Panduan Jual Rumah Guna Ejen Hartanah

Jual rumah ni memang memeningkan dan boleh menimbulkan banyak masalah. Ada yang berhasrat guna ejen untuk jual rumah, tapi kurang arif tentang prosedur. Dalam artikel Cara Jual Rumah Guna Ejen Atau Perunding Hartanah ni saya akan terangkan secara terperinci.

Sebelum mula, saya juga ada sediakan video tentang cara jual rumah guna ejen hartanah. Jika anda tiada masa nak baca keseluruhan artikel ni, boleh tonton video di bawah:

Kelebihan Menggunakan Khidmat Ejen Jual Rumah

1) Fokus

Anda tahu kenapa pemilik selalunya gagal menjual atau menyewakan rumah sendiri?

Ini kerana mereka tak boleh fokus dengan jualan.

Tak ada masa.

Manalah ada masa kalau dah berkerja 5 hari seminggu. Sabtu dan Ahad pula perlu beri perhatian kepada keluarga.

Akhirnya jualan rumah terbantut. Cadang nak iklankan rumah tapi tak buat. Ada pembeli nak tengok rumah, tak dapat bawa.

Dalam jualan hartanah ni tak boleh lambat. Jika anda terlepas seorang pembeli, nak tunggu pembeli seterusnya mungkin lama.

Nak lagi dalam situasi sekarang yang mana ada banyak rumah yang nak dijual dalam pasaran.

2) Jimat masa dan melindungi kepentingan penjual

Jika anda lantik ejen hartanah, anda dapat pembantu yang boleh beri fokus kepada jualan rumah anda hinggalah ianya terjual.

ejen hartanah selangor & kuala lumpur

Anda jimat masa. Mereka akan pantau iklan dan bawa pembeli untuk lihat rumah.

Bila dah ada yang berminat pula, anda dan pembeli akan tandatangan surat tawaran (booking form).

Terma dalam booking form ni akan jaga kepentingan anda dan tak beri ruang kepada pembeli untuk sengaja melewat-melewatkan belian.

Antara terma dalam booking form ni yang akan melindungi penjual:

  • Pembeli perlu dapatkan pinjaman dan tandatangan perjanjian jual beli dalam tempoh 14 atau 21 hari berkerja
  • Pembeli akan dikenakan penalti jika batalkan belian
  • Jualan rumah dalam keadaan ‘As is where is basis’ iaitu apa yang pembeli lihat itulah yang pembeli akan dapat. Mereka tak boleh tuntut penjual baiki rumah jika dah bersetuju dengan apa yang dilihat.

Kalau anda jual sendiri, terma antara anda dan pembeli tu mungkin longgar.

Anda mungkin terlepas pandang untuk berikan tempoh kepada pembeli terutamanya berapa lama masa yang patut pembeli tu ambil untuk dapatkan pinjaman.

Ini akhirnya menyebabkan kelewatan bila pembeli sengaja lewatkan proses.

Ada juga pembeli yang batalkan belian sewenang-wenangnya. Anda tak akan dapat sesen pun pampasan dari tindakan yang bertanggung jawab ni.

Dah la tiada pampasan, masa pula terbuang.

Oleh sebab itulah, khidmat ejen hartanah ni dapat melindungi dan menjimatkan masa anda dari perkara-perkara yang tak sepatutnya berlaku.

3) Kepakaran

Ejen hartanah ni mahir dengan pasaran hartanah setempat.

Mereka akan semak harga pasaran rumah anda dan siapakah pesaing anda dalam pasaran.

Daripada inilah mereka tahu bagaima nak posisikan hartanah anda supaya ianya cepat terjual.

Ejen hartanah juga mahir dalam pemasaran. Mereka akan iklankan rumah anda di lokasi yang ada pembeli bersesuaian dengan rumah.

Mereka juga mempunyai modal iklan yang besar dan juga akses kepada portal hartanah eksklusif seperti PropertyGuru dan iProperty.

4) Jaringan

Nak jual rumah dengan cepat juga memerlukan jaringan profesional yang baik.

Ejen hartanah akan bantu penjual untuk semak profil kewangan pembeli dan hantar permohonan pinjaman kepada bank yang bersesuaian.

Ini berbeza kalau pembeli tu cuba mohon pinjaman perumahan sendiri.

Mereka mungkin hantar kepada bank yang tak boleh luluskan pinjaman mereka.

Atau mereka mungkin hantar permohonan kepada juru bank yang kurang beri kerjasama.

Ini akhirnya akan melambatkan lagi proses.

Setelah pinjaman lulus, ejen hartanah akan syorkan peguam mana yang sesuai digunakan.

Peguam ni tidak panel dengan semua bank. Jika bukan panel, mereka masih boleh berurusan dengan bank tersebut. Tapi prosesnya akan mengambil masa.

Ejen hartanah yang bertanggungjawab akan memastikan pembeli guna peguam panel bagi memudah dan mempercepatkan urusan.

[Kembali ke Kandungan]

Elak Penipuan: Semak Pendaftaran Ejen Dan Perunding Hartanah

1) Siapa kawal profesyen ejen hartanah

Kerjaya ejen atau perunding hartanah ni dikawal selia oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH). LPPEH ini merupakan badan di bawah Kementerian Kewangan.

Seorang ejen hartanah perlu melalui kursus dan latihan sebelum dapat kelayakan sebagai ejen hartanah yang sah.

Bila dah ada lesen, ejen hartanah tadi boleh buka praktis mereka sendiri dan merekrut perunding hartanah di bawah mereka.

Ha kat sinilah bezanya antara ejen dan perunding hartanah. Ejen ni pemegang lesen dan perunding hartanah bernaung di bawah mereka.

Tapi perunding tu pun mesti berdaftar dengan LPPEH. Mereka akan diberi nombor pendaftaran sebagai perunding hartanah yang sah.

2) Kenapa penting berurusan dengan ejen atau perunding hartanah berdaftar

LPPEH ni tugasnya untuk buat ketetapan dan memantau profesyen ejen hartanah.

Kalau anda berurusan dengan mereka yang tak berdaftar, tiada siapa kawal.

Akhirnya, urusan mungkin boleh jadi bermasalah. Atau lebih teruk jika anda berurusan dengan scammer.

Berurusan dengan ejen hartanah yang sah ni selamat.

Setiap agensi hartanah berdaftar mempunyai akaun klien yang perlu diaudit setiap tahun.

Semua transaksi yang melibatkan duit perlu melalui akaun klien ni.

Ejen atau perunding hartanah tak boleh sewenang-wenangnya keluarkan duit dari akaun ni melainkan tujuan yang dibenarkan.

Andai kata berlaku masalah, anda juga ada pilihan untuk melaporkan isu tersebut kepada LPPEH.

Jadi bagaimanakah nak semak pendaftaran ejen atau perunding hartanah?

3) Lihat tag pendaftaran dan dapatkan kad bisnes

Setiap perunding hartanah berdaftar akan diberi tag pendaftaran.

Bila anda berurusan dengan perunding hartanah, anda boleh minta mereka tunjukkan tag pendaftaran dengan LPPEH dan dapatkan kad bisnes mereka.

Dalam tag perunding hartanah tu ada kod QR. Anda boleh imbas kod QR ni.

Jika perunding hartanah tu berdaftar, pengkalan data LPPEH akan keluarkan butiran perunding hartanah tersebut.

4) Semak melalui laman LPPEH

Sebagai alternatif, anda juga boleh layari ke website LPPEH. Di website ini anda boleh semak pendaftaran agensi dan juga perunding hartanah.

[Kembali ke Kandungan]

Tugas Ejen Hartanah Dalam Jualan Rumah

1) Buat kajian pasaran

Bila anda berhubung dengan ejen hartanah, mereka biasanya akan minta beberapa butiran untuk buat kajian pasaran setempat. Antara butiran tersebut ialah:

  • Alamat hartanah
  • Harga jual
  • Keluasan tanah dan rumah
  • Jenis rumah
  • Butiran ubahsuai rumah jika ada

Pertama sekali mereka akan semak harga pasaran rumah. Ini penting untuk pastikan pembeli mampu untuk dapatkan pinjaman secukupnya.

Kemudian mereka juga akan semak siapakah pesaing anda dalam pasaran.

Daripada situlah mereka akan dapat idea bagaimana nak posisikan hartanah anda.

Setelah buat kajian, ejen hartanah yang mahir akan beritahu anda terus sama ada rumah anda tu boleh jual atau tidak.

Anda perlu berlapang dada dan pertimbangkan nasihat mereka.

2) Temujanji ke rumah

Setelah persetujuan dicapai, ejen hartanah akan ziarah ke rumah yang nak dijual.

Ada beberapa tujuan pada langkah ini:

  • Ejen hartanah akan periksa lokasi dan keadaan rumah
  • Mereka akan ambil foto dan beberapa butiran lanjut berkenaan rumah.
  • Dokumen berkaitan rumah disemak untuk pastikan ianya lengkap untuk jualan
  • Ejen terangkan proses jualan rumah dari awal sampai akhir kepada penjual
  • Ejen akan dapatkan lantikan dari penjual sebagai ejen yang diberi kuasa untuk menjual rumah

Tiada apa-apa yang anda perlu bayar pada langkah ini. Yang minta bayaran awal tu dah salah dari segi etika tu. Mungkin juga broker haram.

Tentang lantikan…

Ejen ni tak boleh jual rumah selagi tak dilantik. Anda perlu tandatangan borang lantikan jika bersetuju.

Saya akan huraikan lebih lanjut tentang jenis lantikan pada bahagian seterusnya.

3) Pemasaran

Ejen hartanah mula memasarkan rumah anda. Mereka akan iklankan rumah anda di portal pengiklanan, jaringan kerjaya dan juga offline.
Dari masa ke semasa, mereka akan kemaskini status rumah. Jika tak terjual mereka akan cadangkan bagaimanakah cara untuk mempercepatkan jualan.

Bila prospek pembeli hubungi, ejen yang baik akan buat tapisan. Ini untuk pastikan pembeli serius dan cukup kelayakan membeli.

4) Menguruskan proses rundingan

Setelah pembeli berminat, ejen akan uruskan proses rundingan.

Pembeli ni ada keperluan tersendiri. Ada yang mungkin nak berunding harga. Ada juga yang nak berunding terma belian.

Ejen hartanah akan gunakan kemahiran dan pengalaman mereka supaya pembeli dan penjual capai titik persetujuan.

Pembeli dan penjual kemudian akan tandatangan surat tawaran atau booking form. Dalam surat tawaran ni ada terma yang menjaga kepentingan penjual dan juga pembeli.

Pembeli kemudian bayar wang tandajadi atau booking form.

5) Bantu pembeli dapatkan pinjaman dan peguam

Ejen hartanah akan bantu pembeli untuk dapatkan pinjaman.

Mereka akan terlebih dahulu semak profil kewangan pembeli dan hantar ke bank yang bersesuaian.

Proses ini biasanya akan ambil masa lebih kurang seminggu ke dua minggu.

Setelah pinjaman lulus, ejen hartanah akan hubungkan penjual dan pembeli kepada peguam hartanah yang baik.

Pembeli dan penjual kemudian tandatangan perjanjian jual beli.

Apabila perjanjian jual beli dah disetem, ketika ini barulah ejen hartanah tadi boleh mengeluarkan bayaran wang tandajadi pembeli dari akaun klien dan tuntut amaun ini sebagai komisyen.

6) Bagaimana pula dengan proses pindah milik?

Proses pindah milik ni akan diuruskan oleh peguam.

Tugas ejen hartanah sebenarnya selesai setelah perjanjian jual beli ditandatangan.

Dalam erti kata lain, ejen hartanah akan serahkan tugas untuk buat pindah milik kepada peguam yang dilantik.

Tapi anda masih boleh minta bantuan mereka untuk kemaskini status semasa jika anda tak terima dari peguam.

[Kembali ke Kandungan]

Jenis-jenis Lantikan Ejen Hartanah

Lantikan ejen hartanah ni ada beberapa jenis. Tapi yang biasa digunakan ada dua iaitu lantikan am dan lantikan eksklusif.

1) Lantikan am (General Appointment)

Lantikan am ni bermaksud anda lantik satu agensi hartanah tapi ada kebebasan untuk lantik agensi lain untuk jualkan rumah anda.

Ni berbeza dengan lantikan eksklusif yang mana anda terikat dengan satu agensi sahaja.

Walaupun nampak macam ada kelebihan, sebenarnya lantikan am ni banyak keburukan.

Jika anda lantik ramai ejen, anda mungkin hilang kawalan dan tak dapat tahap servis yang sepatutnya.

Ejen hartanah yang berpengalaman tidak prefer lantikan am. Mereka mungkin tidak akan laburkan modal yang banyak untuk iklankan rumah anda.

Boleh jadi juga ada ejen hartanah yang anda lantik tu tak amanah.

Oleh kerana mereka tahu ada pesaing, mereka pasarkan rumah anda di bawah harga yang sepatutnya.

Akhirnya anda rugi kerana pembeli sudah tentu akan ikut harga yang diiklankan. Dahla begitu, mereka nego lagi harga setelah berminat dengan rumah anda.

Memang memeningkan jika berurusan dengan ramai pihak.

Bayangkan jika anda ada 10 ejen hartanah, dan terpaksa berkomunikasi dengan 10 orang berlainan yang minta set temujanji untuk ke rumah.

2) Lantikan Eksklusif

Lantikan eksklusif ni bermaksud anda lantik satu agensi hartanah sahaja untuk jualkan rumah anda.

Bukan satu ejen hartanah tapi satu agensi.

Dalam agensi tersebut mungkin ada puluhan ejen lain yang akan sama-sama pasarkan rumah anda.
Anda tak pening kalau buat lantikan eksklusif. Anda hanya kawal seorang ejen hartanah sahaja dan mereka yang akan pantau ejen-ejen lain.

Lantikan eksklusif ni pun tidaklah selama-lamanya. Lantikan ni bertempoh, biasanya 3 bulan atau 6 bulan.

Bila tempoh tu tamat, anda bebas untuk lantik ejen hartanah lain.

Ejen yang dilantik sebagai ejen eksklusif juga akan rasa dihormati dan mereka akan beri lebih tumpuan kepada rumah anda dari segi masa dan juga modal.

3) Lantikan am vs lantikan eksklusif: mana lebih cepat terjual?

Ada ejen hartanah kata lantikan eksklusif lebih cepat terjual.

Ada juga yang kata lantikan am pun senang dapat pembeli.

Pada pendapat saya setelah 7 tahun berada dalam industri ni, tidaklah lantikan eksklusif tu lebih baik atau sebaliknya.

Ada kalanya lantikan am lebih cepat terjual dan lantikan eksklusif pun begitu juga.

Semuanya bergantung kepada rezeki.

Lantikan am atau eksklusif ni lebih kepada bagaimana anda nak uruskan jualan tu.

Jika anda tak mahu terikat dengan mana-mana agensi dan faham risiko, gunakan lantikan am.

Tapi andai kata anda pentingkan privasi dan perlukan perkhidmatan yang baik, gunalah lantikan eksklusif.

[Kembali ke Kandungan]

Fi Ejen Hartanah

1) Fi ejen hartanah

LPPEH dan buat ketetapan yang mana fi ejen hartanah ni 3% dari harga jualan untuk rumah kediaman.

Kalau ada yang caj lebih dari 3% untuk jualan rumah kediaman, tu dah melanggar etika ataupun mungkin bukan ejen atau perunding hartanah yang sah.

Ejen juga perlu pungut 6% cukai perkhidmatan dari penjual rumah.

Ini bukanlah bermakna keseluruhan kos anda tu jadi 9% (3% + 6%).

6% cukai perkhidmatan tu dikira atas 3% tadi (6% x 3%) menjadikan jumlahnya 0.18%.

Secara keseluruhan, ejen hartanah akan pungut 3.18% dari harga jual.

2) Bayaran fi ejen

Bilakah anda perlu bayar amaun ni?

Anda perlu bayar hanya bila anda dan pembeli dah tandatangan perjanjian jual beli.

Atau dalam erti kata lain, dah ada pembeli yang setuju nak beli, baru bayar.

Kalau ejen hartanah baru hadir untuk periksa rumah anda, tak perlu bayar lagi masa tu. Tu baru peringkat geli-geli ja. Haha.

Bayaran tu pula tidaklah penjual perlu keluarkan dari poket sendiri.

Semasa seorang pembeli tu dah setuju nak buat belian rumah, mereka akan bayar wang tandajadi (booking fee) sebanyak 3.18% kepada akaun klien agensi hartanah.

Ejen atau perunding hartanah tu kemudian akan buat kerja untuk bantu pembeli dapatkan pinjaman dan khidmat guaman.

Andai kata pinjaman tak lulus, ejen akan pulangkan wang ini kepada pembeli. Sebaliknya jika pembeli batalkan belian, penjual rumah akan terima separuh wang tersebut sebagai pampasan.

Bila anda dah tandatangan perjanjian jual beli, barulah ejen tadi keluarkan duit tersebut dari akaun klien dan mereka tuntut sebagai fi agensi.

3) Fi agensi boleh kurangkan cukai jualan hartanah

Bila anda jual rumah, anda mungkin kena bayar Cukai Jualan Harta Tanah (CKHT / RPGT).

Tapi Akta Cukai Jualan Harta Tanah ni benarkan anda untuk buat beberapa pengurangan termasuklah dengan menolak kos ejen yang anda bayar.

Macam mana nak buat pengurangan ni?

Bila dah tandatangan perjanjian jual beli, berikan kepada peguam bukti bayaran fi agensi. Minta agensi keluarkan invois.

Peguam kemudian akan masukkan butiran fi agensi ini dalam kiraan cukai jualan sebelum mereka hantar ke LHDN.

[Kembali ke Kandungan]

Kesimpulan

Itu sahaja dari saya. Harap artike ini membantu anda buat keputusan.

Jika anda masih kurang faham tentang proses jualan rumah atau pilih untuk jual rumah tanpa ejen, boleh ikuti artikel Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia.

Mencari Ejen Hartanah?

Hai, saya boleh bantu anda jual rumah cepat dan tanpa masalah. Jika anda ingin dapatkan khidmat ejen hartanah di Kuala Lumpur dan Selangor, hubungi saya melalui link di bawah.

Leave a Comment