Rujuk cawangan atau laman web BSN untuk maklumat lanjut mengenai kelayakan.

cara beli rumah tanpa deposit

5) Guna teknik mark-up

Mark-up adalah teknik di mana pembeli memanipulasi harga belian dengan tujuan nak dapatkan wang tunai.

Biasanya pembeli guna kaedah ini untuk bayar deposit, yuran guaman dan kos duti setem.

Ada juga yang culas nak dapatkan wang tambahan.

Dalam kaedah mark-up:

  • Pembeli setuju buat belian pada suatu harga (harga asal)
  • Pembeli kemudian mengemukakan kepada bank harga yang lebih tinggi daripada asal apabila memohon pinjaman (harga mark-up)
  • Di akhir proses belian, pembeli akan dapat tunai bersamaan perbezaan antara harga mark-up dan harga asal (darab margin pembiayaan).

Teknik ini adalah salah.

Anda mengemukakan maklumat yang tak betul kepada bank untuk mendapatkan wang tunai tambahan.

Banyak bank seperti Maybank telah laksanakan beberapa prosedur yang menghalang teknik ini.

Mark-up juga mempunyai banyak kelemahan:

  • Ansuran bulanan yang lebih tinggi
  • Mengurangkan kapasiti anda untuk mendapatkan pinjaman berikutnya
  • Bayaran guaman dan duti setem yang lebih tinggi
  • Sekiranya penjual kena Cukai Keuntungan Harta Tanah, kemungkinan mereka akan minta pembeli bayar cukai untuk bahagian mark-up
  • Menyebabkan pembeli mempunyai tabiat mengambil jalan mudah

Bagi saya elakkan guna kaedah ini. Jika anda berdisiplin menyimpan, anda juga boleh membeli rumah.

Sebagai alternatif, lebih baik guna Skim Utama Rumah Pertamaku atau Skim Perumahan Belia.

6) Buat pengeluaran KWSP

Akhir sekali, anda boleh membuat pengeluaran KWSP untuk biayai kos deposit dan guaman.

KWSP membolehkan anda mengeluarkan jumlah yang sama dengan:

  • Perbezaan antara harga belian dan jumlah pinjaman;
  • Campur 10% tambahan;
  • Tertakluk kepada baki tunai dalam Akaun 2.

Baca JugaMudahnya Cara Nak Semak Penyata KWSP Secara Online

Sebagai contoh, katakan harga belian adalah RM100,000 dan pinjaman RM90,000.

Anda boleh mengeluarkan RM10,000 (RM100,000 – RM90,000) dan tambahan 10% dari harga rumah sebanyak RM10,000.

Jumlah pengeluaran untuk contoh ini ialah RM20,000.

Walau bagaimanapun, sekiranya anda menggunakan pakej pinjaman 100% seperti Skim Rumah Pertamaku, jumlah yang anda dapat hanya 10% daripada harga belian.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 7

Prosedur Beli Rumah


9 langkah untuk dapatkan rumah impian anda.

1) Buat kajian

Anda mesti kaji rumah yang nak dibeli.

Jangan harapkan ejen hartanah atau penjual buat kajian untuk anda kerana akhir sekali andalah pemilik tersebut.

Jadi…

Sebelum hadir temujanji untuk lihat rumah, pastikan anda tahu serba sedikit tentang:

  • Lokasi rumah dan kejiranan
  • Kemudahan tempatan seperti balai polis, sekolah dan hospital
  • Nilai pasaran rumah dan harga yang diminta untuk rumah yang sama di kawasan kejiranan
  • Akses jalan
  • Hasil sewa dan anggaran lain jika anda membeli untuk pelaburan.

2) Buat temu janji untuk lihat rumah

Hubungi ejen hartanah atau penjual untuk temu janji.

Saya cadangkan anda aturkan masa waktu siang hari untuk dapat gambaran kawasan sekitar.

Manalah tahu kot tak nampak kubur depan rumah waktu malam.

Selain itu, lawat semula rumah tersebut pada waktu sibuk untuk lihat jika ada kesesakan.

Ada sesetengah lokasi, trafiknya teruk pada waktu pagi dan pulang kerja.

Semasa anda buat temujanji…

Ejen hartanah yang baik akan bertanya tentang persediaan anda membeli dan juga menyemak kelayakan pinjaman anda.

Beri kerjasama penuh. Mereka sangat membantu jika mereka memahami persediaan anda.

3) Lihat rumah

Pada hari viewing, beri perhatian kepada perkara berikut:

  • Persekitaran
    Adakah terdapat pekara yang membuat anda tidak senang tinggal di sana? Loji kumbahan atau stesen janakuasa misalnya.
  • Lokasi mikro hartanah
    Tingkat berapa atau arah mana rumah menghadap?
  • Kejiranan
    Siapa yang akan jadi jiran anda? Keluarga, pelajar atau pekerja asing?
  • Penyelenggaraan
    Adakah rumah atau bangunan diselenggara dengan baik? Bagaimana dengan kebersihan? Dan berapa bayaran penyelenggaraan sebulan?
  • Keadaan rumah
    Periksa sebarang kerosakan pada rumah. Ada 4 jenis kerosakan yang mahal untuk diperbetul: retak, bocor, paip tersumbat dan pendawaian.

Nota: retak cat biasa berlaku dan mudah untuk dibaiki. Tetapi retakan pada struktur adalah lebih serius. Jika ragu-ragu, bawa kontraktor ke rumah.

Di samping itu, senaraikan perabot yang dijanjikan oleh penjual kepada anda, dan lampirkan senarai tersebut dalam perjanjian jual beli untuk elakkan masalah pada masa hadapan.

4) Tandatangan borang tempahan

Selepas anda bersetuju dengan harga, tiba masanya untuk tandatangan borang tempahan atau booking form.

Beri perhatian kepada terma-terma dalam borang ini kerana ianya sangat penting.

Jika tak ikut, proses beli rumah boleh timbul masalah dan paling teruk pemilik boleh menuntut wang tempahan (booking fee) anda.

Antara terma yang anda perlu ambil berat:

  • Berapa lama tempoh yang dibenarkan untuk dapat pinjaman dan tandatangan perjanjian jual beli? Biasanya ini adalah sekitar 14 hingga 21 hari bekerja.
  • Bilakah anda perlu menyelesaikan deposit 10% dan baki harga belian?
  • Adakah booking fee anda dikembalikan jika bank tidak meluluskan pinjaman anda?
  • Apakah hak anda jika penjual membatalkan jualan?
  • Jika anda batalkan belian, apakah akibatnya?

Di sini saya sertakan juga contoh surat tawaran belian rumah untuk rujukan dan pemahaman anda.

Untuk buat tempahan, tandatangan booking form dan kemudian bayar 3.18% daripada harga belian kepada agensi hartanah sebagai pemegang amanah.

Pastikan anda bayar kepada agensi hartanah berdaftar. Anda boleh semak pendaftaran mereka di laman web LPPEH.

Jika anda beli dari penjual, elakkan bayar booking fee terus kepada penjual. Lantik peguam dan bayar kepada mereka.

Ini kerana:

  • Anda tidak kenal penjual. Manalah tahu kot mereka tu scammer.
  • Peguam masih belum sahkan hakmilik rumah. Rumah tu boleh jadi bukan milik penjual tu pun.
  • Bank masih belum luluskan pinjaman dan penjual mungkin telah membelanjakan wang anda.
prosedur beli rumah

5) Memohon pinjaman perumahan dan mendapatkan khidmat peguam

Apabila penjual bersetuju dengan tawaran anda, anda kemudian memohon pinjaman perumahan.

Selain itu, anda juga perlu mendapatkan khidmat peguam untuk buat perjanjian jual beli, selewat-lewatnya setelah bank meluluskan pinjaman anda.

Ejen hartanah boleh tolong anda untuk selesaikan dua perkara ini.

6) Tandatangan perjanjian jual beli

Pastikan anda tandatangan perjanjian jual beli dalam tempoh yang ditetapkan dalam booking form.

Biasanya tempoh ini antara 14 hingga 21 hari bekerja.

Sebelum anda tadatangan perjanjian jual beli…

Minta peguam untuk terangkan kepada anda terma perjanjian dan anggaran masa untuk mereka selesaikan pindah milik.

Ini penting kerana anda ingin tahu bilakah perlu berpindah ke rumah yang anda beli.

Kemudian, bayar baki deposit sebanyak 6.82% berserta yuran guaman.

7) Tunggu sehingga pindah milik selesai

Peguam akan membantu anda untuk buat pindah milik.

Tapi berapa lama prosesnya?

Ini bergantung kepada jenis atau status geran rumah, dan juga sejauh mana rumitnya pindah milik tersebut.

Untuk hartanah freehold dengan geran individu atau strata, biasanya peguam dapat selesaikan pindahan dalam tempoh 90 hari bekerja dari tarikh perjanjian jual beli.

Proses mungkin lebih lama untuk:

  • Hartanah leasehold; atau
  • Hartanah jenis master title

Ini kerana pindah milik untuk hartanah ini memerlukan kebenaran atau pengesahan daripada pihak berkuasa negeri atau pemaju.

Proses untuk mendapatkan kebenaran menjual / pengesahan boleh mengambil masa kira-kira satu hingga tiga bulan, bergantung kepada jawapan pihak yang terlibat.

Peguam hanya boleh buat pindah milik setelah kebenaran ini diperoleh. Proses pindah milik tu pula memerlukan tambahan 90 hari.

Secara amnya, proses pindah milik hartanah freehold atau master title mengambil masa sekitar 6-7 bulan dari tarikh perjanjian jual beli.

8) Apa yang berlaku jika anda tak dapat selesaikan belian dalam tempoh yang ditetapkan?

Pemilik akan beri anda satu bulan tambahan. Dalam tempoh ini penjual akan mengenakan penalti sebanyak 8% atas sebab kelewatan.

9) Pada penghujung proses…

Bank anda buat bayaran kepada pemilik dua kali. Pertama untuk selesaikan baki hutang mereka. Bayaran kedua untuk bayar keuntungan.

Adalah penting untuk anda tahu..

Ansuran bulanan anda bermula apabila bank dah buat bayaran pertama. Ketika ini, pemilik belum lagi serahkan kunci kepada anda.

Rumah itu adalah milik anda hanya setelah bank anda buat bayaran kedua, sekitar satu hingga dua bulan dari bayaran pertama.

Baca JugaAdab Masuk Rumah Baru Mengikut Islam

Setelah selesai, pindahkan bil utiliti, penyelenggaraan dan cukai pintu kepada nama anda.

Tahniah kerana berjaya memiliki rumah!

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 8

Tips Memilih Peguam


Elakkan pilih peguam sebarangan. Nanti pening dibuatnya.

1) Pilih peguam yang berpengalaman

Peguam ni boleh jadi khusus dalam bidang tertentu. Pilihlah peguam yang fokus dalam hartanah supaya proses jual beli anda lancar tanpa masalah.

Tanya rakan taulan yang pernah beli rumah, atau ejen hartanah untuk dapatkan peguam yang baik dan mahir.

2) Guna khidmat peguam yang ada reputasi baik

Peguam yang ada reputasi baik akan jaga amanah yang anda berikan. Mereka lindungi kepentingan dan tak cilok duit anda.

Mereka juga fokus memberikan servis yang terbaik dan tidak buat sambil lewa atau buat kerja sampingan lain.

Saya dah jumpa macam-macam jenis peguam. Ada yang buat separuh masa dan turut buat kerja freelance.

Elakkan jenis peguam sebegini. Mengundang pelbagai masalah kerana mereka tak boleh berikan perhatian sepenuhnya kepada kes anda.

3) Pilih peguam yang berhampiran dengan rumah yang dibeli

Jika boleh, pilih seorang peguam berdekatan dengan rumah yang anda beli. Terutama jika anda beli rumah dengan status master title.

Mereka lebih arif dengan pihak berkuasa, pemaju dan juga isu-isu setempat.

4) Dapatkan sebut harga

Dapatkan sebut harga dari peguam supaya anda dapat buat persiapan.

Bila dapat sebut harga tu, tak perlulah nak tawar-menawar sangat. Kerja peguam ni lama, renyah dan sukar.

Caj mereka pula tidaklah berbeza sangat kalau anda turut dapatkan sebut harga dari firma lain. Ini kerana kerajaan mengawal fi mereka.

Yang lebih penting adalah memilih peguam yang dipercayai berbanding yang termurah. Percayalah, kurang sakit kepala anda.

Bila anda lantik peguam, mereka biasanya akan minta anda bayar deposit. Anda perlu buat bayaran penuh apabila perjanjian jual beli dah ditandatangani.

Nota: anda boleh ikuti artikel Panduan Melantik Peguam Hartanah Untuk Jual Beli Rumah untuk dapatkan tips lanjut untuk memilih peguam.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 9

Masalah-masalah Utama Belian Rumah


Berikut adalah isu yang selalu terjadi semasa beli rumah dan cara nak tangani.

1) Beli hartanah master title berumur lebih 10 tahun

Kebanyakan bank tak boleh bagi pinjaman untuk hartanah sebegini. Pada masa penulisan ini, hanya Bank Simpanan Nasional yang masih terima.

2) Beli rumah yang mana geran dalam proses perfection

Jika anda beli rumah master title yang mana geran belum pemaju sempurnakan kepada nama penjual, proses belian akan mengambil masa.

Ini kerana pemaju perlu memindahkan hak milik kepada penjual, sebelum mereka boleh pindahkan kepada anda.

Nota: ada pemaju boleh buat pindahan terus kepada pembeli. Ini biasanya melibatkan hartanah freehold. Tetapi jarang sangatlah.Proses ini boleh mengambil masa tambahan sekitar lima hingga dua belas bulan dari proses biasa.

Oleh itu, anda perlu ambil kira jangka masa ini dalam perancangan anda sebelum buat belian.

3) Pemaju bankrap

Anda masih boleh beli rumah master title yang mana pemajunya sudah bankrap, dengan syarat ada liquidator yang menguruskan.

Tetapi janganlah pula berharap anda akan dapat kunci cepat. Proses pindah milik akan memakan masa.

4) Perceraian

Sekiranya anda beli rumah dari penjual yang berpisah, tanyakan sama ada mereka dah lalui proses mahkamah untuk tentukan bahagian.

Jika mereka tak buat, belian adalah berisiko. Anda kena pastikan kedua bekas suami dan isteri:

  • Setuju untuk menjual
  • Terima harga yang ditawarkan
  • Komited untuk tandatangan perjanjian jual beli dan selesaikan pindah milik
  • Hormati bahagian bekas pasangan

Pastikan juga anda bayar booking fee kepada ejen atau peguam untuk elak masalah.

Saya telah uruskan banyak kes seperti ini. Ianya melibatkan emosi dan salah seorang dari kedua bekas pasangan boleh jadi tidak komited untuk selesaikan jualan.

[Kembali ke Kandungan]

Kesimpulan

Dah sampai ke hujung juga artikel Panduan Dan Cara Beli Rumah ni. InsyaAllah saya akan update dari semasa ke semasa jika ada penambahan.

Sebelum saya akhiri, berikut antara artikel lain yang anda boleh ikuti:

Saya harap artikel ni sedikit sebanyak membantu anda untuk membeli rumah. Mohon kongsikan jika bermanfaat ya. Jika ada soalan boleh lontarkan di ruangan komen di bawah.

227 thoughts on “Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2020”

  1. Assalammualaikum wbt.Encik Arif,saya ingin bertanya,saya telah gunakan loan kerajaan (LPPSA)untuk membeli tanah lot. Loan saya lulus 100% mengikut harga tanah yang saya beli.Adakah saya masih layak untuk menggunakan loan kerajaan untuk membeli rumah? Mohon Encik Arif beri pandangan dan cadangan kepada saya.

  2. assalamualikum tuan, bole cek kelayakan saya ke tuan,bercadang untuk membeli rumah teres di sekitar rawang dalam harga rm 350k-500k
    pendapatan basic gaji saya rm1950 -personal loan 480 – elk kredit kereta rm 500 + elaun/komisen 4k/5k masuk dalam payslip setiap bulan..elaun komisen adalah tetap dibayar dan masuk dalam bank statement..saya baru bekerja 7 bulan

  3. assalamualaikum tuan..

    saya ingin mintak pendapat tuan.. saya dsn suami asalnya orang terengganu.. tp sekarang menetap di johor sebab suami kerja disini.. kami bercadang ingin beli rumah di sini.. tp dlm masa sama tetap merancang untuk balik kampung dlm 5 atau 6 tahun lagi..

    bila difikirkan agak rugi jika bulan2 terpaksa bayar sewa rumah.. kami bercadang ingin membeli rumah sendiri..

    rumah bagaimana yang sesuai bagi pandangan tuan memandangkan suatu hari nanti kami mungkin akan jual balik atau sewakan rumah tersebuat apabila berpeluang balik ke kampung di terengganu..

  4. Salam. Saya nak mintak pencerahan drp pihak tuan. Baru-baru ni saya ada beli rumah di shah Alam. Snp sudah sign, legal fees dan deposit sudah dibayar penuh. Masalah sekarang saya dimaklumkan dari pihak lawyer yang rumah tu fall under medium low cost dan perlu apply consent daripada LPHS. Dan gaji saya tak layak. Saya ada tanya beberapa pihak untuk mendapat kepastian tentang status rumah tu, dan semua pihak cakap rumah tu adalah medium cost. Tetapi lawyer still mahu apply consent. Dan bagitau saya jika consent tak lepas dia akan pulangkan deposit. Mungkin saya akan tanggung kos kerugian untuk proses guaman. Apa yang patut saya buat? T kasih

  5. Assalamualaikum Tuan..mohon pendapat.. Saya telah buat mark up loan dengan pemaju dari harga sebenar utk ambil cash utk beli perabot dll.. Pemaju berjanji verbally menggunakan text message utk menyerahkan wang semasa 1st claim daripada bank.. Apakah langkah yg perlu saya buat utk langkah keselamatan saya jika sekiranya PEMAJU TIDAK MENYERAHKAN WANG dari mark up loan saya? Adakah saya perlu memasukkan dalam perjanjian jual beli?..

  6. Salam tuan,saya dlm proses pembelian rumah pertama,just settle bayar booking fee rm 1000,rumah still undercon. Kalau ikut promotion by developer legal fee percuma,0% downpayment
    Rumah tu harga 438k dan lepas rebate jadi 380k.
    Adakah saya perlu apply loan gov pada harga selepas rebate atau pada harga 438k?

  7. Salam tuan. Apakah tindakan yg sewajarnya jika tempoh rumah yg saya beli itu melebihi 5 bulan. Pinjaman dari bank sudahpun lulus.. tapi masih belim dapat kunci rumah..

  8. Salam.. sy membeli rumah subsale condominium.. tp skrg nie stuck pada cukai tanah yang owner kata pada lawyer kne tggu bil baru utk mboleh buat bayaran bg pertukaran nama… sign s&p pd bln 2 bersama owner tp sampai skrg masih pending pada cukai kata nya… adakah kne tggu cukai selesai baru boleh jln kn kerja?? tempoh yg di beri bank tu sudah tamat adakah akan di kenakan penalti pada sy disebab kan owner lambat selesaikan cukai..> rumah di selangor..

  9. SALAM tuan arif
    sy umur 24 nk beli rumah selangorKu harga 110k
    dkt salak tinggi..kawasan bagus ada kelengkapan yg baik.
    buat loan ngn BSN guna skim belia seperti yg tuan nyatakan diatas.. dgn kadar cukai 5.2% full loan bulan2 rm617 selamat 35tahun..
    berbalai ke keputusan sy ini..utk rumah pertama..

  10. Salam incik ariff,

    Saya dalam proses membeli rumah 2nd dari owner asal rumah yang saya tinggal sekarang.soalan saya adalah,

    1)berapakah anggaran pencentage pinjaman yang saya boleh dapat meskipun ia adalah rumah pertama saya?

    2)pinjaman di beri mengikut harga rumah yang diberi pemilik asal (117,000) atau nilai harga rumah sebenar mengikut bank?

    3)bekerja di singapura dan tidak pernah dikenekan tax.adakah saya perlu dapatkan EA Form/IR8A dari IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore)?

  11. Salam tuan, saya tgh buntu sekarang ni. Saya pekerja swasta, ada tanah untuk buat rumah. Sy plan nak apply housing loan, tp sy taknak gunakan khidmat kontraktor, sbb 1) nak jimat 2) Saya lebih senang beli material sendiri ikut minat dan budget. So persoalannya, adakah mungkin bank akan luluskan pinjaman sy tanpa kontraktor? ada cara lain tak selain personal loan? Apa cadangan tuan untuk kes saya? Okay ke kalau tak guna kontraktor, dan sy berurusan terus dgn tukang rumah?Tq..

  12. Salam En.Arif,
    Saya merancang utk membeli rumah pertama, hakmilik ibu bernilai anggaran 400k dgn menggunakan loan lppsa.Disini saya ada beberapa persoalan:
    1) Perlukah saya membayar deposit 10%?Khidmat guaman perlu diambil sebelum atau slepas loan lulus?
    2) Tiada masalahkah jika harga jualan dibawah market value? (jumlah loan berdasarkan harga jualan atau market value ye?)
    3) Berapakah anggaran jumlah fi guaman, duty stamp, mot & lain2 yg perlu saya tanggung?adakah diantara byaran ini boleh diserap masuk ke dalam loan.

    Terima Kasih

  13. Salam.

    Nak tanya macam mana tau kelayakan utk tempoh pinjaman? Adakah ambik kira baki tempoh perkhidmatan sebelum nak pencen? Contohnya, 2018 ni saya ada 20 tahun lagi sebelum pencen.

    Dah cuba google & cari info kat website bank2..tapi macam tak dapat input je. Maybe saya kurang faham dgn penjelasan & terma2 hartanah ni..

    Thanks.

  14. Salam en Arif, saya mahu minta pendapat, saya ingin membuat sebuah rumah untuk ibu saya dengan harga rm100k, tetapi nama pada geran tanah itu nama nenek dan dipersetujui, cara atau pakej pinjaman manakah yang terbaik perlu saya lakukan. Terima kasih en..

  15. Hello Arif Hussin. Saya mempunyai rakan dari luar negara yang berminat untuk membeli rumah di Malaysia dan memerlukan ejen untuk urusan pembelian rumah. Boleh saya dapatkan e-mel tuan untuk rakan saya berhubung?

  16. As salam tuan,

    Mahon pandangan

    Sy mahu membeli rumah bersama.gaji sy dan suami dlm rm6100
    Setakat hari ini kami hanya ada satu personal load monthly rm814..itu sahaja.
    Masalahnya

    Berapa tempoh kelulusan yg bank akan beri untuk loan rumah?
    Note
    usia wife:34
    Usia suami:38

    Utk rumah bersama adakah usia kami utk temph pjg diamik kira.

    Utk loan rumah max pinjaman berapa tahun?

    Maksimum harga rumah berapa rm yg kami mampu beli?

    Kalau usia isteri 34 dan suami 38..adakah faktor usia ini terlibat langsung dlm jangka masa pinjaman loan

    Mohon pencerahan
    K
    017 317 3897

  17. Salam Tuan, nak tanya pasal duit booking. Saya dah bayar duit booking kepada agent developer secara (online transfer). Pihak bank berjaya meluluskan pinjaman loan saya, tetapi disebabkan faktor faktor lain saya tak dapat teruskan pembelian rumah tersebut.

    1) Duit booking dah bayar.
    2) Pinjaman loan lulus tapi tak sign.
    3) SnP document tak siap lagi.

    Boleh ke saya dapatkan duit booking daripada agent developer? Agent kata duit lesap begitu saja kalau kita yang reject loan. Macam mana nak handle ye?

  18. Salam En Ariff,
    Ibu saya mempunyai rumah keluarga di Kampung Baru KL, bagaimana saya hendak tahu nilai sebenar harga pasaran tanah dan rumah tersebut ketika ini? Adakah saya perlu membayar fee untuk mendapatkan nilaian harga tersebut?
    Terima kasih

  19. Assalamualaikum En. Arif, saya merancang untuk beli rumah dari ayah saya. Tapi saya langsung tak tahu apakah 1st step. Adakah saya perlu cari ejen hartanah utk buat nilaian harga rumah dulu atau pergi ke pihak bank dulu?

    • Salam. Oleh kerana dah ada pembeli, puan mungkin tak perlu khidmat ejen hartanah. Langkah seperti berikut:

      1) Berhubung dengan banker dan buat permohonan pinjaman. Banker akan buat semakan nilai hartanah.

      2) Setelah pinjaman lulus, dapatkan khidmat peguam.

  20. Assalamualaikum En. Arif.

    Saya ade persoalan. Saya ade membuat belian rumah subsale berstatus leasehold. Setakat ni bank yang saya buat loan sudah membuat bayaran pada bank penjual. Saya juga telah mula membayar ansuran bulanan kepada bank. Dan saya juga telah diminta oleh peguam untuk membuat bayaran kos guaman dan agent fee. Bayaran ini juga saya telah diselesaikan. Menurut agen sekarang ini menunggu pihak bank membuat bayaran kepada penjual. Saya nak tahu, setelah urusan bayaran pihak bank kepada penjual selesai, agen akan menyerahkan kunci rumah pada saya.

    1) Selain dari kunci rumah, ape lagi yang saya akan terima yang menyatakan rumah tu sah milik saya?

    2)Macam mana dengan geran rumah?

    3)pertukaran name keatas cukai pintu dan bil utiliti, sekiranya ada tunggakan bagaimana nak uruskan?

    • Salam.

      1) Bukti pemilikan adalah perjanjian jual beli dan salinan geran

      2) Geran rumah yang original akan dipajak ke bank

      3) Sepatutnya puan terima rumah bebas daripada sebarang tunggakan kecuali cukai pintu / tanah yang mungkin akan dibahagi antara puan dan penjual mengikut bulan. Boleh cek dengan peguam tentang perkara ni.

  21. Salam Encik Arif, just a simple question, pembeli sepatutnya dikenakan cukai tanah once selepas sign SPA atau selepas vacant possession?

  22. Assalamualaikum tuan..apa pendapat tentang rumawip ,hrga 300k,highrise, lokasi strategik. saya baru disahkan jawatan dan ingin menggunakan pinjaman skim dibawah lppsa..

    • Saya rasa RUMAWIP ni peluang yang bagus untuk pembeli rumah pertama. Harga yang ditawarkan tu susah nak dapat dalam pasaran biasa. Mungkin kerajaan beri subsidi kos binaan kepada pemaju.

  23. Salam, sy nak tanya, saya gov servant, sy ada deal dgn developer utk beli rumah semi D berharga 334K dgn pinjaman loan 350K (jumlah ni adlh termasuk yuran peguam), selepas developer semak kelayakan sy, maka instalment sy adalah rm1790/month selama 30 tahun dgn menggunakan loan gov iaitu 4% interest. Soalan sy, bila sy check guna kalkulator, instalment sy sepatutnya kurang dpd jumlah yg developer inform tp bila sy tanya, developer bgtau jumlah instalment rm1790 tu termasuk insuran, adakah itu bermakna pinjaman sy nnti akan lebih dpd 350K?
    Adakah developer cuba untuk menipu saya..ini adalah pengalaman pertama sy beli rumah..
    Terima kasih atas pertolongan tuan..

    • Salam. Jika RM350k belum termasuk insurance, saya rasa benar amount installment tu akan lebih tinggi setelah dimasukkan insuran.

  24. Salam Tuan. Saya telah beli sebuah rumah subsale dan saya telah dikenakan penalti lebih kurang 5k sebab lambat proses pembayaran kepada owner rumah walaupun bukan saya yang bersalah dan ianya ketidaadilan bagi pembeli macam saya ini. Saya telah minta pihak lawyer bank untuk membuat kronologi kelewatan perkara tersebut dan ianya masih lagi dalam tindakan. Mohon pendapat tuan apa yang saya perlu lakukan untuk mengelakan membayar penalti tersebut?

  25. Hellow tn..saya james dr sibu sarawak..nak tanya..saya&isteri ada beli rumah di sibu sarawak dan telah mula bayar dekat 1tahun lebih…dapat kunci rumah akhir tahun 2016 sampai sekarang…masalah nya sekarang baru hari ini (12.3.2018) lawyer call dan beritahu Gerah/Freehold dah siap dan perlu bayar rm4k lebih…perlukah ada bayaran untuk dapatkan geran tersebut??

    • Hi. Biasanya semasa belian dengan pemaju, geran masih lagi nama pemaju. Bila buat penukaran, ada caj duti setem akan dikenakan. Ianya normal.

  26. Salam Sejahtera Tuan Arif Husain,
    Isteri saya ditawarkan satu kedaiaman Rumah Selangorku berharga RM180k.
    1. Gaji bersih saya RM 2850, gaji bersih isteri RM 2500.
    2. Saya berumur 32 tahun, Isteri berumur 27 tahun.
    3. Pemaju menasihati untuk joint loan kerana faktor gaji isteri saya rendah.
    4. Duit KWSP kami berdua sekitar RM17K latest update Feb.2018
    Wajarkah kami memohon pembiayaan penuh rumah pertama dengan pihak bank? atau sebaliknya?. Mohon nasihat dan pencerahan dari pihak tuan.

    • Salam tuan. Pakej pembiayaan penuh ni ada target market dia iaitu untuk yang tak boleh sediakan deposit belian. Jika tuan berkemampuan untuk buat demikian, tak perlu ambil pembiayaan penuh kerana kadar faedah / keuntungan bank tu adalah tinggi untuk pakej begini.

  27. assalam tuan,

    ayah saya baru ingin menjual sebuah rumah flat berharga 100k.pembeli baru telah buat loan 3 bulan lepas, tapi ayah saya masih tidak dapat duit dari peguam lagi.saya nak tanya pada tuan,berpa lamakah proses medapat bayaran itu setelah loan telah dibuat?

    • Tuan, fakta masih tak lengkap untuk buat estimation jangka masa. Perlu ada butiran geran rumah:
      1. freehold / leasehold
      2. Master title / geran batal / strata.

  28. Assalamualaikum tuan Arif, saya dalam proses beli rumah untuk pinjaman kerajaan. Bila lawyer panggil untuk tandatangan SnP, pemaju letakkan syarat/perjanjian tambahan iaitu pembeli tak boleh tuntut pampasan bila projek perumahan lewat siap ikut jadual. Minta pendapat tuan Arif

    • Salam tuan. Oleh kerana saya lebih fokus kepada subsale, mungkin jawapan ni tak tepat. Biasanya projek perumahan ni dikawal bawah akta Pemajuan Perumahan (HDA). Sales & purchase agreement dia seragam. Antara lain, S&P menyebut developer akan dikenakan caj kelewatan jika lambat. Mohon tuan semak sama ada pemaju mempunyai lesen HDA dan juga peguam yang terlibat. Berikut antara terma yang normal untuk schedule H (rumah apartment/condo):

      Time for delivery of vacant possession

      (1) Vacant possession of the said Parcel shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in clause 27 herein within thirty-six (36) calendar months from the date of this Agreement.

      (2) If the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Parcel in the manner stipulated in clause 27 herein within the time stipulated in subclause (1), the Vendor shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry date of the delivery of vacant possession in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel. Such liquidated damages shall be paid by the Vendor to the Purchaser immediately upon the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel.

      (3) For the avoidance of doubt, any cause of action to claim liquidated damages by the Purchaser under this clause shall accrue on the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel.

      (4) For the purpose of claiming any liquidated damages in the Tribunal of Homebuyer Claims established under section 16B of the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 [Act 118], such claim shall be made not later than twelve months from—

      (a) the date of issuance of the certificate of fitness for occupation for the said Parcel; or

      (b) the expiry date of the defects liability period as set out in clause 30.

Leave a Comment