Peranan peguam hartanah dalam urusan jual beli rumah amat penting. Skop tugasan bermula seawal proses belian sehinggalah rumah dipindah milik daripada penjual kepada pembeli.
Dalam artikel kali ini ambe akan kongsikan tips untuk melantik dan berurusan dengan peguam hartanah.
Siapa Peguam Hartanah
Sebenarnya peguam ni tidaklah ada pengkhususan tertentu.
Namun terma peguam hartanah ni merujuk kepada peguam yang fokus dan berpengalaman dalam urusan jual beli rumah.
Mereka tahu selok-belok urusan jual beli dan cekap untuk pastikan urusan selesai dalam jangka masa yang berpatutan.
Siapa Perlu Lantik
Pembeli Rumah
Pembeli rumah boleh dikatakan wajib untuk melantik peguam. Ini kerana proses belian adalah rumit melibatkan pejabat tanah, bank dan mungkin pemaju.
Penjual Rumah
Untuk penjual rumah pula ada pilihan, boleh lantik peguam atau pilih untuk tak diwakili.
Jika pilih untuk tak diwakili, peguam pembeli akan bantu pemilik untuk buat tugasan berikut:
- Pemfailan RPGT
- Pelepasan gadaian geran penjual
- Pindah milik
Skop kerja ni ada kos. Tetapi ianya jauh lebih murah daripada melantik peguam sendiri.
Namun begitu haruslah diingat peguam tu masih peguam pembeli.
Mereka sudah pasti akan dahulukan kepentingan pembeli jika ada isu. Oleh itu ada baik juga jika tuan puan melantik peguam sendiri bila menjual rumah.
Lantik peguam untuk penjual ni ibarat beli insuran. Kita bayar sejumlah wang dan mungkin tak nampak kelebihannya.
Tapi bila terjadi kemalangan, kita pasti menyesal kenapa lah tak beli insuran tu dulu!
Lantikan peguam untuk penjual ni pun begitu juga.
Tips Memilih Peguam
1) Pilih Firma Guaman Yang Fokus Dalam Jual Beli Hartanah
Peguam yang hanya menguruskan kes hartanah lebih fokus. Kalau peguam tersebut pun buat kes jenayah, litigation dan lain-lain boleh jadi mereka sukar nak beri perhatian kepada kes tuan puan.
2) Pilih Firma Guaman Yang Stabil
Pilih peguam yang stabil dari segi organisasi dan kewangan. Hubungan tuan puan dengan peguam ini lama.
Kita tak mahu kes terbantut kerana firma ditutup atau lebih serius terjadinya pecah amanah.
Nak tentukan firma tu stabil atau tak susah juga. Kena visit office berjumpa dan juga mungkin melalui referral.
3) Elakkan Peguam Yang Banyak Buat Bisnes Sampingan
Ada peguam yang buat pelbagai jenis bisnes. Ambe panggil peguam Freelance. Peguam pun ya, ejen insuran pun ya, jual tudung pun ya. Jauhi peguam sebegini. Disaster coming.
4) Dapatkan Cadangan Dari Ejen Hartanah
Ejen hartanah ni perlukan peguam kelas A. Ini kerana pekerjaan dan pendapatan mereka bergantung kepada peguam yang mahir.
Mereka kenal peguam mana yang boleh berikan servis yang baik.
Nak Dapatkan Khidmat Peguam Hartanah Yang Baik?
Ambe selalu guna khidmat satu firma guaman ni. Ambe personally kenal pemiliknya.
Mereka ni ambe percaya 100% dan amanah dalam menguruskan wang.
Nak dapatkan khidmat mereka boleh isi borang dengan menekan butang di bawah.
5) Pilih Peguam Yang Berdekatan
Peguam yang berdekatan dengan rumah yang dibeli mungkin lebih mahir dengan selok-belok jual beli rumah tersebut.
Mereka dah kenal siapa pemaju, dekat mana pejabat tanah nak berurusan dll.
Elakkan firma guaman yang terlalu jauh. Kadang-kadang sebab kawan, sanggup lantik walaupun negeri yang berlainan.
6) Elakkan Memilih Peguam Kerana Fi Termurah
Firma guaman yang baik tidak akan berkompromi dengan kualiti dengan mengambil kes yang terlalu rendah yuran guamannya.
Untuk pengetahuan tuan puan, fi professional peguam ni sebenarnya seragam walaupun firma berlainan.
Yang jadi perbezaan tu dekat caj disbursement dan administrative.
Kadang-kadang kita nak jimat caj ni dengan melantik peguam yang boleh beri harga termurah.
Tetapi sebenarnya caj tersebut memberikan nilai tambah.
Peguam yang stabil misalnya mempunyai cara kerja tersusun dan pengurusan kewangan yang baik.
Mereka ada proses review dan mungkin ada perkerja yang lebih ramai untuk membantu tuan puan.
Jika perkerja mereka berhenti, proses tak terganggu kerana akan ada yang ambil alih.
Ambe sendiri pernah terkena dengan peguam yang menjanjikan bulan dan bintang. Separuh proses jual beli berjalan, mereka tak fokus dan tak dapat menyiapkan kes.
Ambe belajar dari situ: You get what you paid for.
7) Gunakah Khidmat Peguam Yang Sah
Sebelum tuan puan berurusan dengan peguam yang bakal dilantik, pastikan firma tersebut praktis yang sah.
Ini dapat mengelakkan tuan puan berurusan peguam yang mana sijil amalan mereka dah dibatalkan. Atau boleh jadi bukan peguam pun.
Majlis Peguam Malaysia atau Malaysian Bar Council adalah badan yang mengawal selia tatacara profesion guaman.
Badan ini mempunyai daftar senarai praktis guaman dan peguam yang sah di Malaysia. Cara nak semak mudah je:
- Layari ke web direktori The Malaysian Bar
- Isikan nama firma guaman. Pastikan firma berada dalam senarai.
8) Lantik Peguam Panel Bank
Firma guaman boleh jadi bukan panel dengan semua bank.
Untuk pembeli rumah, semak dulu sama ada peguam adalah panel dengan bank yang tuan puan nak mohon pinjaman.
Ini untuk elakkan tuan puan terpaksa guna peguam berbeza untuk perjanjian pinjaman nanti.
Selain itu proses bank juga akan jadi lebih cepat dengan melantik peguam panel.
9) Elakkan Guna Terlalu Ramai Peguam Yang Berbeza
Dalam suatu transaksi hartanah pula boleh jadi ada antara 1 hingga 3 peguam yang menguruskan.
- Peguam Yang Mewakili Pembeli
Untuk pembeli, perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman boleh diurus oleh satu peguam atau dua peguam yang berbeza. Kalau ada dua peguam, satu akan uruskan perjanjian jual beli dan yang satu lagi akan uruskan perjanjian pinjaman. - Peguam Yang Mewakili Penjual
Seperti yang ambe beritahu kat atas, penjual ada opsyen untuk pilih tak diwakili atau lantik peguam sendiri. Peguam penjual ni akan berhubung dengan peguam pembeli yang menguruskan perjanjian jual beli.
Situasi yang tak ideal bila jual beli ada 3 peguam.
- Pembeli lantik peguam untuk perjanjian jual beli
- Perjanjian pinjaman pembeli pula diuruskan peguam berbeza
- Penjual melantik peguam sendiri.
Bagi ambe, seeloknya guna maksimum 2 peguam sahaja.
Ini kerana komunikasi antara peguam tu mungkin menjadi cabaran semakin ramai peguam terlibat.
Komunikasi mereka ni kena bertulis secara rasmi, mana boleh Whatsapp je. Ini mungkin akan melambatkan proses.
Ambe cadangkan pembeli pakai satu peguam sahaja untuk buat perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman.
Untuk penjual disarankan melantik peguam. Jika kos menjadi halangan, pilih untuk tak diwakili.
Bila Patut Lantik Peguam
Persoalan bila patut melantik peguam ni ada dua situasi:
1) Jika Pembeli Beli Terus Dengan Pemilik
Dalam situasi ni dapatkan peguam secepat mungkin sebelum wang tanda jadi (booking) dibayar.
Bila beli dengan pemilik, tuan puan dinasihatkan untuk bayar wang tanda jadi kepada peguam yang telah dilantik dan minta mereka keluar surat tawaran kepada penjual.
Cara ini bagi ambe adalah selamat kerana peguam bertindak sebagai pemegang amanah atau stakeholder wang tanda jadi tersebut.
Tuan puan juga boleh letak syarat wang tersebut dikembalikan sekiranya permohonan pinjaman tak lulus atau jika penjual batalkan jualan.
Kalau bayar terus kepada penjual, mungkin rumitlah nak dapat balik duit tu kalau situasi yang ambe sebut ni berlaku.
Ada juga risiko penipuan. Entah-entah bukan penjual yang genuine pun.
2) Jika Pembeli Beli Rumah Melalui Ejen Hartanah
Ejen hartanah akan menjadi stakeholder untuk wang tanda jadi.
Praktis agensi ni juga seragam yang mana tuan puan akan tandatangan surat tawaran kepada pemilik.
Dalam surat tersebut terdapat terma-terma yang melindungi hak tuan puan.
Jika belian dibuat melalui cara ini, tuan puan boleh melantik peguam setelah pinjaman tuan puan diluluskan.
Dalam fasa ini tugas peguam adalah untuk menyiapkan perjanjian jual beli untuk ditandatangai.
Jenis Perjanjian
Ada dua perjanjian utama yang akan disediakan oleh peguam untuk jual beli rumah:
- Perjanjian Jual Beli antara penjual dan pembeli.
- Perjanjian Pinjaman. Jika belian rumah dibuat melalui pinjaman, perjanjian ini antara pembeli dan pihak bank.
Kos Guaman
Kos guaman ni sekitar 3% – 5% dari harga belian. Ini termasuklah kos perjanjian jual beli dan kos memorandum of transfer.
Fi professional peguam ni juga seragam dan dipantau. Firma berlainan akan berikan harga yang lebih kurang sama.
Kalau berbeza pun kerana caj disbursement dan administrative.
Untuk pastikan proses jual beli lancar, pastikan tuan puan dapatkan sebut harga dari peguam yang dilantik.
Bila Kena Bayar Peguam
Untuk belian rumah, tuan puan dikendaki membayar sejumlah deposit untuk membuka kes di firma guaman.
Mengikut pengalaman ambe, dalam RM300-500. Amaun ini akan ditolak daripada fi guaman perjanjian jual beli.
Bayaran untuk perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman pula dibayar setelah keduanya ditandatangani dan disetem.
Untuk belian rumah melalui ejen hartanah misalnya, anggaran jangkamasa bayaran adalah seperti berikut:
- Deposit untuk buka fail: Semasa lantikan peguam. Biasanya 2 minggu dari tarikh booking.
- Fi perjanjian jual beli: Setelah perjanjian jual beli ditandatangani. Biasanya sebulan dari tarikh booking.
- Fi perjanjian pinjaman: Setelah perjanjian pinjaman ditandatangani. Anggaran 2 minggu ke sebulan dari tarikh perjanjian jual beli.
Untuk fi guaman perjanjian pinjaman, kebanyakan pakej pinjaman perumahan boleh sertakan fi guaman tersebut dalam pinjaman.
Jika fi guaman disertakan dalam loan, bayaran akan dibuat oleh bank kepada peguam.
Namun begitu, sediakan sedikit tunai. Boleh jadi tuan puan kena ‘topup’ bayaran fi guaman kalau pakej pinjaman tidak boleh cover semua kos tersebut.
Situasi ini bukan kerana lawyer tersebut caj fi yang mahal.
- Pakej pinjaman memberi pinjaman tambahan 5% dari harga rumah (margin 90% + 5%).
- 5% inilah yang digunakan untuk cover legal fee, insuran dan kos penilai.
- Bayangkan kalau pembeli buat belian rumah berharga RM200,000. 5% ni bersamaan dengan RM1,000. Tak cukup tu.
- Atau situasi lain boleh jadi juga pemohon pinjaman sudah berumur. Insuran MRTT yang diambil tu boleh jadi mahal menyebabkan 5% tidak mencukupi.
Proses Guaman & Jangkamasa Transaksi
Kerja peguam hartanah ni banyak step yang mereka perlu laksanakan.
- Peguam akan buat semakan geran rumah dan kemudian akan sediakan perjanjian jual beli. (1 – 2 minggu)
- Setelah perjanjian jual beli ditandatangani, peguam menghubungi pihak bank untuk menyediakan perjanjian pinjaman. (2 minggu – 1 bulan)
- Serentak dengan step no 2, peguam akan berurusan dengan pihak berkuasa negeri / pemaju untuk rumah yang mempunyai sekatan / master title. (1 – 3 bulan). Nota: Rumah yang tiada sekatan boleh skip step no 2 ni.
- Peguam akan mendapatkan penyata baki hutang pemilik dan kemudian mengarahkan bank pembeli untuk melangsaikan hutang dengan bank penjual. Proses ini dipanggil redemption. (2 bulan)
- Hakmilik ditukar dan geran yang diterima dari bank penjual akan digadaikan ke bank pembeli. Assignment akan dibuat untuk rumah master title. Bank pembeli kemudian membayar keuntungan pemilik. (1 bulan)
Untuk rumah yang tiada sekatan, proses akan berkahir dalam tempoh sekitar 4 bulan.
Untuk rumah yang mempunyai sekatan pula, proses boleh jadi sekitar 7 bulan.
Jangkamasa yang ambe berikan ni anggaran sahaja. Kadang-kadang proses boleh jadi lebih lama jika melibatkan:
- Proses perfection
- Pemaju yang bankrap
- Kelewatan oleh pemaju / pihak berkuasa
Peguam Cuai Dan Pecah Amanah
Jika peguam cuai atau songlap duit anda, ada beberapa langkah boleh diambil:
- Laporkan kepada Polis. Kalau berlaku pecah amanah atau penipuan, ini jalan yang pertama tuan puan boleh ambil.
- Laporkan kepada Majlis Peguam. Majlis Peguam boleh mengambil tindakan untuk menyahsenarai peguam tersebut.
- Tindakan Civil. Ini jalan terakhir, kos mungkin tinggi.
Penutup
Semoga perkongsian kali ni memberi manfaat untuk yang bakal beli dan jual rumah. Tuan puan juga boleh rujuk artikel Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2018 dan 8 Syarat Beli Rumah Anda Kena Tahu Dan Fahami untuk proses lengkap jual beli rumah dan sebagainya.
assalamualaikum tuan..saya ada 1 soalan..ape kesan nye terhadap lawyer yg pecah amanah kalau kita buat report..lagi 1 nak tanye, kita akan dapat balik ke duit yg disonglap kalau kita buat report?
saya membeli sebuah rumah appartment dgn harga 220K, cost guaman diantara saya dengan owner (penjual) telah selesai tetapi cost guaman dengan loan tak selesai,pihak guaman penjual telah memeinta mengosongkan dengan segera, saya nak tanya apakah tindakan yg harus ambil dan mcm mana keadaan hak milik rumah tu
Assalamualaikum.. tuan Arif..
Sy seorg pembeli.dah sign spa pd thn 2015.. smpai sekrg jual beli rumah x selesai.. sy sudah selesaikan semua fi guaman dan sudah byr semua diff sum(hold by lawyer sy) + 10% deposit kpd lawyer penjual (melalui pengeluaran kwsp) pd thn 2017.
Apabila sy follow dgn lawyer penjual.. request redemption statement.. dia kata owner dh byr.. sy call owner.. dia kata dia loan dia x setel lg.. lawyer sy turut follow up.. tp kesudahannya.. lawyer penjual beritahu utk start proses from A.. that mean.. sepanjang dr thn 2015 – 2017 tak ada ape2 peguam penjual buat.. segala confirmation semua tipu.. sy dah terasa kena tipu dgn lawyer penjual..
Selepas dah jd mcm tu..Niat mula mmg nak cancel.. tp selps berbincang peguam saya.. sy mintak mereka mengantar surat kepada peguam penjual utk memberi tempoh 6 bulan utk selesaikan semuanya (sepatutnya berakhir bln jun 2018). Setakat bln 4. Peguam penjual sudah confirm developer dah sign Mot dan tinggal utk adjudication.. Tetapi.. peguam penjual ada bertanya kpd peguam sy samada sy masih nak teruskan urusan jualbeli.. sy mmg committed dgn urusan ni.. dan masalah ini disebabkan oleh kecuaian dan penipuan dr pihak peguam penjual..
Persoalan nya..
1. Kalo sy batalkan..sy x nak rugi ape2.. jika sy mahu penjual memulangkan wang deposit dan pihak peguam menanggung segala kerugian sy tanggung sepanjang tahun 2015 sehingga kini. Sy mohon pencerahan dr kearifan pihak tuan utk sy pertahankan hak sy sebagai pembeli yg dianiayai.
2. Jika sy report ke bar council.. apakah tindakan diambil keats peguam tersbut..
Harap tuan dpt membantu sy.. Sy dah buntu utk cari penyelesaian mendpatkan wang sy utk modal beli rumah lain..
Tuan boleh email sy.. utk detail..
Terima Kasih
Assalamualaikum. Pemaju sediakan peguam, tp mahal. Sy nak lantik peguam sendiri . Apa kelebihannya?
Salam Tuan Arif,
Saya seorang penjual rumah dan penjualan rumah dibuat melalui orang tengah (personal). Saya telah membaca beberapa blog mengenai prosedur jual beli rumah tapi ada beberapa perkara yang saya masih perlukan pencerahan.
1) Sekirannya pembeli membuat pinjaman bank lebih dari harga jualan rumah (mark up) tanpa atau dalam pengetahuan saya, adakah saya sebagai penjual akan menanggung kos caj legal fee mengikut nilai pinjaman pembeli? Dalam kes ini, saya berkongsi peguam dengan pembeli.
2) Pengecualian RPGT saya boleh buat terus dengan LHDN atau harus melalui peguam?.
3) Adakah benar sekiranya semakin tinggi pinjaman bank pihak pembeli tersebut, maka akan ada caj lain akan dikenakan untuk penjualan rumah? Sukar untuk saya jelaskan. Kerana orang tengah yang berurusan dengan saya memberitahu kemungkinan pembeli akan mark up harga dengan bank (tidak pasti berapa) dan saya juga perlu membayar kepada dia lebih dan akan ada caj lebihan yang harus saya bayar.
Mohon Tuan Arif boleh beri saya sedikit pencerahan mengenai 3 soalan saya. Saya agak gusar untuk meneruskan urusan dengan orang tengah tersebut.
Salam.
1) Jika tuan berkongsi peguam (i.e. tak diwakili), tiada kenaikan. Fi tuan tu untuk administrative dan caj tersebut tidak berkadaran dengan harga rumah seperti pembeli.
2) Saya nasihatkan seeloknya serahkan tugas tersebut kepada peguam.
3) Tuan kena tanya orang tengah tersebut secara spesifik caj apa yang naik. Rujuk no 1 untuk kos guaman. Kalau ada kenaikan kos pun mungkin dekat cukai jualan jika tuan jual rumah kurang dari 5 tahun dari tarikh belian.
Saya ingin menjual rumah yang masih dalam load kerajaan. Boleh ke pihak arif hussin bantu cara menjual rumah.
Salam tuan. Jual rumah loan kerajaan ni sama sahaja macam jual rumah loan bank. Nanti peguam akan bantu untuk buat bayaran dari bank pembeli kepada LPPSA untuk tunggakan. Cuma proses jual rumah loan kerajaan ni lebih lama.
Assalamualaikum sy muhammad asyraf..sy ade masalah dan ingin bertanya dan sy tidak tahu dimana harus sy rujuk untuk kes ini.
Pada tahun 2015/2016 sy ade membeli rumah 2nd hand dr 1agent.dan agent ni menawarkn 1peguam untuk sy.
Sy berjumpe dengan agsnt tersebut dan staff peguam tersebut. Untuk pembelian rumah ,sy harus membayar 10% dr harga rumah.dan harga rumah tersebut rm 250k.
Semasa sy membayar 10% sy ade bertanya pada staff lawyer tersebut tentang step seterusnya dan sy ada bg tahu..ni rumah 1st time sy beli dN sy mmg tidak tahu step dan procedure pembelian rumah. Staff tersebut mengatakan a – z pihak die akn uruskan. Sy hanya bagi semua dokumen yg die minta. Dan loan rumah ni apply menggunakAn loan gov lpps.
Selepas sy da serah semua dokumen, sy ade bertanya ttg bayaran guaman.staff tersebut ada bg tahu bayaran boleh buat ansuran selepas owner lama dapat byrn dr lppsA.
Selang berapa bulan,pihak lawyer diam.bila sy call diorg kate tgh proses.tp bile sy call lppsa ,rupenya lppsa tgh tunggu dokumen pending dr pihak lawyer.
Sepanjang proses pembelian rumah dgn lppsa,sy yang jadi runner pergi amik hntr dokument kpd lppsa kerana lppsa bg tahu pihak lawyer kami sangat lambat.sy jd runner untuk semua ni.
Sepanjang ni jugak sy tidak surat ape2 dr pihak lawyer.bile sy tanya die kate sudah hntr tp alamat salah.mustahil alamat salah kerana alamat yg die tulis adelah betul dan die inform surat semua da return back pd die.(sebenarnya die xhantr pun surat pd kami)
semasa sy hntr dokumen pd lppsa,sy ade mintak pihak lppsa cop terima..dan sy masih simpan copy tu. Pihak lawyer lgsg xbuat ape2.
Sehingga 1mse pertukaran nama di pejabat tanah pernilaian hartanah..sy yg uruskan.
Gj sy da tolak awal2 kerana da cukup setahun.tetapi proses masih xsettle lg.
Apabile semja da settle,pihak owner lama da dpt wang,tp sy belum dpt kunci kerana die kate if sy xde cash,die akn sita rumah sy.diexnk ansuran.membuat sy lg pening.sbb dulu die kate boleh buat ansuran.
Sampai skrg sy xdpt membayr wang peguam tersebut.dan masa mula2 sy ingin beli rumah tersebut,die ada bagi 1inv harga peguam.tp bile proses perumahan da settle,sy dpt inv baru dgn harga baru.sy bertanya kenapa harga berlainan dan die berkata mule2 dulu yg die bg tu salah kira. Dan dalam mse sama die msg owner lama mgatakan harga baru tersebut sebenarnys die caj kelewatan.padahan kelewatan dr pihak die.
Skrg sy tidak mmpunyai wang dan sy ingin membuat rayuan untuk byrn bulanan (potong melalui gj) tp sy ingin kunci rumah,atleast sy dpt rolling balik rumah tersebut untuk menyewakan pd org lain.
Ade x cara mcm mana sy nk lawan mereka ke..sbb jika sy xbyr mereka mahu menyaman sy. Sy tidak mempunyai cash nk byr terus pd mereka.dan skrg mereka menyalahkan kami 100%. Kalau sy xtahu hal ini berlaku.,sy xkn membeli rumah lg..
Sy harap dpt khidmat nasihat dan cadangan dr pihak tuan
Salam tuan. Saya nak komen ni sukar sebagai pihak ketiga. Namun saranan saya:
1) Kena berbincang. Especially kenapa kerjasama kurang baik dan kenapa ada kenaikan caj guaman. Boleh minta dari mereka kronologi kes dan kenapa ada caj kelewatan jika kelewatan bukan dari pihak tuan.
2) Tentang caj guaman, adalah menjadi tanggung jawab pembeli untuk sediakan. Proses akan terbantut jika bayaran penuh tak dibuat. Namun peguam tersebut hendaklah menghormati terma ansuran yang dijanjikan.
3) Setelah perbincangan diadakan dan tuan merasakan jawapan tersebut tidak memuaskan, boleh berhubung dengan Malaysian Bar Council.