Jual rumah ni bukan mudah. Ada sesetengah penjual dah macam-macam cara dia buat tapi masih tak laku. Dalam artikel ini saya akan terangkan 10 punca kenapa rumah tak dapat dijual dan apa nak buat supaya pembeli berminat.
1) Tiada siapa mahu beli kalau anda jual rumah lebih harga pasaran
Pembeli rumah tak akan beli rumah kalau lebih harga pasaran. Sekalipun mereka mampu. Daripada beli rumah macam tu, baik dia beli rumah sekitar yang lagi murah.
Logiklah. Kita beli suatu barang misalnya, kita mesti nak nilai barang tu sepadan dengan harga.
Selain itu jual ikut harga pasaran ni juga akan bantu pembeli dapat pinjaman secukupnya.
Katakan harga pasaran rumah anda RM100,000. Bank hanya bagi pinjaman sehingga RM90,000 untuk pakej biasa. RM10,000 lagi dia bayar sebagai deposit.
Kalau anda jual RM120,000 misalnya, dahla pembeli kena bayar deposit, dia pun kena keluar duit tambahan untuk topup loan yang tak cukup tu.
Ini belum lagi campur kos-kos lain macam kos guaman.
Sebab itu lah anda mesti semak harga pasaran rumah sebelum jual dan tetapkan harga rumah yang berpatutan.
Ini merupakan kunci untuk pastikan rumah anda boleh terjual.
Macam mana nak buat semakan?
Anda boleh guna khidmat percuma semak harga pasaran rumah yang saya sediakan ni. Atau anda juga boleh tanyakan kepada jurubank.
Macam mana nak buat semakan?
Anda boleh guna khidmat percuma semak harga pasaran rumah yang saya sediakan. Atau anda juga boleh tanyakan kepada jurubank.
2) Persaingan adalah punca utama rumah tak dapat dijual
Anda dah semak harga pasaran. Dah iklan. Tapi senyap sendu. Tiada pembeli yang hubungi.
Kenapa?
Sebabnya mungkin kerana jiran atau pesaing anda tengah jual rumah yang lebih kurang sama pada harga yang lagi murah.
Jadi kalau anda dah iklan tapi tiada pembeli minat, cuba semak pesaing anda.
Tengok macam mana rumah mereka. Entah-entah rumah mereka lebih kurang sama je dengan rumah anda tapi harga lebih murah.
Dah tentulah rumah anda tak dapat sambutan.
Saya boleh katakan banyak rumah tak terjual dalam pasaran sekarang puncanya kerana persaing.
Oleh sebab itu, semak dulu pesaing anda. Buka portal iklan macam Mudah.my dan Propertyguru untuk buat perbandingan.
Kalau betul mereka letak harga yang murah, tetapkan harga jual rumah yang lebih rendah.
3) Gambar iklan yang teruk dan tak menggambarkan rumah
Anda akan susah nak tarik pembeli kalau gambar rumah dalam iklan anda tu:
- Nampak bersepah
- Nampak gelap
- Atau tak tunjuk keadaan sebenar rumah
Gambar rumah yang baik ni penting. Ianya penentu sama ada pembeli, beli rumah anda atau beli rumah orang lain.
Sebelum anda ambil gambar rumah pastikan anda kemas rumah tu supaya nampak lapang.
Buka semua lampu dan ambil gambar tu dari bucu rumah. Barulah gambar tu cantik dan tunjuk keadaan sebenar rumah anda.
Sepanjang pengalaman saya sebagai perunding hartanah, rumah akan cepat terjual kalau keadaannya cantik dan lapang. Dan gambar yang dalam iklan tu menarik.
Kalau dah berbulan-bulan rumah tak laku, cuba ganti gambar dalam iklan dengan gambar yang lebih baik. Ambil gambar guna teknik fotografi hartanah yang betul.
4) Tak perbaharui iklan
Anda tak boleh naikkan iklan rumah dekat portal online dan tinggal. Anda mesti pantau iklan tu berterusan.
Jika anda guna Mudah.my misalnya…
…selepas beberapa hari, iklan anda mungkin dah tiada di halaman pertama. Tiada orang akan nampak.
Pembeli memang jarang belek sampai laman kedua untuk cari rumah. Majoriti akan tengok laman pertama je.
Kadang-kadang pagi kita naikkan iklan, petang dah jatuh pada page kedua.
Bila dah masuk ke laman kedua dan seterusnya, perbaharui iklan anda supaya ianya berada pada kedudukan teratas.
5) Iklan tempat yang salah
Bila anda iklan rumah, anda perlukan pendedahan kepada bakal pembeli.
Ramai yang cuba jual rumah, naikkan iklan sekadar di Facebook personal dan harap kawan-kawan beli.
Atau mungkin mereka post di group iklan dalam Facebook yang tak berkaitan dengan hartanah.
Cara macam ni tak beri pendedahan yang betul kepada iklan anda. Medium yang anda guna tu kurang prospek pembeli.
Bila anda iklankan hartanah, portal iklan di bawah boleh membantu:
- Mudah.my
- Propwall
- Propsocial
Portal iklan macam ni ada trafik. Dan yang paling penting trafik tu berkualiti. Yang layari website ni memang nak beli hartanah.
Anda masih boleh gunakan media sosial. Tapi saya sarankan anda guna iklan berbayar media sosial untuk push iklan anda kepada audience yang lebih ramai.
Pada pendapat saya, Mudah.my berkesan bila nak jual rumah, terutama rumah berharga bawah RM500,000.
Cumanya anda kena selalu perbarui iklan anda. Ini kerana persaingan agak sengit dekat portal ni.
Antaramuka Mudah.my ni pun mesra pengguna dan anda boleh siapkan iklan dalam masa yang singkat.
6) Impresi pertama yang teruk
Anda nak jual rumah, impresi pertama rumah tu mesti baik. Rumah dengan keadaan yang teruk dan rosak, tak akan tarik pembeli.
Saya boleh katakan kebanyakan pembeli, mereka nak rumah yang mana mereka tak perlu bersusah payah nak baiki. Sekalipun rosak tu sikit je. Terutama sekali pembeli muda.
Bila anda baiki keadaan rumah atau cat balik, rumah tu akan tarik minat pelanggan.
Ianya beri kesan psikologi kepada pembeli. Rumah nampak elok dan baru.
Hasilnya rumah anda akan terjual lebih cepat.
Oleh itu, kalau rumah anda dah banyak kali pembeli tengok tapi mereka tak beli, nilai semula adakah punca tak terjual tu kerana impresi pertama.
7) Tak faham keperluan pembeli
Satu lagi punca rumah tak dapat dijual ialah kerana kita tak faham apa keperluan pembeli.
Pembeli ni tak sama. Mereka berbeza latar belakang dan juga berbeza dari segi profil kewangan.
Mereka datang lihat rumah anda dengan halangan tertentu.
Ada pembeli yang layak dapat pinjaman. Tapi mereka mungkin tak cukup wang tunai untuk bayar deposit.
Ada yang serba lengkap. Mampu buat pinjaman. Ada tunai. Namun mereka mungkin belum yakin rumah anda adalah pilihan terbaik.
Jadi nak buat macam mana? Anda kena alu-alukan kehadiran mereka ke rumah.
Bila mereka sampai, janganlah terus kita tunjuk rumah. Break the ice dulu.
Cuba kenal mereka seikhlas hati. Barulah perbincangan seterusnya jadi lebih mudah.
Dan banyak lontarkan soalan.
Bila kita bertanya, pembeli yang bercakap. Mereka jadi seronok dan selesa.
Kita pula dapat tahu apa sebenarnya keperluan mereka.
Bila mereka dah selesai tengok rumah, tanya juga kepada mereka apa pendapat mereka tentang rumah.
Dan adakah perkara-perkara yang kita boleh bantu mereka untuk mudahkan belian.
Kalau mereka dah minat dengan rumah tu, mereka pasti akan cerita apa halangan mereka.
Kalau tak tanya, dah tentu mereka tak akan bagitahu. Mereka akan rasa segan.
Kesimpulannya, kenal pembeli anda. Fahami keperluan mereka. InsyaAllah rumah boleh terjual.
8) Lambat dan tak fokus
Nak jual rumah perlu fokus.
Rumah susah nak terjual kalau anda tak pantau iklan atau tak sempat nak jawab panggilan.
Atau mungkin tak sempat nak bawa pembeli ke rumah.
Boleh jadi juga anda lambat follow-up selepas mereka dah tengok rumah.
Kalau anda tak ada masa nak layan bakal pembeli, mereka akan beralih ke rumah lain. Boleh jadi rumah pesaing anda.
Bila anda buat keputusan nak jual rumah, anda kena terima cabarannya.
Macam mana nak fokus ni?
Tetapkan matlamat apa-apa perkara yang berkaitan dengan jual beli rumah, anda kena selesaikan terus.
Jawab panggilan. Cepat-cepat buat temujanji. Siapkan dokumen jualan rumah supaya pembeli tak menunggu.
Masa itu emas, terutama bila jual rumah. Betulkan semula fokus.
9) Tak buat persediaan yang rapi
Ramai penjual rumah dia cuba jual rumah tapi sekerat jalan kerana dua sebab:
- Dia baru tahu proses jual rumah ni lama
- Dia tak sangka kos jual rumah tinggi rupanya
Akhirnya penjual tu batalkan jualan. Jual rumah tak seindah yang dia fikir.
Sebab apa?
Sebab kebanyakan kita jual rumah kerana ada hajat.
Mungkin kerana nak beli rumah baru, nak bayar belanja pengajian anak atau nak pergi haji.
Hajat macam ni ada tempoh. Kalau terlepas kacau bilau perancangan.
Bila jual rumah, anda mesti tahu proses jualan rumah dan jangkasama jualan.
Soalan penting yang kita perlu tanya ialah: adakah jualan rumah tu sempat dengan hajat yang kita nak tunaikan.
Selain itu, anda juga perlu kira keuntungan jual rumah.
Jual rumah ni bukan percuma. Ada kos dia.
Ada fi ejen, kos peguam, cukai dan banyak lagi.
Bila kita tahu lambat kos-kos ni, kita ternganga bila kena bayar.
Kita pun mula was-was. Adakah cukup duit ni untuk tampung belanja nanti.
Maka bila berlaku dua perkara ni, penjual mungkin akan batalkan jualan.
Tak jadi jual bukan sebab lain. Tapi sebab diri sendiri.
10) Merasakan bayar ejen hartanah untuk jual rumah tu mahal
Saya tak nafi, komisen ejen hartanah ni memang tinggi. Tapi mahal tu relatif kepada diri kita.
Kalau kita mampu jual sendiri, ada masa dan kepakaran, fi ejen tu memang mahal.
Tapi kalau kita memang tak sempat atau tak tahu selok belok jual beli rumah, fi agensi tu tak mahal sebenarnya.
Ejen hartanah ni akan jimatkan masa kita buat kerja pemasaran untuk jualan rumah. Mereka lebih fokus.
Kos kita akan jimat bila dapat pembeli cepat. Tak perlu lagi nak tanggung bayaran bulanan rumah terlalu lama sementara nak tunggu pembeli.
Bukan setakat tu je, mereka dapat bantu kita dari buat kesilapan dalam jual beli. Silap dalam jual beli hartanah ni kerugiannya mungkin besar.
Kita juga tak perlu bimbang bila berurusan dengan ejen hartanah yang berdaftar.
Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH) akan pantau gerak kerja mereka.
Kalau terjadi salah laku, anda ada tempat untuk mengadu. Lesen praktis mereka LPPEH boleh tarik balik.
Jika anda rasa anda perlu bantuan ejen hartanah, jangan ragu tentang kos tu.
Sebab anda memang perlukan bantuan. Yang mana bantuan tu membolehkan anda fokus anda kepada perkara yang lebih penting.
Penutup
Sekian sahaja artikel ini. Semoga anda dapat sedikit idea punca kenapa rumah tak dapat dijual. Saya doakan mudahan anda berjaya jual rumah anda.