Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan

Untuk yang bakal beli rumah mesti tertanya-tanya boleh ke pinjaman perumahan saya lulus? Ada ke cara nak buat semakan? Kali ni ambe kongsi bagaimana cara kira kelayakan pinjaman perumahan.

Kalkulator Kelakayan Pinjaman Perumahan

Sebelum ambe mula, sebenarnya ambe dah sediakan kalkulator untuk buat semakan ni.

Hanya perlu isikan data pendapatan dan komitmen.


.

.

 

Boleh rujuk ke laman Kalkulator Kelayakan Pinjaman Perumahan untuk panduan penggunaan.

Untuk yang tak berapa jelas cara nak gunakan kalkulator tu atau memang nak kira sendiri, boleh sambung baca artikel di bawah. Jom.

Apa tu Debt Service Ratio?

Debt service ratio (DSR) ni dalam bahasa mudahnya ialah nisbah hutang kepada pendapatan bersih.

Contohnya En Abu mempunyai bayaran installment bulanan sebanyak RM1500 dan berpendapatan bersih sebanyak RM3000 sebulan.

DSR atau nisbah hutang En Abu ialah 50% (1500 / 3000).

Kenapa Penting Debt Service Ratio Ni?

Daripada DSR ni lah bank dapat lihat sebanyak mana pendapatan tuan puan digunakan untuk membayar pinjaman.

Dalam kata lain, bank nak nilai sama ada kalau beri pinjam, peminjam tu boleh bayar balik atau tak.

Mencari ejen hartanah

Bergantung kepada profil kewangan, bank mempunyai had DSR untuk setiap peminjam.

Kalau En Abu dalam contoh tadi DSR nya 50% dan bank hadkan DSR maksimum beliau pada 50%, En Abu dah tak boleh buat pinjaman tambahan.

Berapa Had Maksimum DSR Saya?

Setiap peminjam mempunyai profil kewangan yang berbeza. Oleh sebab itu, bank menetapkan had DSR maksimum bergantung kepada profil kewangan individu tersebut.

Semasa penulisan artikel ni, ambe boleh katakan secara amnya:

  • Untuk individu berpendapatan bersih di bawah RM3000, had DSR bank ialah 60%.
  • Untuk individu berpendapatan bersih melebihi RM3000, had DSR bank 70%.

Ini secara kasar, bukan tepat. Bank yang berbeza mempunyai had DSR maksimum yang berbeza pula tu.

Dan ada setengah bank boleh berikan had sehingga 80% untuk mereka yang berpendapatan tinggi.

Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan

Seperti yang ambe terangkan kat atas, cara untuk tahu sama ada tuan puan layak nak beli rumah dengan memastikan DSR tuan puan tidak melebihi DSR maksimum yang bank tetapkan.

Formula untuk kira DSR tuan puan adalah seperti berikut:

DSR = (Komitmen bulanan semasa + installment rumah baru) / pendapatan bersih

Jom kita tengok satu-satu komponen ni.

Komitmen Bulanan Semasa

Komitmen bulanan semasa ni merujuk kepada bayaran hutang bulanan yang tuan puan sedia ada. Ini termasuklah:

  • Pinjaman kereta
  • Pinjaman peribadi
  • PTPTN
  • Pinjaman rumah
  • Pinjaman ASB
  • Kad kredit
  • Lain-lain

Sebelum tuan puan jumlahkan kesemua installment bulanan komitmen ni, ambe nak highlight tentang beberapa komitmen di bawah.

  1. Cara nak kira komitmen kad kredit ni dengan mengambil bayaran minimum 5% dari tunggakan sedia ada. Untuk tunggakan RM3000 misalnya, komitmen bulanan ialah RM150 (5% x RM3000).
  2. Pinjaman ASB pula biasanya dikira sebagai komitmen kalau belum cukup setahun deposit. Kalau dah lebih setahun tu, dividend dari ASB tersebut boleh offset installment dan tak lagi dikira sebagai komitmen.
  3. Untuk item lain-lain tu boleh jadi hutang kepada institusi bukan bank. Ada setengah syarikat macam AEON credit, kalau berhutang masuk CCRIS juga. Jadi kena kira sekali.

Bila dah dapat semua data ni, jumlahkan kesemua komitmen.

Installment Rumah Baru

Komponen kedua dalam formula DSR tu ialah installment untuk rumah yang nak dibeli. Untuk buat kiraan ni boleh je Google mana-mana kalkulator pinjaman perumahan.

Atau nak kira secara mudah boleh guna cara ni. Andaikan tuan puan nak beli rumah RM500,000 dan pinjam 90% dari rumah tersebut i.e. RM450,000.

Cara nak kira installment tu dengan membahagi RM450,000 dengan dua. Kemudian buang 2 kosong di belakang.

Installment Rumah = 450,000 / 2

= 225,000

= 2,250

Nota: anggaran ni terpakai untuk loan dengan tempoh 35 tahun sahaja. Kalau tempoh pendek elok guna kalkulator.

Mencari ejen hartanah

Pendapatan Bersih

Pendapatan bersih ni merujuk kepada gaji kasar tetap tuan puan tolak EPF, SOCSO, zakat dan potongan cukai.

Kalau ada pendapatan tak tetap macam overtime, kena puratakan sepanjang 6 bulan lepas. Contoh kata jumlah OT tuan puan sepanjang 6 bulan ialah RM6,000.

Yang boleh campur kepada gaji bersih ialah RM1,000 (RM6,000 / 6 bulan). Ada juga sesetengah bank yang ambil 50% ke 80% sahaja dari purata gaji tersebut.

Untuk pendapatan sewa rumah sedia ada, boleh campur sekali. Ada bank ambil 80% sahaja dari amaun sewa.

Pendapatan dari tabung haji, saham pun boleh dicampur. Biasanya dividen dari instrument ini tuan puan kena puratakan untuk 12 bulan.

Contoh Kiraan 1

En Ali ingin membeli rumah berharga RM220,000 dan membayar deposit sebanyak RM200,000. Installment untuk rumah baru ini sebanyak RM1,000.

En Ali menerima gaji bersih bulanan sebanyak RM2,900.

En Ali hanya mempunyai komitmen kereta sebanyak RM300 sebulan.

Berapakah DSR En Ahmad dan bolehkah dia membeli rumah tersebut?

DSR = (Komitmen bulanan semasa + installment rumah baru) / pendapatan bersih

= (Kereta RM300 + RM1,000) / RM2,900

= 44%

DSR En Ali sebanyak 44% adalah lebih rendah daripada had DSR bank sebanyak 60%. Permohonan En Ali akan diterima.

Contoh Kiraan 2

En Ahmad ingin membeli rumah berharga RM550,000 dan membayar deposit sebanyak RM50,000.

En Ahmad menerima gaji kasar bulanan sebanyak RM4,500. RM500 daripada jumlah ini dipotong untuk EPF, SOCSO, cukai dan zakat.

Sepanjang 6 bulan lepas, jumlah yang diterimanya untuk overtime ialah RM3,600.

Komitmen bulanan untuk hutang sedia ada En Ahmad adalah seperti berikut:

  • Kereta RM1,000
  • Pinjaman peribadi RM500
  • Kad kredit dengan tunggakan sebanyak RM5,000

Berapakah DSR En Ahmad dan bolehkah dia membeli rumah tersebut?

Langkah 1: Kira Komitmen Sedia Ada

Jumlah Komitmen Sedia Ada = Kereta RM1,000 + Pinjaman Peribadi RM500 + (5% x Tunggakan Kad Kredit RM5,000)

= RM1,750

Langkah 2: Kira Installment Rumah Baru

En Ahmad akan memohon pinjaman sebanyak RM500,000. Anggaran installment rumah yang ingin dibeli ini adalah sebanyak RM2,500

Langkap 3: Kira Pendapatan Bersih

Pendapatan Bersih = Gaji Kasar RM4,500 – Potongan RM500 + (Overtime RM3600 / 6)

= RM4,600

Langkah 4: Kirakan DSR

DSR = (Komitmen bulanan semasa + installment rumah baru) / pendapatan bersih

= (RM1,750 + RM2,500) / RM4,600

= 92%

DSR En Ahmad adalah sebanyak 92%. Peratusan ini tinggi, melebihi had maksimum bank sebanyak 70%. Permohonan bank En Ahmad akan ditolak.

Jerat NDI: DSR Lepas Tapi Tak Layak

NDI ni bahasa singkatan untuk Net Disposable Income atau lebihan wang setelah semua hutang ditolak.

Bank sebenarnya mahu pemohon pinjaman mempunyai minimum baki wang untuk menampung kos sara hidup.

Cara nak kira ni mudah je. Ambil gaji bersih tolak semua komitmen termasuk komitmen rumah yang nak dibeli.

Jumlah minimum yang dikehendaki bank adalah sekitar RM1,500 untuk pemohon menetap di bandar manakala biasanya RM1,000 untuk pemohon di luar bandar.

Mengambil contoh En Ali tadi:

  1. Gaji bersih beliau RM2,900
  2. Jumlah komitmen kereta (RM300) dan rumah baru (RM1,000) ialah RM1,300
  3. NDI En Ali ialah RM1,600 (RM2,900 – RM1,300)

En Ali ni masih lepas lagi untuk memohon pinjaman kerana NDI nya lebih daripada RM1,500.

Tapi just imagine kalau installment pinjaman kereta yang dia ambil tu RM600, bukan RM300. NDI En Ali akan turun ke RM1,300.

Permohonan pinjaman En Ali mungkin ditolak walaupun DSR masih dibawah 60% kerana NDI nya di bawah RM1,500.

Bank yang berlainan mempunyai requirement NDI yang berlainan. Contoh kata kalau tuan puan tak lulus pinjaman, tanya kepada banker kenapa tak lulus.

Jika jawapannya kerana NDI, tuan puan boleh cuba dengan bank lain jika deficit tu tak banyak.

Yeay, Saya Layak!

Nanti dulu. Walaupun DSR tuan puan rendah dan NDI lebih dari requirement bank, ada beberapa aspek kualitatif yang tuan puan kena semak. Antaranya:

  • Tiada rekod kebankrapan i.e. CTOS
  • Tiada rekod buruk CCRIS. Laporan CCRIS ni boleh print online atau pergi ke Bank Negara.
  • Status kerja sudah permanent (atau lebih 6 bulan untuk yang berkerja kerajaan)

Kalau semua ni baik, insyaAllah tuan puan boleh lulus permohonan.

Penutup

Itu sahaja perkongsian ambe kali ni. Kalau ada pertanyaan atau kat mana-mana yang tak jelas, boleh tanya di ruangan komen di bawah.

Sebelum ambe akhiri, berikut artikel yang boleh membantu tuan puan:

Leave a Comment