8 Syarat Beli Rumah Anda Kena Tahu Dan Fahami

Bila beli rumah, anda akan tandatangan borang tempahan (Offer to Purchase) yang mengandungi syarat penting dalam belian rumah. Tapi berapa ramai pembeli yang ambil tahu?

Saya boleh kata kebanyakan pembeli tak teliti pun terma-terma dalam booking form tu. Lagi parah, kalau ejen hartanah yang anda berurusan tak terangkan terma-terma tersebut.

Syarat dan terma dalam booking form ni mengikat dan boleh menyebabkan kerugian kalau anda langgar.

Apa kesan kalau tak hati-hati dengan terma tu?

  1. Booking fee yang dibayar tu mungkin boleh hangus.
  2. Jangkamasa proses boleh jadi lama.
  3. Kena penalti daripada pemilik.
  4. Tak tahu apa hak anda sebagai pembeli.

Artikel kali ni saya nak share apa yang patut anda fahami. Dan apa hak anda kalau jadi pembatalan.

#1 Butiran Rumah

syarat beli rumah - semak butiran rumah

Semak betul-betul butiran rumah yang nak dibeli. Yang paling utama alamat dan harga rumah yang ditawarkan tu mesti betul. Salah alamat dan harga ni menyebabkan proses permohonan pinjaman / guaman nanti sangkut.

Permohonan pinjaman tu kena mohon semula. Peguam pula kena buat balik perjanjian jual beli.

Dan semua ni boleh menyebabkan kelewatan dan dikenakan penalti oleh pemilik.

#2 Keadaan Rumah Semasa Belian Dibuat

periksa keadaan rumah

Biasanya rumah akan dijual berdasarkan terma ‘as is where is basis’. Apa yang anda tengok itulah yang akan anda dapat nanti.

Semasa anda dah terima kunci rumah, masa tu dah tak boleh minta tuan rumah untuk baiki.

kursus perunding hartanah

Oleh itu pastikan anda periksa rumah betul-betul sebelum beli. Jika penjual setuju untuk baiki kerosakan, masukkan tersebut dalam perjanjian jual beli.

Selain itu, andai kata pemilik menjual rumah berserta dengan perabot pula, senaraikan barangan tersebut dan dapatkan persetujuan pemilik. Pada masa sama, minta peguam untuk masukkan senarai perabot ni dalam terma perjanjian jual beli.

Kegagalan memasukkan senarai perabot dalam booking form dan juga perjanjian jual beli boleh menyebabkan berlakunya ketidaksefahaman kemudian hari.

Macam-macam drama boleh berlaku. Pemilik kata tak pernah berjanji nak bagi aircond. Pembeli pula kata pernah tapi pemilik tak ingat. Begitulah lebih kurang. Jika jelas dari awal, situasi macam ni boleh dielak.

#3 Bila Kena Tandatangan Perjanjian Jual Beli Rumah

semak tempoh yang diberi

Perjanjian jual beli lazimnya mesti ditandatangan dalam masa 14 hari berkerja daripada tarikh booking. Dalam masa 14 hari tu lah, anda mesti pastikan pinjaman dah lulus dan kemudian tandatangan perjanjian.

Saya nasihatkan kalau anda rasa pinjaman tu tak boleh dapat keputusan dalam masa 14 hari, minta ejen untuk tukar ke 21 hari berkerja.

Ini penting untuk melindungi anda daripada duit booking tu hangus. Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian dan forfeit booking fee yang dibayar jika tempoh ini tak dipatuhi.

Ada juga situasi di mana anda dah buat permohonan pinjaman tapi besar kemungkinan tak boleh selesaikan juga dalam tempoh tersebut.

Sebelum cukup tempoh 14 atau 21 hari berkerja tu, cepat-cepatlah mohon daripada pemilik tambahan masa.

Nak mohon tambahan masa ni elok dibuat dengan menandatangan booking form / offer to purchase yang baru atau melalui surat rasmi yang ditujukan kepada pemilik rumah.

#4 Apa Akan Jadi Kalau Pinjaman Tak Lulus

jika pinjaman tak lulus

Anda juga mesti minta penjelasan daripada ejen apa akan jadi kalau loan tu tak lulus. Adakah anda akan dapat balik duit booking tu atau sebaliknya?

Majoriti ejen hartanah boleh meletakkan terma di mana duit booking tu dipulangkan jika pinjaman tak lulus. Biasanya setelah dua kali permohonan di bank yang berbeza, ditolak.

Jika permohonan ditolak, anda mesti dapatkan rejection letter daripada bank. Rejection letter ni merupakan surat rasmi daripada bank yang mengatakan permohonan pinjaman tersebut tidak diterima.

Rejection letter ni lah yang akan menjadi bukti kepada pemilik untuk anda dapatkan kembali booking fee yang dah dibayar.

Tapi ingat, rejection letter ni mesti diberi dalam tempoh 14 atau 21 hari berkerja daripada tarikh booking form tu. Bagi selepas tarikh ni tiada guna juga. Pemilik dah ada hak untuk forfeit duit booking anda.

#5 Cara Bayaran

bila bayaran perlu dibuat

Keduanya tentang terma bayaran. Macam mana bayaran rumah tu dijelaskan. Biasanya dalam standard booking form, termanya macam ni:

  1. 3.18% daripada harga rumah anda bayar sebagai booking fee bila dah berkenan dengan rumah tu.
  2. 6.82% anda akan bayar semasa tandatangan perjanjian jual beli. Jika anda bayar baki deposit melalui KWSP, tukar terma ni menjadi 6.82% akan dibayar setelah pengeluaran KWSP dibuat.
  3. Baki 90% tu pula dibayar dalam tempoh 90 hari berkerja daripada tarikh perjanjian jual beli atau tarikh dapat kebenaran menjual daripada pihak berkuasa.

Nota: Tempoh Jual Beli

  1. Rumah freehold / leasehold dengan geran master title: kena selesaikan dalam tempoh 90 hari berkerja bermula dari tarikh dapat kebenaran daripada pemaju.
  2. Rumah freehold dengan geran individu / strata: 90 hari berkerja tu bermula dari tarikh perjanjian jual beli.
  3. Rumah leasehold dengan geran individu: 90 hari berkerja bermula dari tarikh kebenaran diperoleh dari kerajaan negeri.

Jika jual beli tersebut tak dapat diselesaikan dalam 90 hari berkerja, anda biasanya akan diberi tambahan masa 30 hari. Untuk 30 hari ni, pemilik akan kenakan penalti kepada pembeli.

Kadar penalti ni kebiasaannya 8% dari harga rumah yang mana dikira berdasarkan hari kelewatan. Contoh kata pembeli lewat sehingga 25 hari dan harga rumah ialah RM300,000.

Cara kira penalti tu macam ni:

(25 hari / 365 hari setahun) x 8% x RM300,000 harga rumah = RM1,643. Fuhh banyak tu.

Apa jadi pula kalau pembeli tak boleh selesai jual beli setelah diberi masa tambahan? Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian jual beli dan forfeit duit deposit 10% pembeli.

Lagi sakit. Hati-hati.

#6 Bila Pembeli Terima Kunci

bila kunci akan diterima

Dalam booking form tu juga sebut bila anda akan terima kunci rumah. Kunci rumah ni lazimnya akan diberi setelah bayaran penuh harga rumah dah diselesaikan.

Anda kena bersedia dari awal kerana ada satu tempoh yang mana anda dah mula bayar installment rumah tapi kunci belum diterima.

Ini kerana bank biasanya akan buat bayaran dua kali kepada pemilik:

  1. Bayaran pertama bank pembeli akan jelaskan baki hutang dengan bank pemilik, jika pemilik masih mempunyai pinjaman. Masa ni pembeli dah mula bayar installment (partial). Kunci masih belum boleh diperoleh kerana bayaran masih belum penuh. Lihat poin seterusnya.
  2. Bayaran kedua dibuat oleh bank pembeli kepada pemilik untuk bahagian keuntungan mereka. Ketika ini bayaran penuh dah dibuat & pembeli kemudian akan terima kunci.

Jarak daripada bayaran pertama & kedua tu boleh jadi sebulan ke dua bulan. Maksudnya ada tempoh di mana anda bayar installment rumah selama 2 bulan sebelum terima kunci.

Tempoh ni juga boleh jadi lama kalau ada masalah atau melibatkan pinjaman kerajaan.

#7 Apa Akan Jadi Jika Pelanggaran Syarat Beli Rumah

ketahui hak anda

Ada kemungkinan di mana pemilik dah setuju untuk jual rumah. Tapi setelah persetujuan dicapai dengan pembeli, pemilik kemudian batalkan jualan.

Dalam kes begini, pembeli boleh menuntut balik booking fee yang dibayar. Pembeli juga ada hak untuk menuntut amaun ganti rugi daripada pemilik.

Gantirugi ni bersamaan dengan amaun booking fee yang anda bayar.

Jika pembatalan jual beli rumah dilakukan oleh pembeli pula, pemilik mempunyai hak untuk menuntut ganti rugi. Booking fee yang dibayar akan hangus.

#8 Apa Yang Tiada Dalam Booking Form

kos guaman

Dalam booking form / offer to purchase ni tak sebut tentang kos belian rumah. Sebagai pembeli anda kena lantik peguam untuk buat kerja-kerja pindah milik ni.

Caj peguam ni sekitar 3-5% daripada harga belian rumah (termasuk duti setem). Jadi bersiap sedia daripada awal.

Ada pembeli rumah pernah beritahu saya, dia bercadang tak mahu guna peguam. Nak urus sendiri proses jual beli ni. Bagi saya tak payah la.

Bukan senang kerja tu & melibatkan banyak pihak. Dari pemaju, kepada pihak berkuasa, pembeli, penjual. Kalau berlaku kelewatan deposit mungkin hangus.

Tugas peguam ni ada for a reason. Jadi serahkan kepada yang pakar.

Peringatan

Terma-terma yang saya nyatakan kat atas ni biasanya ada kalau anda beli rumah dengan ejen hartanah. Kalau beli rumah secara terus dengan pemilik, anda kena lebih berhati-hati.

Ini kerana terma booking rumah yang disediakan pemilik tu boleh jadi lebih longgar atau tiada langsung, sehingga mendedahkan kepada risiko.

Dalam kes belian terus daripada pemilik, dapatkan khidmat peguam hartanah sebelum teruskan belian.

Kesimpulan

Ha ni je sharing saya kali ni. Apa-apa pun bila beli rumah, pastikan anda faham dengan terma dokumen & syarat beli rumah yang anda tandatangan.

kursus perunding hartanah

Ini nak elakkan cerita sedih di kemudian hari. Semoga anda dapat manfaat dan menjadi pembeli yang lebih baik.

Sebelum saya akhiri, berikut artikel yang boleh membantu anda:

Leave a Comment

14 thoughts on “8 Syarat Beli Rumah Anda Kena Tahu Dan Fahami”

  1. salam tuan.. saya pemilik rumah kos rendah.. hampir setahun masih SPA tak setel utk apply consent ke LPHS. bila saya check LOP , SPA must executed within 30days. bila saya tanya agent die cakap after consent lulus pulak. sebab saya plan macam nak cancel jual ..cuma masih kena penalti ke.. sebab 11 bulan cukup lama

    Reply
    • Salam tuan. Tentang pembatalan SPA ini, saya tak boleh komen sebab nak kena baca klausa dalam S&P tu. Apa pun, 11 bulan sangat lama untuk selesaikan consent LPHS. Kalau pembeli tu memang layak, kemungkinan masalahnya dekat title rumah.

    • Kalau dah tandatangan offer to purchase untuk rumah subsale dan kemudian batalkan, wang tempahan yang encik bayar biasanya akan hangus (forfeited). Tetapi untuk belian dengan pemaju, rujuk kepada terma dalam offer to purchase. Selalunya boleh dapat balik.