Jual rumah ni mencabar dan boleh datangkan banyak masalah. Ada yang berhasrat guna ejen untuk jual rumah, tapi kurang arif tentang prosedur. Dalam artikel Cara Jual Rumah Guna Ejen Atau Perunding Hartanah ni saya akan terangkan secara terperinci.
Kandungan
Sebelum mula, saya juga ada sediakan video tentang cara jual rumah guna ejen hartanah. Jika anda tiada masa nak baca keseluruhan artikel ni, boleh tonton video di bawah.
Kelebihan Menggunakan Khidmat Ejen Jual Rumah
Ada banyak kelebihan yang anda dapat kalau guna khidmat ejen hartanah.
1) Aktiviti pemasaran yang berterusan
Pertama, ejen dapat jalan pemasaran yang konsisten sehinggalah rumah terjual.
Ini berbeza kalau anda jual sendiri. Pemilik selalunya tak mampu nak berikan fokus yang berterusan kerana komitmen kerja dan juga keluarga.
Kalau anda gagal konsisten atau layan pembeli dengan segera, jualan tak boleh berjaya.
2) Jimat masa
Selain itu khidmat ejen hartanah ni juga akan jimatkan masa anda.
Ejen hartanah akan sentiasa pantau iklan rumah. Bila ada prospek, mereka akan tapis terlebih dahulu dan layan prospek semasa ziarah.
Kalau prospek nak teruskan belian, mereka uruslan pinjaman dan guaman.
Sebaliknya kalau tak jadi, mereka ulang semua proses sehingga jualan berjaya.
Jadi, anda tak perlu lagi berdepan dengan pelbagai karenah pembeli.
3) Kepakaran
Selain itu, ejen hartanah juga mahir dengan selok-belok proses jual beli dan dan juga pasaran hartanah setempat.
Sebelum buat pemasara, mereka akan semak harga pasaran rumah anda dan kenal pasti siapakah pesaing rumah anda dalam pasaran.
Daripada sinilah mereka tahu macam mana nak posisikan hartanah anda supaya ianya cepat terjual.
Ejen hartanah juga akan keluarkan belanja untuk iklankan rumah anda di medium yang sesuai.
3) Lindungi kepentingan penjual
Bila ada pembeli yang berminat, mereka akan lindungi kepentingan anda.
Pembeli wajib tandatangan surat tawaran (booking form) yang mengandungi terma jualan.
Terma ini tak beri ruang kepada pembeli untuk sengaja melewat atau membatalkan belian. Kalau pembeli langgar, pemilik akan dapat pampasan.
4) Jaringan
Nak jual rumah dengan cepat perlukan jaringan profesional yang baik.
Ejen hartanah biasanya tak bekerja seorang diri. Pasukan mereka akan turut sama iklankan rumah anda supaya cepat dapat pembeli.
Mereka juga tahu bank mana yang sesuai dengan profil kewangan pembeli supaya pinjaman mereka lebih mudah untuk lulus.
Setelah pinjaman lulus, ejen hartanah akan syorkan peguam yang mahir dan boleh percepatkan urusan pindah milik.
Jaringan perunding hartanah ini akan jadikan proses jualan tu lebih cepat.
Elak Penipuan: Cara Buat Semakan Ejen Hartanah Berdaftar
1) Siapa kawal profesyen ejen hartanah
Kerjaya ejen atau perunding hartanah ni dikawal selia oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH). LPPEH ini merupakan badan di bawah Kementerian Kewangan.
Seorang ejen hartanah perlu lalui kursus dan latihan sebelum dapat kelayakan sebagai ejen hartanah yang sah.
Bila dah ada lesen, ejen hartanah tadi boleh buka praktis mereka sendiri dan merekrut perunding hartanah di bawah mereka.
Ha kat sinilah bezanya antara ejen dan perunding hartanah. Ejen ni pemegang lesen dan perunding hartanah bernaung di bawah mereka.
Tapi perunding tu pun mesti berdaftar dengan LPPEH. Mereka akan diberi nombor pendaftaran sebagai perunding hartanah yang sah.
2) Kenapa penting berurusan dengan ejen atau perunding hartanah berdaftar
LPPEH ni tugasnya untuk buat ketetapan dan memantau profesyen ejen hartanah.
Kalau anda berurusan dengan mereka yang tak berdaftar, tiada siapa kawal.
Akhirnya, urusan mungkin boleh jadi bermasalah. Atau lebih teruk jika anda berurusan dengan scammer.
Bila berurusan dengan agensi yang berdaftar, semua transaksi yang melibatkan duit perlu melalui akaun klien.
Ejen atau perunding hartanah tak boleh sewenang-wenangnya keluarkan duit dari akaun ni melainkan tujuan yang dibenarkan.
Andai kata berlaku masalah, anda juga ada opsyen untuk melaporkan salah laku kepada LPPEH.
Jadi bagaimanakah nak semak pendaftaran ejen atau perunding hartanah ni?
3) Lihat tag pendaftaran dan dapatkan kad bisnes
Setiap perunding hartanah berdaftar akan diberi tag pendaftaran.
Bila anda berurusan dengan perunding hartanah, anda boleh minta mereka tunjukkan tag pendaftaran dengan LPPEH dan dapatkan kad bisnes mereka.
Dalam tag perunding hartanah tu ada kod QR. Anda boleh imbas kod QR ni.
Jika perunding hartanah tu berdaftar, pengkalan data LPPEH akan keluarkan butiran perunding hartanah tersebut.
4) Semak melalui laman LPPEH
Sebagai alternatif, anda juga boleh layari ke website LPPEH. Di website ini anda boleh semak pendaftaran agensi dan juga perunding hartanah.
Tugas Ejen Hartanah Dalam Jualan Rumah
1) Buat kajian pasaran
Bila anda berhubung dengan ejen hartanah, mereka biasanya akan minta beberapa butiran untuk buat kajian pasaran setempat. Antara butiran tersebut ialah:
- Alamat hartanah
- Harga jual
- Keluasan tanah dan rumah
- Jenis rumah
- Butiran ubahsuai rumah jika ada
Pertama sekali mereka akan semak harga pasaran rumah. Ini penting untuk pastikan pembeli mampu untuk dapatkan pinjaman secukupnya.
Kemudian mereka juga akan semak siapakah pesaing anda dalam pasaran.
Daripada situlah mereka akan dapat idea bagaimana nak posisikan hartanah anda.
2) Temujanji ke rumah
Seterusnya, ejen hartanah akan ziarah ke rumah yang nak dijual.
Ada beberapa tujuan pada langkah ini:
- Ejen hartanah periksa lokasi dan keadaan rumah
- Mereka akan ambil foto dan beberapa butiran lanjut berkenaan rumah.
- Mereka semak dokumen hak milik supaya lengkap.
- Ejen terangkan proses jualan rumah dari awal sampai akhir kepada penjual.
- Ejen akan dapatkan lantikan dari penjual sebagai ejen yang diberi kuasa untuk menjual rumah
Anda tak perlu bayar apa-apa pada langkah ni. Yang minta bayaran awal tu dah salah dari segi etika tu.
Tentang lantikan…
Ejen ni tak boleh jual rumah selagi tak dilantik. Anda perlu tandatangan borang lantikan jika bersetuju.
Saya akan huraikan lebih lanjut tentang jenis lantikan pada bahagian seterusnya.
3) Pemasaran
Ejen hartanah mula pasarkan rumah anda. Mereka akan iklankan rumah anda di portal pengiklanan, jaringan kerjaya dan juga offline.
Dari masa ke semasa, mereka akan kemaskini status rumah. Jika tak terjual mereka akan cadangkan bagaimanakah cara untuk mempercepatkan jualan.
Bila prospek pembeli hubungi, ejen yang baik akan buat tapisan. Ini untuk pastikan pembeli serius dan cukup kelayakan membeli.
4) Menguruskan proses rundingan
Setelah pembeli berminat, ejen akan uruskan proses rundingan.
Pembeli ni ada keperluan tersendiri. Ada yang mungkin nak berunding harga atau terma belian.
Ejen hartanah akan gunakan kemahiran dan pengalaman mereka supaya pembeli dan penjual capai titik persetujuan.
Pembeli dan penjual kemudian akan tandatangan surat tawaran atau booking form.
Pembeli kemudian bayar wang tempahan.
5) Bantu pembeli dapatkan pinjaman dan peguam
Ejen hartanah akan bantu pembeli untuk dapatkan pinjaman.
Mereka akan terlebih dahulu semak profil kewangan pembeli dan hantar ke bank yang sesuai.
Proses ini biasanya akan ambil masa lebih kurang seminggu ke dua minggu.
Setelah pinjaman lulus, ejen hartanah akan hubungkan penjual dan pembeli kepada peguam hartanah yang baik.
Pembeli dan penjual kemudian tandatangan perjanjian jual beli.
Apabila perjanjian jual beli dah disetem, ketika ini barulah ejen hartanah tadi boleh mengeluarkan bayaran wang tempahan pembeli dari akaun klien dan tuntut amaun ini sebagai komisyen.
6) Bagaimana pula dengan proses pindah milik?
Proses pindah milik ni akan diuruskan oleh peguam.
Tugas ejen hartanah sebenarnya selesai setelah perjanjian jual beli ditandatangan.
Dalam erti kata lain, ejen hartanah akan serahkan tugas untuk buat pindah milik kepada peguam yang dilantik.
Tapi anda masih boleh minta bantuan mereka untuk kemaskini status semasa jika anda tak terima dari peguam.
Jenis-jenis Lantikan Ejen Hartanah
Lantikan ejen hartanah ni ada beberapa jenis. Tapi yang biasa digunakan ada dua iaitu lantikan am dan lantikan eksklusif.
1) Lantikan am (General Appointment)
Lantikan am ni bermaksud anda lantik satu agensi hartanah tapi ada kebebasan untuk lantik agensi lain untuk jualkan rumah anda.
Ni berbeza dengan lantikan eksklusif yang mana anda terikat dengan satu agensi sahaja.
Walaupun nampak macam ada kelebihan, sebenarnya lantikan am ni banyak keburukan.
Jika anda lantik ramai ejen, anda mungkin hilang kawalan dan tak dapat tahap servis yang sepatutnya.
Mereka mungkin tidak akan laburkan modal yang banyak untuk iklankan rumah anda.
Boleh jadi juga ada ejen hartanah yang anda lantik tu tak amanah.
Oleh kerana mereka tahu ada pesaing, mereka pasarkan rumah anda di bawah harga yang sepatutnya.
Akhirnya anda rugi kerana pembeli sudah tentu akan ikut harga yang diiklankan. Dahla begitu, mereka nego lagi harga setelah berminat dengan rumah anda.
Memang pening kalau berurusan dengan ramai pihak.
Bayangkan jika anda ada 10 ejen hartanah, dan terpaksa berkomunikasi dengan 10 orang berlainan yang minta set temujanji untuk ke rumah.
2) Lantikan Eksklusif
Lantikan eksklusif ni bermaksud anda lantik satu agensi hartanah sahaja untuk jualkan rumah anda.
Bukan satu ejen hartanah tapi satu agensi.
Dalam agensi tersebut mungkin ada puluhan ejen lain yang akan sama-sama pasarkan rumah anda.
Anda tak pening kalau buat lantikan eksklusif. Anda hanya kawal seorang ejen hartanah sahaja dan mereka yang akan pantau ejen-ejen lain.
Lantikan eksklusif ni pun tidaklah selama-lamanya. Lantikan ni bertempoh, biasanya 3 bulan atau 6 bulan.
Bila tempoh tu tamat, anda bebas untuk lantik ejen hartanah lain.
Ejen yang dilantik sebagai ejen eksklusif juga akan rasa dihormati dan mereka akan beri lebih tumpuan kepada rumah anda dari segi masa dan juga modal.
3) Lantikan am vs lantikan eksklusif: mana lebih cepat terjual?
Ada ejen hartanah kata lantikan eksklusif lebih cepat terjual. Ada juga yang kata lantikan am pun senang dapat pembeli.
Pada pendapat saya, tidaklah lantikan eksklusif tu lebih baik atau sebaliknya. Ada kalanya lantikan am lebih cepat terjual dan lantikan eksklusif pun begitu juga.
Semuanya bergantung kepada rezeki.
Lantikan am atau eksklusif ni lebih kepada bagaimana anda nak uruskan jualan tu.
Jika anda tak mahu terikat dengan mana-mana agensi dan faham risiko, gunakan lantikan am.
Tapi andai kata anda tak nak pening, pentingkan privasi dan perlukan perkhidmatan yang baik, gunalah lantikan eksklusif.
Fi Ejen Hartanah
1) Fi ejen hartanah
LPPEH dan buat ketetapan yang mana fi ejen hartanah ni 3% dari harga jualan untuk rumah kediaman.
Kalau ada yang caj lebih dari 3% untuk jualan rumah kediaman, tu dah melanggar etika ataupun mungkin bukan ejen atau perunding hartanah yang sah.
Ejen juga perlu pungut 6% cukai perkhidmatan dari penjual rumah.
Ini bukanlah bermakna keseluruhan kos anda tu jadi 9% (3% + 6%).
6% cukai perkhidmatan tu dikira atas 3% tadi (6% x 3%) menjadikan jumlahnya 0.18%.
Secara keseluruhan, ejen hartanah akan pungut 3.18% dari harga jual.
Baca Juga: Berapa Komisen Ejen Hartanah Untuk Jual Rumah
2) Bayaran fi ejen
Bilakah anda perlu bayar amaun ni?
Anda perlu bayar hanya bila anda dan pembeli dah tandatangan perjanjian jual beli. Atau dalam erti kata lain, dah ada pembeli yang setuju nak beli, baru bayar.
Kalau ejen hartanah baru hadir untuk periksa rumah anda, tak perlu bayar lagi masa tu. Bayaran tu pula tidaklah penjual perlu keluarkan dari poket sendiri.
Semasa seorang pembeli tu dah setuju nak buat belian rumah, mereka akan bayar wang tandajadi (booking fee) sebanyak 3.18% kepada akaun klien agensi hartanah.
Ejen atau perunding hartanah tu kemudian akan buat kerja untuk bantu pembeli dapatkan pinjaman dan khidmat guaman.
Andai kata pinjaman tak lulus, ejen akan pulangkan wang ini kepada pembeli. Sebaliknya jika pembeli batalkan belian, penjual rumah akan terima separuh wang tersebut sebagai pampasan.
Bila anda dah tandatangan perjanjian jual beli, barulah ejen tadi keluarkan duit tersebut dari akaun klien dan mereka tuntut sebagai fi agensi.
3) Fi agensi boleh kurangkan cukai jualan hartanah
Bila anda jual rumah, anda mungkin kena bayar Cukai Jualan Harta Tanah (CKHT / RPGT).
Tapi Akta Cukai Jualan Harta Tanah ni benarkan anda untuk buat beberapa pengurangan termasuklah dengan menolak kos ejen yang anda bayar.
Macam mana nak buat pengurangan ni?
Bila dah tandatangan perjanjian jual beli, berikan kepada peguam bukti bayaran fi agensi. Minta agensi keluarkan invois.
Peguam kemudian akan masukkan butiran fi agensi ini dalam kiraan cukai jualan sebelum mereka hantar ke LHDN.
Kesimpulan
Itu sahaja dari saya. Harap artike ini membantu anda buat keputusan.
Jika anda masih kurang faham tentang proses jualan rumah atau pilih untuk jual rumah tanpa ejen, boleh ikuti artikel Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia.
Assalamualaikum dan salam sejahtera,
saya Muhamad Ingin Tahu.
saya dari johor banru, belum ada pengelaman,
saya ingin bertanya beberapa pekara berkenaan jual beli rumah mengunakan khidmat agent atau agensi,
pertanyaan saya ;
1. berapa lamakan tempoh tarikh lantikkan dari owner kepda agent atau agensi jual beli rumah atau tanah berkuatkuasa?
2. dalam tempoh lantikkan tetiba ada buyer dari kenalan keluarga berminat nak beli secara terus kepada owner dan mungkin terus membayar wang deposit tanda jadi dengar nilai yang lebih tinggi dari agent atau agensi jual dan status pinjaman bank buyer untuk baki bayaran selanjutnya tiada masaalah ,apakah yang akan berlaku kepada Agent yang Dilantik?
Sedangkan owner dalam keadaan amat memerlukan suntikan kewangan dalam keadaan secepatnya ,contoh hasil jual itu untuk membayar atau menyelamatkan syarikat daripada gulung tikar atau Muflis,perubatan Dll.
3, adakah owner kena penalty kerana telah menerima atau menjual tanah atau rumah secara terus kepada buyer kenalan keluarga? berapa RM%?
4.jika agensi atau agent yang tidak berjaya menjual tanah atau rumah setelah dilantik dalam tempoh yang dipersetujui bersama,adakah agent atau agensi juga perlu membayar penalty kepada owner??
mohon pencerahan tuan..
T.kasih
Salam.
1. Tempoh ni bergantung kepada persetujuan kedua pihak. Biasanya 6 bulan.
2. Sekiranya ejen belum ada pembeli dan jika encik lantik ejen tu melalui lantikan exclusive, encik masih perlu bayar fi ejen tersebut. Jika lantikan melalui lantikan umum (general appointment), encik tak perlu bayar apa-apa. Sekiranya ejen dapat pembeli dan encik dah sign borang offer to purchase, kalau encik batalkan jualan encik kena bayar penalti kepada ejen / pembeli.
3. Rujuk no 2.
4. Tidak.