Bongkar! Cara Selamatkan Rumah Yang Nak Kena Lelong

Jujur kata, ansuran bulanan rumah boleh jadi satu jumlah yang besar. Ada yang tanggung bayaran ni kerana tersilap beli rumah. Ada juga yang beli rumah, kemudian tak mampu bayar kerana perubahan dalam gaya hidup. Rumah kemudian nak kena lelong dengan bank. Kalau berada dalam situasi ni, apa perlu kita buat?

Keburukan Jika Rumah Kena Lelong

Sebelum saya cerita tentang cara nak selamatkan rumah dari lelongan, mari terangkan dulu keburukan kalau rumah kena lelong.

1) Tidak dapat kawal harga

Bila rumah kena lelong, penjual akan hilang kawalan dengan harga.

Kita tak tahu apa cara yang bank guna untuk tentukan harga lelongan atau apa yang kita panggil sebagai reserved price.

Boleh jadi mereka guna forced sale value yang penilai tentukan. Atau mungkin baki pinjaman (campur kos lelongan dan jualan) atau mereka tentukan dengan cara lain.

Tapi yang pasti…

Bank bukan nak buat untung bila mereka lelong. Mereka hanya nak dapat balik baki pinjaman yang penjual belum bayar. Itu motivasi utama mereka.

Jadi besar kemungkinan harga reserved price tu jauh di bawah harga pasaran.

2) Jangan harap sangat bidaan tu tinggi

Bila rumah kena lelong, pelelong akan buka harga untuk bidaan. Bank akan jual rumah tu kepada pembida yang paling tinggi.

Cuma yang beli rumah lelong ni kebanyakannya pelabur hartanah. Mereka dah harga yang mereka nak bida supaya pulangan berbaloi.

Jadi mereka juga tiada motivasi untuk beli dengan harga yang tinggi.

Lebih teruk lagi kalau rumah tu hanya ada seorang je pembida. Mereka menang dengan harga reserved price yang rendah.

Kadang-kadang boleh berlaku juga komplot antara pembida. Mereka bayar pembida lain supaya jangan lawan harga.

Pembida yang bayar tu kemudian menang dengan reserve price. Pemilik rumah akan rugi.

Inilah risiko bila rumah kita kena lelong.

3) Kos sampingan untuk lelong boleh jadi mengejutkan

Bila bank lelong rumah, pemilik akan kena bayar kos sampingan.

Kos ni boleh jadi kos peguam, pelelong dan macam-macam lagi kos lain.

Semua kos ni boleh jadi besar. Sekalipun harga pembida tinggi, anda akan rugi bila kena bayar kos-kos sampingan ni.

4) Harga rumah turun dengan banyak kalau lelongan tak laku

Kalau rumah tiada orang yang bida, rumah akan masuk lelongan yang seterusnya.

Harga rumah akan turun untuk tarik pembida. Tak laku, masuk lelongan lagi. Harga turun.

Proses ni akan berulang sehinggalah ada orang beli rumah tu.

Dan bila ada pembeli dah tentulah harga yang mereka terlalu jauh dengan harga pasaran semasa.

5) Pemilik boleh bankrap

Bila bank jual rumah dengan harga yang rendah, harga tu mungkin tak cukup nak tampung hutang pemilik.

Katakan hutang ialah RM100,000 dan bank hanya berjaya jual pada RM70,000. Baki RM30,000 tu pemilik masih kena bayar kepada mereka.

Kalau tak bayar dan amaun tu lebih RM30,000, bank boleh ambil tindakan untuk saman kebankrapan.

Apa Anda Perlu Buat Bila Rumah Nak Kena Lelong

1) Bayar tunggakan jika bank belum mulakan proses saman lelong…

Jika bank belum mula proses saman lelong, bayar tunggakan ansuran yang ada.

Kalau tak boleh bayar semua, bayar dan pastikan tunggakan tak lebih dua bulan.

Kenapa?

Bank biasanya akan mula proses saman untuk tunggakan tiga bulan ke atas.

Hutang macam ni mereka panggil sebagai non-performing loan atau NPL.

Mereka akan bawa kes anda ke mahkamah dan mahkamah boleh perintahkan supaya rumah dilelong kalau anda tak dapat bayar.

Sebab itu penting hutang anda tu jangan lebih tiga bulan.

2) Jika anda dah kena saman lelong, anda mesti bayar semua tunggakan

Macam mana pula kalau anda dah kena saman? Boleh ke bayar dan tinggalkan hutang sehingga dua bulan tunggakan je?

Saya bagi contoh nak bagi senang faham.

Katakan bayaran bulanan rumah anda ialah RM1000. Dan anda dah tak bayar selama lima bulan. Jumlah ialah RM5000.

Boleh ke anda bayar RM3000 je dan tinggalkan RM2000 lagi (2 bulan) sebagai tunggakan?

Jawapannya tak boleh.

Kalau bank dah saman dan mahkamah perintah untuk rumah dilelong, anda kena bayar semua tunggakan yang ada.

3) Macam mana nak bayar kalau dah tersepit? Guna KWSP

Ramai yang tak tahu, kalau anda ada masalah nak bayar hutang rumah, anda boleh guna Akaun 2 KWSP anda untuk jelaskan hutang.

KWSP benarkan anda buat pengeluaran untuk tujuan:

• Bayaran ansuran bulanan rumah
• Bayaran mengurangkan baki pinjaman

Untuk anda yang ada kerja tetap, InsyaAllah dengan cara ni anda boleh selamatkan rumah dari kena lelong.

4) Minta khidmat nasihat AKPK

Anda juga boleh berjumpa dengan pegawai AKPK untuk dapatkan nasihat.

Mereka mungkin boleh bantu anda untuk berunding dengan bank terma bayaran yang baru.

Ini boleh jadi akan rendahkan bayaran bulanan anda kepada bank.

5) Betulkan kewangan dengan jual rumah

Andai kata anda tak mampu nak tanggung bayaran rumah tu lagi, jual sahaja rumah tu.

Dengan cara tu anda dapat betulkan semula kewangan anda.

Elakkan bertahan dengan rumah tu kalau anda tak mampu. Ada yang tak nak jual kerana nilai sentimental dan mungkin perasaan segan.

Bagi saya yang paling penting anda selamatkan kewangan anda. Soal lain nombor dua.

6) Runding dengan bank

Kalau bank belum mulakan proses saman lelong rumah anda, anda boleh berunding dengan mereka untuk dapatkan tempoh masa untuk anda jelaskan tunggakan.

Semasa rundingan beritahu macam mana anda nak jelaskan hutang tu. Sama ada anda nak jual rumah atau guna cara lain.

Jika anda nak jual rumah, dapatkan anggaran tempoh proses jualan rumah yang betul dan beritahu bank.

Pada pengalaman saya, mereka biasanya fleksibel jika anda berunding dengan mereka.

Langkah Yang Anda Perlu Buat Jika Nak Jual Rumah Yang Nak Kena Lelong

1) Jumlahkan semua kos

Sebelum anda jual rumah yang nak kena lelong, anda kena tahu semua kos jual rumah yang terlibat.

Ini kerana kita nak pastikan proses jual rumah tu tak sangkut.

Kos yang mungkin terlibat:

Baki pinjaman yang kena bayar termasuk tunggakan

• Fi peguam
• Fi ejen hartanah
• Cukai jual rumah
• Penalti lock-in period

Selain kos jual rumah di atas anda juga kena ambil kira kos sampingan berikut:

• Fi maintenance tertunggak
• Bil utiliti
• Cukai pintu
• Cukai tanah

Semua kos sampingan ni anda kena jelaskan bila nak jual rumah.

Macam mana nak jelaskan?

Biasanya kita akan dapatkan deposit atau booking dari pembeli untuk jelaskan kos-kos ni.

Maksudnya selepas tandatangan perjanjian jual beli dan pembeli bayar deposit…

…sebahagian atau kesemua deposit tu anda lunaskan bayaran tertunggak dulu dan simpan yang lain untuk bayar kos jualan rumah dan kos sampingan.

2) Tetapkan harga jualan rumah dan kira hasil jualan

Selepas anda dah jumlah semua kos yang terlibat, tentukan harga jualan rumah.

Harga jualan rumah ni janganlah letak terlalu tinggi. Anda nak cepat.

Kalau letak tinggi nanti tiada siapa yang nak beli. Akibatnya mungkin rumah kena lelong dalam tempoh nak dapat pembeli tu.

Bila kita jual rumah yang nak kena lelong, pada pengalaman saya, anda mesti tarik minat mereka yang ada tunai untuk bayaran deposit.

Dari bayaran deposit tu lah kita nak selamatkan rumah dari dilelong macam saya cerita dalam poin sebelum ni.

Golongan yang biasanya bersedia dengan bayaran deposit ini adalah pelabur hartanah. Pelabur hartanah ni dia beli rumah berdasarkan pulangan.

Harga yang rendah akan tarik minat mereka untuk beli.

Tapi harga tu juga jangan terlalu rendah. Anda kena pastikan harga jual dapat tampung semua kos jualan yang anda dah kira.

3) Semak jangkamasa jualan rumah

Kemudian semak tempoh masa jualan rumah. Anda boleh rujuk artikel Tempoh Dapat Duit Jual Rumah untuk tahu anggaran.

Tempoh ini sangat penting untuk anda berunding dengan bank.

4) Buat rundingan dengan bank

Seterusnya anda perlu berunding dengan pihak bank.

Pergi ke cawangan bank yang anda mohon pinjaman dan jumpa dengan pegawai. Ceritakan masalah anda.

Mereka mungkin boleh runding terus atau mereka akan hubungkan anda dengan pegawai lain.

Semasa perbincangan tu, nyatakan tempoh yang anda perlukan untuk jual rumah.

5) Guna deposit dari pembeli untuk bayar tunggakan

Bila ada pembeli yang berminat, mereka akan mohon pinjaman dan dapatkan khidmat peguam.

Ceritakan kepada peguam tentang masalah anda dan niat anda nak guna deposit dari pembeli tu untuk bayar tunggakan bayaran bulanan.

Peguam akan bantu anda untuk lunaskan tunggakan bayaran bulanan.

6) Sentiasa kemaskini status kepada pihak bank

Setelah perjanjian jual beli ditandatangan, peguam akan buat pindah milik. Dapatkan anggaran jangkamasa proses pindah milik.

Dan pastikan anda sentiasa kemaskini perjalanan pindah milik kepada bank anda.

Dan yang paling penting sekali, ikut tempoh masa yang bank berikan kepada anda.

7) Kalau anda mampu buat semua ni, dapatkan khidmat ejen hartanah

Kalau anda rasa proses ni renyah dan rumit, dapatkan khidmat ejen hartanah yang mahir untuk bantu anda.

Bila anda hubungi mereka, beritahu situasi anda. Jangan sorok masalah dari mereka. Kalau anda tak jujur dengan mereka, mereka tak boleh bantu.

Soalan Lazim

1) Bila bank lelong, adakah kita masih boleh dapat keuntungan jual rumah

Selepas lelongan, kalau ada lebihan selepas tolak semua kos, bank akan beri lebihan tu kepada pemilik. Tapi jangan harap amaun tu besar la sebab lelongan ni banyak kos yang terlibat dan harga jualan tu mungkin rendah.

2) Kalau rumah dah masuk lelongan, boleh ke saya bayar dan batalkan

Ya. Kalau rumah dah masuk lelongan, anda masih boleh batalkan dengan buat bayaran tunggakan.

Penutup

Sekian sahaja artikel ni dari saya. Semoga apa yang saya kongsikan ni bermanfaat. Selain artikel ini, saya juga syorkan anda baca artikel Cara Jual Rumah supaya anda faham proses yang terlibat seterusnya mengelakkan rumah dari dilelong.