Cara Kira Cukai Jual Rumah Dan Tips Penjimatan (CKHT / RPGT)

Tahukah anda, anda perlu bayar cukai bila jual rumah? Cukai ni kita panggil sebagai Cukai Keuntungan Hartanah (CKHT) atau Real Property Gains Tax (RPGT). Dalam artikel ni saya nak kongsikan perihal tentang RPGT, cara pengiraan dan bagaimana nak jimatkan bayaran cukai ni.

Jual Rumah Pun Kena Cukai Ke?

Ya, memang ada cukai bila jual rumah. Bahkan bukan untuk rumah je. Cukai juga ada bila anda jual hartanah seperti:

• Bangunan komersil macam kedai
• Tanah
• Saham dalam syarikat hartanah

Cukai ni namanya Cukai Keuntungan Hartanah (CKHT) atau Real Property Gain Tax (RPGT).

Ianya merupakan sumber pendapatan untuk kerajaan dan juga salah satu cara kerajaan nak kawal harga rumah.

RPGT dikenakan atas keuntungan jualan hartanah. Kalau jual tak ada untung, maka tak ada RPGT.

Apa pun…

Cukai ni boleh jadi satu amaun yang besar untuk kita. Tapi ada cara kita boleh buat untuk kurangkan atau kecualikan cukai tu. Nanti saya cerita.

Kalkulator Cukai Keuntungan Hartanah

Sebelum baca lebih lanjut, saya sarankan anda muat turun kalkulator RPGT yang saya sediakan dalam bentuk fail Microsoft Excel ni untuk mudahkan anda buat kiraan.

Muat Turun

Macam Mana Cara Nak Kira RPGT Ni?

Formula nak kira RPGT ni adalah seperti berikut:

Untung Jual Rumah x Kadar Cukai

Macam mana nak kira untung ni? Adakah sama dengan cara kira keuntungan jual rumah biasa?

Bila nak kira untung untuk kiraan cukai, kita kena ikut kiraan yang betul seperti berikut.

Pertama sekali, kita tolak harga beli dari harga jual.

Harga beli dan harga jual untuk kira RPGT ni biasanya kita ambil dari perjanjian jual beli.

Kemudian tolak juga kos-kos yang dibenarkan seperti dalam Akta CKHT. Ini termasuklah kos:

• Ubahsuai
• Yuran ejen hartanah
• Yuran guaman
• Yuran juruukur, akauntan dan penilai
• Kos pindah milik termasuk duti setem
• Kos pemasaran
• Yuran pentadbiran dan pengurusan

Amaun yang kita dapat ni kita panggil Keuntungan Yang Boleh Dikenakan Cukai (Chargeable Gain).

Kita belum boleh guna amaun ni. Kena tolak dulu dengan pengecualian Jadual 4 Akta CKHT.

Dalam Jadual 4 akta CKHT, kerajaan benarkan kita untuk dapat pengecualian yang sama dengan:

• 10% dari Chargeable Gain; atau
• RM10,000
• Yang mana lebih besar.

Sebagai contoh, katakan Chargeable Gain ialah RM120,000. Pengecualian Jadual 4 yang kita boleh dapat ialah RM12,000 (10% x 120,000).

Tapi, kalau Chargeable Gain ialah RM90,000, pengecualian Jadual 4 ialah RM10,000. Ini kerana RM10,000 ni lebih besar dari kiraan 10% x RM90,000 (Bersamaan RM9,000).

Bila dah selesai, jumlahkan semua hasil dan kos. Inilah untung yang kita perlu darab dengan kadar cukai RPGT.

Kita panggil amaun ni sebagai Untung Yang Dikenakan Cukai.

Berapa Kadar Cukai RPGT dan Macam Mana Nak Tentukan?

Ok anda dah kira untung, sekarang anda kena tentukan kadar cukai pula.

Kadar cukai RPGT ni bergantung kepada tahun ke berapa anda jual rumah tu selepas beli.

Untuk individu, kadar cukai adalah seperti berikut:

• Jualan pada tahun pertama hingga ketiga: 30%
• Tahun keempat: 20%
• Tahun kelima: 15%
• Tahun keenam dan seterusnya: 5%

Tarikh jual dan beli ni biasanya kita guna tarikh perjanjian jual beli.

Sebagai contoh. Katakan anda beli rumah 1 Januari 2022 dan jual pada 30 Jun 2023. Anda dah buat kiraan dan untung yang dikenakan cukai ialah RM100,000.

Dalam contoh ni jualan dikira sebagai jualan tahun pertama dan kadar cukai yang LHDN kenakan ialah 30% dari RM100,000.

Jumlah cukai yang anda perlu bayar ialah RM30,000.

Banyaknya Kena Bayar! Ada Ke Cara Nak Jimatkan Atau Tak Payah Bayar Cukai?

Cukai RPGT boleh jadi besar. Tapi ada beberapa cara anda boleh buat untuk kurang atau kecualikan cukai.

1) Guna pengecualian sekali seumur hidup

Untuk individu, anda boleh gunakan pengecualian penuh cukai RPGT. Tapi pengecualian ni kita hanya boleh guna sekali je la.

Kalau guna, anda tak boleh pakai untuk rumah-rumah lain yang anda jual kemudian.

Tips saya, kalau ada beberapa rumah yang nak dijual, guna pengecualian ni untuk rumah yang paling banyak untung. Ini supaya anda dapat penjimatan cukai yang maksimum.

Pengecualian sekali seumur hidup ni anda hanya boleh pakai untuk rumah kediaman sahaja. Kalau anda jual tanah atau kedai, anda tak layak dapat.

Selain itu, kalau rumah tu ada dua penama, kedua penama tu mesti guna pengecualian cukai untuk dapat pengecualian penuh.

Kalau seorang je buat, pengecualian hanya dapat separuh.

Contoh. Katakan anda dan isteri beli rumah guna nama bersama dan cukai yang kena bayar ialah RM30,000.

Jika anda guna pengecualian dan isteri tak guna, jumlah RPGT yang kena bayar ialah RM15,000.

2) Ambil kira semua kos

Macam yang saya kongsikan di atas, LHDN benarkan kita tolak beberapa kos belian dan jualan dalam kiraan cukai.

Jadi guna peluang ni. Cari semua resit dan dokumen berkaitan dan masukkan dalam kiraan cukai.

3) Rancang bila anda patut jual rumah

Kadar cukai hartanah semakin rendah semakin lama anda miliki rumah tu.

Jadi, anda boleh rancang bila anda patut jual rumah.

Kalau kata rumah anda tu beberapa bulan je lagi nak cukup enam tahun misalnya, mungkin elok tunggu dulu sebelum jual.

Dengan cara ni anda akan dapat jimat wang ribuan ringgit dari bayar cukai.

Jangan Skip Part Ni. 6 Perkara Penting Anda Tahu Tentang Cukai Jual Rumah.

1) Siapa yang kena buat pemfailan RPGT?

Penjual ada tanggungjawab untuk failkan cukai RPGT.

Tapi mereka boleh dapatkan bantuan peguam untuk uruskan perkara ni.

Bila dah tandatangan perjanjian jual beli, serahkan semua dokumen berkaitan RPGT kepada mereka.

Mereka akan buat kiraan dan uruskan pemfailan dengan LHDN.

Pastikan juga anda beritahu peguam jika anda berhasrat nak guna pengecualian sekali seumur hidup.

2) Bila kena bayar cukai

Bila anda jual rumah, peguam akan potong 3% dari harga rumah, dari jumlah deposit anda.

Amaun ini mereka akan bayar kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh perjanjian jual beli.

Atau kalau rumah tu ada sekatan, 60 hari dari tarikh kebenaran diterima. Sekatan kepentingan biasanya ada untuk hartanah jenis leasehold.

Sebagai contoh. Katakan anda jual rumah berharga RM100,000 dan anda patut terima deposit RM10,000.

Lawyer akan potong RM3,000 (3% x RM100,000) dari deposit ni dan bayar kepada LHDN. Anda hanya dapat RM7,000 je la dari jumlah RM10,000 tu.

3) Apa jadi kalau pembeli tak bayar deposit

Kalau pembeli tak bayar deposit atau bayar deposit yang rendah…

…anda masih perlu bayar 3% dari harga rumah kepada LHDN guna duit sendiri.

4) Apa jadi kalau lewat bayar cukai

Kalau anda lewat bayar cukai..apa lagi..mestilah kerajaan hadiahkan denda untuk anda. Haha.

Penalti tu 10% dari jumlah cukai yang anda kena bayar.

5) Kalau saya pindah milik rumah kepada ahli keluarga, kena cukai ke?

Untuk pindah milik rumah kepada ahli keluarga yang ada kriteria berikut:

• Pindah milik antara suami dan isteri
• Hadiah antara suami dan isteri, ibu bapa dan anak atau datuk / nenek kepada cucu

…situasi ni kita panggil sebagai transaksi tiada untung, tiada rugi (no gain, no loss).

Ini bermaksud tiada cukai yang akan dikenakan untuk pindah milik ni.

Tapi ini bukan bermaksud pengecualian cukai. Sebaliknya cukai tu ditunda ke suatu masa akan datang. Penerima rumah tu dianggap mewarisi harga belian asal rumah tersebut.

Tak faham? Macam ni.

Contoh kata seorang ayah buat pindah milik sebuah rumah dengan harga pasaran RM300,000 kepada anaknya.

Rumah tu ayahnya beli pada harga RM50,000. Bila selesai pindah milik, anaknya kemudian jual pada harga RM400,000.

Dalam situasi ni harga jual anak adalah RM400,000. Manakala harga beli dianggap pada RM50,000, BUKAN harga pasaran semasa pindah milik RM300,000.

Jika anak tu jual, cukai adalah tinggi kerana harga belian yang diwarisi adalah rendah.

6) Kalau anda jual rumah dan alami kerugian…

Jika anda ada beberapa hartanah…

…dan ada antara hartanah tu anda jual dan alami kerugian.

Kerugian tu anda boleh tolak dalam kiraan cukai untuk hartanah yang untung.

Dekat bahagian mana nak tolak ni?

Dalam kiraan cukai tu tolak selepas pengecualian jadual 4.

Penutup

Sekian sahaja dari saya. Rujuk artikel Panduan Dan Cara Jual Rumah kalau anda nak tahu lanjut tentang proses jualan rumah.