Dalam perjalanan kerjaya ejen hartanah, mungkin tuan puan akan dapat kes jual rumah kos rendah.
Jual rumah kos rendah ni ada cara. Rumah jenis begini ada syarat yang pembeli kena patuhi.
Cara Nak Kenal Pasti Rumah Kos Rendah
Nak tahu status kos rendah kena tengok perjanjian jual beli pemilik. Perjanjian jual beli biasanya akan nyatakan sama ada rumah kos rendah atau tidak.
Jika tidak dinyatakan, ada beberapa ciri yang tuan puan boleh kenal pasti. Di Selangor, rumah kos rendah ni biasanya:
- Berkeluasan 650 kaki persegi atau kurang untuk pangsapuri.
- Pemilik beli dengan harga RM42,000 atau kurang.
Jika rumah ada ciri ini, besar kemungkinan ianya jenis kos rendah. Ajukan pertanyaan kepada pemilik. Kemudian hubungi pemaju untuk kepastian.
Bukan Semua Orang Boleh Beli
Langkah mengenal pasti rumah kos rendah ni penting. Bukan semua orang boleh beli rumah jenis begini kerana ada syarat yang ditetapkan.
Di Selangor syarat-syaratnya adalah seperti berikut:
- Warganegara Malaysia dan berumur 18 tahun ke atas.
- Pendapatan pembeli dan pasangan tak melebihi RM5,000 jika berumah tangga.
- Pendapatan pembeli tak melebihi RM3,000 jika belum berumah tangga.
- Pembeli dan pasangan tidak pernah memiliki sebarang rumah di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
- Pembeli dan pasangan hendaklah tinggal atau berkerja di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
- Kelulusan adalah tertakluk kepada pihak berkuasa negeri.
- Pemilikan hartanah oleh pemilik mencukupi atau melebihi 5 tahun.
Prosedur Jual Rumah Kos Rendah
1) Semasa Dapat Senarai Rumah Untuk Dijual
Semasa berjumpa dengan pemilik rumah, terangkan kepada mereka tentang syarat jualan rumah kos rendah. Bila pemilik faham, mudah untuk urus expectation mereka.
Semasa ambe tulis artikel ni, ambe dapati ada sedikit perubahan syarat jualan rumah kos rendah.
Pemilikan rumah kos rendah oleh pemilik tu mesti cukup atau melebihi 5 tahun. Sebelum ni ambe rasa syarat ni tiada. Oleh itu pastikan tuan puan semak perjanjian jual beli pemilik sebelum teruskan iklan dan jualan.
2) Pengiklanan
Dalam iklan yang tuan puan buat, nyatakan terus status rumah kos rendah dan juga syarat belian. Ini untuk pastikan hanya prospek yang layak sahaja hubungi tuan puan.
3) Saringan Awal Prospek Pembeli
Bila ada prospek hubungi tuan puan bertanyakan tentang rumah, wajib buat saringan awal. Objektif saringan ni berbeza dengan rumah subsale biasa.
Selain nak ukur kemampuan dan motivasi pembeli dapatkan rumah, tuan puan nak ketahui sama ada pembeli ni cukup syarat nak beli rumah yang diiklan.
Ada setengah ejen baru tak pasti bagaimana nak semak kelayakan pembeli untuk rumah kos rendah ni. Maklumlah informasi yang diminta tu agak sensitif.
Skrip yang boleh digunakan adalah begini:
“Tuan, oleh kerana rumah ni adalah jenis kos rendah, saya mohon izin untuk terangkan syarat-syarat pembelian. Syarat-syarat ni ditetapkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).”
Bila tuan puan beri penerangan begini, prospek akan lebih bertenang. Bukan syarat tuan puan, tapi syarat LPHS.
Cuba bandingkan dengan soalan ni “Tuan, gaji berapa? Ni rumah kos rendah, ada syarat”. Soalan begini adalah agak ‘offensive’. Ambe doakan perunding hartanah terlibat dijauhkan dari bala bencana. Huhu.
Tuan puan kemudian akan terangkan syarat belian rumah kos rendah. Di akhir penerangan, tanya kepada prospek “Ada apa-apa tentang syarat ni yang saya boleh bantu?”
Soalan open-ended begini akan buat pembeli mahu bertanya. Dari komunikasi yang berikut ni lah tuan puan akan dapat kenal pasti sama ada pembeli betul-betul layak atau tidak.
4) Jika Pembeli Berminat
Setelah pembeli lihat rumah dan berminat untuk teruskan belian, terangkan prosedur belian dengan sempurna.
- Pembeli bayar wang tandajadi 3.18% dan tandatangan surat tawaran belian (Offer to Purchase).
- Perunding hartanah bantu prospek untuk dapatkan pinjaman.
- Dalam masa 21 hari berkerja, pembeli tandatangan Perjanjian Jual Beli dan jelaskan baki deposit 6.82%.
- Pembeli dan pemilik kemudian buat permohonan pindah milik rumah kos rendah di Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor.
Prosedur belian ni sama sahaja dengan rumah bukan kos rendah kecuali yang keempat. Kedua-dua pembeli dan pemilik, dengan bantuan peguam, perlu buat permohonan pindah milik ke LPHS.
Di pihak pembeli, tuan puan kena ciptakan ‘sense of urgency’. Maksudnya mereka kena cepat selesaikan permohonan dan tak boleh ada kelewatan.
5) Mendapatkan Pinjaman
Oleh kerana rumah kos rendah ni biasanya bernilai bawah RM150,000, pastikan tuan puan hantar permohonan pinjaman ke bank yang betul.
Ada sesetengah bank contohnya, tidak terima permohonan rumah bernilai bawah RM200,000.
Seeloknya tanya kepada jurubank sebelum hantar permohonan. Tuan puan tak mahu situasi di mana 3 hari kemudian jurubank hubungi tuan puan dan kata mereka tak terima permohonan tersebut. Rugi masa.
6) Tandatangan Perjanjian Jual Beli
Setelah pinjaman lulus pembeli dan penjual akan menandatangan perjanjian jual beli. Peguam kemudian akan membantu untuk menyediakan dokumen yang diperlukan.
Dalam kes jualan rumah kos rendah, Perjanjian Jual Beli tersebut adalah ‘conditional’.
Ejen tidak boleh membuat tuntutan komisyen pada ketika ini sehinggalah kebenaran kelulusan LPHS diterima.
Peguam juga mungkin tidak akan membayar baki deposit kepada penjual sehingga kelulusan selesai.
7) Permohonan ke LPHS
Setelah dokumen lengkap, pembeli dan penjual akan membuat akuan bersumpah. Dokumen juga akan disahkan. Kesemua dokumen ini kemudian dibawa ke LPHS.
Semasa permohonan, pegawai LPHS akan membuat semakan dan menasihati pembeli jika permohonan tidak dapat diteruskan.
Jawapan rasmi permohonan hanya akan diterima pembeli sebulan ke dua bulan selepas tarikh permohonan.
Tentang Gaji Pembeli
Ambe selalu terima pertanyaan, gaji pokok pembeli dan pasangan bawah RM5,000. Tapi bila dicampur dengan elaun lebih masa, pendapatan tersebut lebih daripada RM5,000. Layak ke memohon?
Dalam kes yang ambe pernah uruskan, pembeli layak. Pegawai di LPHS beritahu kepada ambe mereka akan lihat kepada gaji pokok atau gaji bersih, yang mana lebih rendah.
Contohnya, jika gaji pokok RM4,800 dan gaji bersih ialah RM5,500 setelah dicampur dengan elaun lebih masa. LPHS akan ambil kira gaji pokok sahaja.
Namun, ambe tak berani nak kata ini adalah praktis yang diterima. Mungkin pegawai yang urus kes ambe dulu lebih fleksibel.
Ambe sarankan tuan puan jika nak teruskan kes begini, eloklah ke kaunter LPHS untuk kepastian.
Malulah Jual Rumah Kos Rendah
Ada sesetengah pihak mungkin pandang rendah perunding hartanah yang jual rumah kos rendah. Secara personal, tuan puan abaikan mereka. Tak perlu malu.
Bukan mereka yang menyara keluarga tuan puan. Dan yang paling penting sekali, tuan puan bantu penjual dan pembeli. Tak kira berapa harga rumah.
Kesimpulan
Ambe harap artikel ni dapat menjadi panduan kepada ejen hartanah baru. Semoga ianya dapat memendekkan ‘learning curve’ tuan puan.
Sebelum ambe akhiri, berikut artikel yang boleh membantu tuan puan:
Salam Tuan,
saya ada soalan. sebelum beli rumah low cost saya ada inform agent yang gaji sya + husband mmg lebih 5k tp agent ckp boleh teruskan sebab lawyer boleh uruskan untuk ambil kira tanggungan. tetapi apabila sya bercakap dengan lawyer katanya hanya mengikut syarat yg ditetapkan oleh kerajaan negeri selangor. Cost lawyer telah dibayar. Adakah kemungkinan consent saya boleh diterima kerana gaji pokok dan bersih kami suami isteri lebih kurang RM5,200. Mohon pendapat tuan. terima kasih
Salam tuan. Setahu saya LPHS ni akan tengok gaji kasar atau bersih, yang mana lebih rendah. Tentang tanggungan tu saya belum pernah dengar. Semasa puan ke LPHS, apa feedback dari pegawai?
Saya belum ke LPHS lagi kerana menurut agent, lawyer yang akan uruskan kesemuanya. Saya hanya perlu menyiapkan dokumen yang diperlukan. Agak menjadi kerisauan bagi pihak saya kerana gaji bersih kami suami isteri RM5,200 dan upah lawyer telah saya bayar
Salam,
1) 2 bulan tu dalam kes saya sebelum ini setelah S&P ditandatangan. Jangkamasa tu tak tetap, mungkin boleh jadi lebih panjang.
2) Saya cadangkan tuan follow up di LPHS sendiri.
Assalam Tuan,
Saya telah mempunyai sebuah rumah low cost.
Bapa mertua saya ada menyatakan hasratnya untuk menjual rumah yang diduduki sekarang (juga berstatus low cost) dan pulang tinggal dikampung.
Saya berhasrat untuk membeli rumah dari mertua saya.
Saya sedia maklum beberapa syarat untuk pemilikan rumah low cost selangor, dan ada terbaca dimana sekiranya penukaran pemilikan dari keluarga contohnya bapa kepada anak adalah dibolehkan.
Mohon pencerahan Tuan, bolehkan saya membeli rumah tersebut dengan pinjaman atas nama saya tetapi pemilikan atas nama isteri saya (penuhi syarat bapa kepada anak) ?
Terima Kasih Tuan.
Salam. Jika syarat lowcost dipenuhi oleh tuan dan isteri, tuan boleh buat pinjaman atas nama tuan dan pemilikan nama isteri.
Salam Tuan
Saya ada membeli rumah low cost di Selangor dan masih dalam proses untuk dapatkan consent dari LPHS. Rumah leasehold dan sudah ada strata title.
Gaji kasar saya sudah RM3300 tetapi gaji bersih masih bawah RM3000. Adakah permohonan saya akan lulus?
Sebab saya ada semak borang permohonan hanya meletakkan syarat isi rumah RM5000.Tiada pula syarat gaji untuk bujang. Jadi macam mana ya?
Terima kasih Tuan
Salam. InsyaAllah boleh lepas. Baru-baru ini ada juga kes sebegini. LPHS beritahu mereka akan lihat gaji kasar atau bersih, yang mana lebih rendah.
As salaam tuan arif,
Saya ada membeli rumah kos rendah di Kajang melalui lelongan bank pd tahun 2015. Saya dimaklumkan oleh peguam saya yg urusan penjualan x dpt dilakukan atas sbb pemilikan rumah mestilah lebih drpd 5 thn baru boleh jual yg ditetapkan oleh LPHS. Jadi soalan saya, adakah syarat LPHS ni masih tertakluk walaupun rumah ini dibeli secara lelongan bank.
Harap tuan dpt membantu saya.
Salam,
Bila tuan beli rumah lowcost melalui lelong, syarat lowcost mungkin terbatal. Tapi bila tuan beli dan nak jual balik, syarat lowcost tu ada semula. Dalam kes ini, tuan tak boleh jual kerana pegagangan masih bawah 5 tahun.
Terima kasih atas jawapan tuan. LPHS telah menetapkan syarat 5 tahun sebelum boleh dilakukan sebarang transaksi pindahmilik. Bagi kes saya, adakah tempoh itu bermula dari tarikh pembelian secara lelong (2014) atau setelah penukaran hak milik (2017) daripada owner asal kepada saya?
Salam,
1) Jika rumah masih berstatus master title mungkin tak boleh buat pindahan kerana tertakluk kepada syarat lowcost.
2) Jika freehold dan sudah ada geran strata, saya cadangkan tuan rujuk kepada peguam. Ada possibility rumah boleh transfer.