Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia

Jual rumah bukanlah satu perkara yang mudah dalam pasaran sekarang. Dalam artikel ini saya akan terangkan dengan terperinci proses dan cara jual rumah. Mudahan-mudahan dapat menjadi panduan kepada anda.

Jika anda ingin baca dalam Bahasa Inggeris, rujuk artikel The Ultimate Guide On How To Sell A House In Malaysia.

Sebelum saya mula, saya juga ada sediakan video ringkasan artikel ini. Anda boleh tonton video ini di bawah.

Langkah 1

Tetapkan Harga Jualan Rumah

Sebelum jual anda mesti tentukan berapa harga jual rumah anda. Pada tahap ni penting untuk anda ketepikan emosi dan nilai sentimental terhadap rumah.

Emosi dan nilai sentimental ni boleh menyebabkan anda tetapkan harga yang terlalu tinggi, hingga tak ada sambutan. Atau harga yang terlalu rendah dan anda rugi.

Sebaliknya kajilah pasaran dan juga permintaan di kawasan rumah tersebut. Macam mana caranya? Pertama…

1) Semak Harga Pasaran Rumah

Bila anda tetapkan harga rumah ikut harga pasaran, anda sebenarnya bantu pembeli untuk dapat pinjaman yang cukup untuk beli rumah.

Ini kerana, kebanyakan pakej pinjaman hanya bagi margin 90%.

Kalau rumah berharga RM100,000 misalnya, amaun pinjaman yang pembeli boleh dapat ialah RM90,000. Dan baki RM10,000 lagi, pembeli bayar secara tunai sebagai deposit rumah.

Bayangkan kalau anda tak semak harga pasaran dan tetapkan harga RM150,000. Pembeli dalam situasi ni, terpaksa bayar RM60,000 kepada anda secara tunai (Harga rumah RM150,000 – pinjaman RM90,000).

Itu pun belum lagi campur dengan kos guaman dan duti setem. Ini dah tentulah akan bebankan pembeli.

Besar kemungkinan, pembeli tak buat belian. Walaupun mereka ada tunai, mereka akan cari tawaran yang lebih baik dekat pasaran. Ye lah, siapa nak beli rumah dengan harga tak munasabah, betul tak?

2) Cara Semak Harga Pasaran

Jadi, macam mana caranya nak semak harga pasaran rumah?

  1. Guna khidmat penilai bertauliah. Nilaian yang mereka buat tu tepat dan anda akan terima satu laporan penilaian yang sah. Cuma khidmat mereka ni anda kena bayar.
  2. Tanya jurubank yang anda kenal. Jurubank ni ada hubungan baik dengan penilai. Namun, semakan yang mereka buat ni hanyalah anggaran dan nak dapat respon dari jurubank ni pun mungkin sukar sebagai penjual. Klien utama jurubank adalah ejen hartanah dan pembeli rumah, bukan pemilik.
  3. Tanya ejen hartanah. Ejen atau perunding hartanah hanya boleh bagi nasihat kepada anda melalui data lepas atau perbandingan dengan pasaran semasa.

Saya juga boleh bantu anda buat semakan percuma. Rujuk link berikut: Semak Harga Jualan Rumah.

Untuk semak harga jualan / pasaran, anda kena berikan maklumat berikut:

  • Jenis rumah
  • Alamat lengkap
  • Saiz lot dan binaan rumah
  • Kedudukan lot (intermediate, corner atau end lot)
  • Bilangan bilik
  • Butiran ubahsuai, jika ada

Nota: kalau anda dah ubahsuai rumah, dan ubahsuai tu melibatkan perubahan struktur, anda mesti dapat kebenaran daripada pihak berkuasa. Kalau tak ada, kos ubahsuai tu tak dikira dalam harga rumah.

Ok. Anda dah tahu macam mana nak semak harga pasaran, sekarang ni saya nak beritahu perkara paling paling dalam artikel ni. Bila nak jual rumah, anda mesti…

3) Kaji Pesaing Dan Permintaan

Dalam pasaran hari ini, hampir semua hartanah ikut harga pasaran. Tapi kenapa majoritinya tak laku. Adakah sebab kurang marketing? Bukan. Jawapannya adalah..

Harga pasaran bukan penentu rumah boleh terjual cepat. Sebaliknya, anda mesti ambil kira harga pesaing anda, semasa tetapkan harga jualan.

harga pasaran rumah

Contohnya. Jika harga pasaran rumah anda ialah RM500,000 dan pemilik lain jual pada harga RM400,000, dah tentulah rumah anda susah nak laku.Inilah punca kenapa banyak lambakan di pasaran sekarang.

Jadi saya boleh kata, formula nak tetapkan harga jual adalah begini:

Harga jual = harga pasaran atau harga pesaing, yang mana lebih rendah.

Kalau anda ikut formula ni, rumah boleh terjual cepat insyaAllah.

Jadi, bagaimanakah nak semak harga pesaing?

  1. Semak portal iklan dan lihat harga tertinggi dan terendah rumah berdekatan. Pastikan ciri rumah sama. Adakah harga anda kompetitif? Rumah yang berharga lebih rendah daripada rumah anda, pastinya akan terjual terlebih dahulu.
  2. Tanya ejen hartanah tentang transaksi semasa untuk ukur permintaan. Walaupun harga tinggi, boleh jadi lokasi tak dapat sambutan.

Baca juga: Cara Semak Harga Pasaran Rumah

Ok, sekarang anda dah tahu formula nak tetapkan harga rumah. Dah boleh jual ke? Belum lagi. Dalam harga jual tu anda kena…

4) Ambil kira faktor yang pengaruhi harga jual

Ada beberapa faktor yang boleh pengaruhi harga jual. Elakkan letak harga terlalu tinggi jika:

  • Persekitaran kurang baik. Contohnya rumah yang dekat dengan loji kumbahan, stesen janakuasa, tempat pembuangan sampah atau tapak kuari.
  • Rumah ada kerosakan. Rumah akan susah nak terjual kalau ada kerosakan major, macam retak atau bocor.
  • Rumah pangsapuri paling atas. Permintaan kurang untuk unit jenis ini terutama pangsapuri yang tak ada lif.
  • Rumah di kawasan bermasalah. Contohnya, rumah berhampiran kawasan tanah runtuh atau banjir.

5) Ambil kira margin untuk rundingan

Anda juga mesti tetapkan harga tinggi sedikit dari harga yang anda nak jual. Ini untuk pastikan anda ada ruang untuk rundingan. Ingat, walaupun harga rumah tu dah murah, pembeli akan tetap runding.

Langkah 2

Kira Kos Jual Rumah

Bila jual rumah, anda kena tanggung beberapa kos jualan. Anda perlu tahu kos yang terlibat untuk kira berapa hasil jualan rumah yang anda akan dapat. Kos yang pertama ialah…

1) Kos Guaman

Sebagai penjual, anda boleh pilih untuk lantik peguam atau tak diwakili. Bagi saya, lantik peguam sendiri lebih baik kerana mereka akan jaga kepentingan anda. Tapi kosnya agak tinggi. Anda boleh guna kalkulator fi peguam untuk buat anggaran.

Sebaliknya kalau anda pilih untuk tak diwakili, anda akan jimat bayaran peguam. Tapi kos masih ada. Anda perlu bayar peguam pembeli untuk mereka uruskan kerja pindah milik. Kos ini sekitar RM2500.

Biasanya anda perlu bayar kos peguam, setelah anda dan pembeli tandatangan perjanjian jual beli. Amaun tu pun jangan risau, anda boleh tolak daripada deposit yang pembeli bayar nanti.

2) Penalti ‘Lock-in Period’

Seterusnya ialah penalti lock-in period. Penalti lock in period ialah penalti yang bank kenakan jika anda jual rumah dalam satu tempoh yang bank tentukan, setelah anda dapat pinjaman. Tempoh ni biasanya sekitar tiga ke lima tahun.

Berapa kadar penalti tu? Sekitar 2% ke 5% daripada hutang asal. Sebagai contoh, kalau hutang asal anda ialah RM500,000 dan kadar penalti ialah 3%, anda perlu bayar penalti sebanyak RM15,000.

Saya cadangkan anda semak surat tawaran pinjaman atau hubungi terus bank untuk tahu lebih lanjut tentang penalti ni. Penalti ni boleh jadi ada, boleh jadi tak ada.

3) Fi Agensi Hartanah

Kalau anda guna khidmat ejen hartanah, fi agensi hartanah adalah sebanyak 3.18% daripada harga jual, termasuk cukai perkhidmatan. Katakan anda jual rumah berharga RM100,000, maka fi agensi ialah RM3,180.

Sama macam kos peguam, anda hanya bayar fi agensi setelah tandatangan perjanjian jual beli. Amaun tu pun dari deposit yang pembeli bayar. Jadi tak adalah anda kena keluarkan duit awal dari poket sendiri.

4) Cukai Hartanah (RPGT)

Bila jual rumah, kerajaan akan kenakan cukai atas keuntungan jualan yang anda terima. Ini kita panggil sebagai Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT).

Kadar cukai yang kerajaan kenakan, bergantung kepada berapa lama anda dah beli hartanah tersebut.

Pada tahun 2022, cukai hartanah untuk individu dan penduduk tetap adalah seperti berikut:

  • Jualan pada tahun pertama hingga tahun ketiga: 30%
  • Jualan pada tahun keempat: 20%
  • Jualan pada tahun kelima: 15%
  • Jualan pada tahun keenam dan seterunya: tiada.

Sebagai contoh. Kalau anda beli rumah pada bulan Disember 2015 dengan harga RM150,000 dan kemudian jual dengan harga RM250,000 pada bulan Jun 2016, kadar RPGT ialah 30% kerana jualan berlaku pada tahun pertama.

Dalam kes ni, keuntungan anda ialah RM100,000 (RM250k – RM150k) dan cukai yang perlu dibayar adalah sekitar RM30,000 (30% x RM100,000).

Nota: ini adalah kiraan kasar. Ada cara yang lebih tepat untuk kira cukai hartanah di mana anda boleh tolak beberapa perbelanjaan / pengecualian seperti yang termaktub dalam Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah. Sila rujuk ejen percukaian untuk kiraan yang lebih tepat.

Cukai jual rumah ni memang tinggi. Tapi anda boleh gunakan beberapa cara untuk dapatkan pengecualian atau kurangkan bayaran…

Buat pengecualian sekali seumur hidup

Untuk rumah kediaman, kerajaan benarkan anda untuk buat pengecualian penuh cukai RPGT. Tetapi pengecualian ini anda hanya boleh guna sekali sahaja.

Kalau anda ada beberapa hartanah yang anda nak jual, gunakan pengecualian ini untuk hartanah yang paling banyak anda terima penjimatan cukai.

Macam mana cara nak buat pengecualian ni? Setelah tandatangan perjanjian jual beli, maklumkan kepada peguam untuk mohon dapatkan pengecualian.

Buat penolakan untuk kos-kos belian dan jualan hartanah

Namun begitu, kalau anda tak dapat buat pengecualian sekali seumur hidup, cara alternatif adalah dengan mengurangkan jumlah cukai. Anda boleh kurangkan cukai dengan menolak beberapa kos belian dan jualan yang kerajaan benarkan.

Kos ini termasuklah kos guaman, fi agensi, kos pengurusan, kos baikpulih, pengubahsuaian dan lain-lain. Anda mesti sertakan dokumen sokongan dan beritahu peguam untuk buat penolakan dalam kiraan cukai.

Topik cukai ni sebenarnya agak panjang. Kalau nak tahu lebih lanjut, rujuk artikel Merancang Dan Menjimatkan Cukai RPGT.

kos jual rumah

Langkah 3

Kira Hasil Jualan Rumah

Bila jual rumah, dah tentu kita ada perancangan dengan duit yang kita bakal dapat. Oleh sebab itulah anda mesti buat anggaran awal tentang berapakah hasil yang anda akan terima. Ini untuk pastikan perancangan anda selepas jual rumah, dapat anda penuhi.

Cara nak kira hasil jualan rumah adalah seperti berikut:

Hasil jual rumah = Harga jual – Kos jualan rumah – Baki pinjaman

Cara nak tetapkan harga dan kos jualan rumah saya dah terangkan dalam bahagian sebelum ni. Kos jualan tu termasuklah kos peguam, fi agensi, penalti lock-in period dan juga cukai keuntungan harta tanah.

Untuk tahu berapa baki pinjaman pula, semak penyata pinjaman atau hubungi bank anda.

Sebagai contoh, katakan harga jualan ialah RM500,000. Kos jualan rumah RM50,000 dan baki pinjaman ialah RM250,000. Dalam situasi ni, hasil jualan yang anda akan terima ialah RM200,000 (RM500K – RM50K – RM250K).

Selain daripada hasil jualan rumah, langkah seterusnya tak kurang penting. Anda mesti…

Langkah 4

Rancang Jangkamasa Jualan

Kenapa kita perlu tahu berapa lama jangkamasa jualan? Sesetengah kita mungkin perlu tahu jangkamasa untuk rancang:

  • Bila patut kosongkan rumah dan berpindah
  • Bila akan terima duit hasil jualan rumah
  • Waktu yang sesuai untuk tamatkan kontrak dengan penyewa

Sebenarnya jangkamasa proses jualan rumah ni terbahagi kepada tiga:

  1. Jangkamasa untuk dapatkan pembeli. Yang ini kita tak dapat jangka berapa lama. Boleh jadi cepat, boleh jadi lambat. Tapi kalau anda tetapkan harga jualan yang kompetitif macam saya tunjukkan sebelum ni, anda mungkin boleh buat anggaran kasar sekitar 3 bulan.
  2. Jangkamasa proses kelulusan pinjaman dan guaman. Sekitar sebulan daripada tarikh dapat pembeli.
  3. Jangkamasa pindah milik. Ini bergantung kepada jenis pegangan hartanah. Untuk rumah freehold dengan geran individu, biasanya sekitar 3 bulan. Manakala untuk hartanah leasehold yang ada sekatan, sekitar 6 bulan.

Jadi, anggaran jangkamasa jualan boleh kita ringkaskan seperti berikut.

Hartanah jenis freehold tanpa sekatan: 3 bulan nak cari pembeli, 1 bulan nak selesaikan pinjaman dan guaman dan 3 bulan pindahmilik. Keseluruhan jangkamasa ialah sekitar 7 bulan.

proses jual rumah jenis freehold tanpa sekatan
Nota: SPA bermaksud Sales and Purchase Agreement / Perjanjian jual beli.

Hartanah jenis leasehold: 3 bulan untuk dapatkan pembeli, 1 bulan untuk selesaikan pinjaman dan guaman dan 6 bulan pindah milik. Keseluruhan jangkamasa ialah sekitar 10 bulan.

proses jual rumah jenis leasehold
Nota: SPA bermaksud Sales and Purchase Agreement / Perjanjian jual beli.

Tapi saya nak sebut juga. Ada banyak lagi situasi yang boleh melambatkan proses pindah milik. Untuk tahu lanjut anda boleh rujuk artikel: Berapa Lama Proses Dan Tempoh Dapat Duit Jual Rumah?

Langkah 5

Sediakan Dokumen

Berikut adalah dokumen yang anda perlu sediakan untuk jual rumah.

  1. Salinan kad pengenalan
  2. Salinan perjanjian jual beli semasa belian
  3. Salinan geran
  4. Penyata pinjaman terkini
  5. Bil cukai pintu dan cukai tanah
  6. Bil penyelenggaraan
  7. Bil utiliti

Anda perlu serahkan dokumen 1 – 4 kepada peguam, untuk mereka draf perjanjian jual beli. Yang selebihnya setelah anda tandatangan perjanjian jual beli.

Langkah 6

Sediakan Rumah Untuk Jualan

Dalam bahagian ni pula, saya nak terangkan macam mana nak persiapkan rumah anda untuk jualan.

1) Baiki impresi pertama rumah anda

Nak tahu cara jual rumah cepat? Baiki impresi pertama rumah anda.

Impresi pertama pembeli sangat penting semasa mereka lihat rumah. Pastikan rumah dalam keadaan kemas dan tak ada kerosakan.

prosedur jual rumah - jual rumah cepat
Rumah yang kemas dan berseri macam ni, memang mudah laku.

Saya cadangkan anda buat langkah berikut:

  • Kemas rumah supaya nampak lapang
  • Buang atau simpan barangan yang tak perlu
  • Baikpulih kerosakan
  • Cat rumah
  • Potong rumput di halaman

Semua ni nampak remeh. Tapi impresi pertama adalah penentu sama ada rumah boleh dijual atau tidak. Ini kerana, bila pembeli tengok rumah, mereka akan nilai rumah dengan keadaan semasa. 

Anda tak boleh harap pembeli bayangkan betapa baiknya rumah tersebut, kalau mereka baik pulih sendiri di masa hadapan. Mereka pasti akan cari rumah lain atau minta harga yang jauh lebih rendah.

2) Ambil gambar cantik-cantik

Bila iklankan rumah nanti, foto yang baik boleh mempercepatkan jualan. Nak ambil gambar rumah ni bukanlah perlu berseni sangat. Anda juga tak perlukan kamera mahal untuk tujuan ni.

panduan jual rumah - gambar cantik rumah cepat terjual
Ni contoh gambar rumah yang saya ambil guna DSLR. Rumah ni alhamdulillah terjual dalam masa seminggu sahaja.

Macam mana nak ambil gambar rumah yang cantik? Persediaan dan teknik mesti betul:

  • Pastikan rumah kemas dan lapang.
  • Pasang semua lampu dan buka langsir. Pencahayaan baik akan pastikan foto lebih menarik dan jelas.
  • Ambil gambar dari sudut bucu rumah supaya nampak lapang dan luas.
  • Jangan lawan cahaya matahari, contohnya dari tingkap. Ini untuk pastikan gambar tidak gelap.

Langkah 7

Iklankan Rumah Anda

Dalam bahagian ini saya akan kongsikan 5 cara buat iklan supaya rumah cepat laku.

1) Guna medium iklan popular

Ada beberapa medium iklan yang anda boleh gunakan:

  • Mudah.my
  • Facebook Marketplace
  • Carousell
  • Surat khabar

Bila iklankan rumah, sertakan foto terbaik rumah anda. Pastikan juga butiran rumah lengkap dan tepat. Butiran rumah minimum yang mesti ada ialah:

  • Lokasi rumah
  • Keluasan
  • Bilangan bilik dan bilik mandi
  • Status pegangan rumah (Freehold, leasehold dll.)
  • Lot bumi atau bukan lot bumi
  • Kawasan persekitaran rumah
  • Fasiliti berdekatan rumah
  • Akses jalan

2) Pastikan iklan berterusan

Iklan rumah anda tak boleh muat naik dan tinggal. Anda mesti pantau secara berterusan.

Ini kerana dalam medium pengiklanan, iklan anda mungkin dah jatuh halaman ke 5 selepas seminggu dan tiada siapa yang akan lihat iklan anda.

Kalau iklan dah jatuh, perbaharui iklan untuk pastikan ianya berada pada kedudukan yang teratas semula.

3) Guna banner untuk dijual

Anda juga boleh letak sepanduk atau banner ‘Rumah Untuk Dijual’ dekat pagar rumah.

Sepanjang pengalaman saya, prospek pembeli yang kita terima daripada banner ni lebih serius kerana mereka dah tahu kawasan rumah. Nak buat banner ni pun murah je.

Namun begitu, timbanglah sama ada banner tu sesuai atau tidak. Sesetengah orang tak gemar privasi mereka terganggu.

Pada pendapat saya, kalau rumah kosong, letaklah banner. Tapi kalau rumah tu ada orang tinggal, mungkin tak perlu kerana ini boleh mendatangkan risiko. Sebelum ni pernah jadi kes samun yang mana penjenayah menyamar sebagai pembeli.

Langkah 8

Urus Dan Bawa Pembeli Tengok Rumah

Kalau tak kena cara, nak urus pembeli ni memang penat. Ni beberapa tips yang anda boleh ikuti.

1) Buat saringan awal

Semasa pembeli hubungi anda, ada beberapa soalan yang anda boleh tanya untuk tahu pembeli tersebut serius atau tidak.

  • Tahu kawasan rumah yang nak dibeli? Pembeli yang baik biasanya dah tahu kawasan rumah yang nak dibeli.
  • Kerja di mana? Pembeli mungkin kurang serius kalau tempat kerja mereka jauh.
  • Siapa yang akan datang ziarah ke rumah? Pastikan mereka datang dengan orang yang boleh buat keputusan. Selalunya pasangan atau ibu bapa mereka.
  • Dah pernah semak kelayakan pinjaman? Pembeli yang bijak akan semak kelayakan terlebih dahulu. Namun begitu, hati-hati. Soalan tentang kewangan ni agak sensitif.

Setelah anda tahu sedikit sebanyak tentang keperluan pembeli, buat temujanji dengan mereka. 

Pastikan waktu temujanji bukan waktu yang anda dan pembeli tergesa-gesa. Contohnya hari bekerja pada waktu makan tengah hari. Atau dekat dengan waktu maghrib. Waktu begini tak sesuai kerana pembeli akan jadi sukar nak buat keputusan.

2) Pada hari temujanji

Pada hari temujanji, pastikan rumah dalam keadaan baik, kemas dan rapi. Buka penghawa dingin, lampu dan kipas sebelum pembeli sampai ke rumah. Pastikan juga tak ada sampah dan bau yang tak menyenangkan.

jual rumah dan impresi pertama

Layan pembeli dengan baik dan cuba faham keperluan mereka. Ini contoh keperluan keperluan pembeli. Kalau anda fleksibel, peluang pembeli nak teruskan belian adalah tinggi:

  • Harga sedikit tinggi daripada bajet. Nak runding harga.
  • Mereka nak runding jumlah deposit yang perlu mereka bayar.
  • Nak masuk rumah lebih awal.
  • Minta pemilik sertakan perabot tertentu dalam jualan rumah.

Langkah 9

Tandatangan Surat Tawaran Atau Surat Tunjuk Minat

Setelah pembeli minat dengan rumah, mereka akan tanda tangan surat tawaran atau surat tunjuk minat. Mereka juga akan bayar wang tanda jadi, biasanya 3% dari harga jual.

Bayaran ini seeloknya dibuat kepada peguam atau ejen hartanah. Ini akan beri lebih keyakinan kepada pembeli untuk teruskan belian.

Pastikan anda teliti dan faham terma-terma dalam surat tawaran tu:

  • Bagaimana pembeli akan selesaikan bayaran rumah? Biasanya pembeli akan bayar:
    • 3% daripada harga jual sebagai wang tandajadi kepada peguam.
    • 7% daripada harga jual semasa tandatangan perjanjian jual beli; dan
    • Baki 90% dalam tempoh 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli atau kebenaran diterima oleh pihak berkuasa.
  • Berapa lama tempoh masa untuk pembeli tandatangan perjanjian jual beli? Selalunya 14 ke 21 hari berkerja. Anda kena spesifik tentang tempoh ni, kalau tak jualan boleh jadi lambat.
  • Apa akan jadi dengan wang tanda jadi kalau berlaku pembatalan? Pastikan ada klausa yang jaga kepentingan anda. Masukkan terma wang tanda jadi tidak dikembalikan jika pembeli batalkan belian.

Langkah 10

Tandatangan Perjanjian Beli Dan Tunggu Pindahmilik Selesai

1) Pembeli mohon pinjaman dan tandatangan perjanjian jual beli

Seterusnya, pembeli akan hantar permohonan pinjaman ke bank. Ini biasanya akan memakan masa sekitar 1-2 minggu untuk tahu jawapan.

Setelah pinjaman lulus, anda dan pembeli akan tandatangan perjanjian jual beli. Bergantung kepada persetujuan anda dan pembeli, pembeli perlu jelaskan baki deposit 7% ketika ini.

Peguam kemudian akan mulakan proses untuk pindahmilik.

2) Bantu penilai ke rumah

Semasa dalam tempoh pindahmilik, bank akan lantik penilai untuk keluarkan laporan penilaian rumah. Penilai akan hadir ke rumah anda untuk pemeriksaan. 

Tapi jangan risau. Nilai rumah anda tu jarang berubah setelah pembeli lulus pinjaman mereka. Kecualilah kalau rumah tersebut rosak teruk.

3) Tunggu sehingga pindah milik selesai

Tempoh pindah milik bergantung kepada sejauh mana rumitnya kes tersebut dan juga jenis pegangan rumah.

Macam saya sebut di awal artikel, pindah milik hartanah yang ada geran individu / strata dengan pegangan:

  • Freehold tanpa sekatan: biasanya boleh selesai dalam 90 hari berkerja dari tarikh perjanjian jual beli.
  • Leasehold: biasanya selesai sekitar 6 bulan daripada tarikh perjanjian jual beli.

Proses pindah milik boleh jadi lebih lama jika:: 

  • Rumah dari jenis master title yang mana pemajunya bankrap
  • Hartanah dengan milikan yang belum sempurna (perfection). 
  • Hartanah ada sekatan lain seperti rumah kos rendah atau rizab Melayu
  • Pembeli atau pemilik guna pinjaman LPPSA

4) Serahan kunci

Di hujung proses jualan, peguam akan hubungi anda untuk beri notis pengosongan rumah. Mereka juga akan dapatkan bil utiliti terkini daripada anda dan buat kiraan hasil jualan. Semak kiraan tersebut dan pastikan ianya betul.

Pada tahap ni, jangan lupa untuk tutup semua akaun utiliti anda dan dapatkan deposit. Kemudian buat serahan kunci kepada pembeli. Tahniah kerana berjaya jual rumah!

Perangkap Jualan Hartanah Yang Pemilik Kena Tahu

perangkap hartanah

Ni antara perangkap jualan hartanah yang anda kena tahu. Saya tak mampu nak senaraikan semua. Tapi yang saya cerita bawah ni yang biasa terjadi.

1) Kos tersembunyi bila pembeli markup pinjaman

Ada pembeli yang mungkin berhasrat nak mark-up pinjaman

Dalam teknik mark-up ni, pembeli akan naikkan harga belian dengan tujuan untuk dapatkan pinjaman yang lebih.

Biasanya mereka guna teknik ni untuk dapat balik kos deposit yang mereka bayar kepada pemilik.

Saya tidaklah nak bincang sama ada praktis ini salah atau tidak. Tapi apa yang lebih penting…

Bila pembeli mark-up harga rumah, ada dua kos tambahan yang mungkin penjual kena tanggung:

  1. Kos guaman
  2. Kos cukai hartanah

Jika anda lantik peguam sendiri, kiraan fi peguam ni akan menggunakan harga markup, bukan harga belian. Sudah pastinya fi peguam tersebut akan lebih tinggi.

Begitu juga dengan kos cukai hartanah. Oleh kerana harga jual lebih tinggi, keuntungan atas kertas juga meningkat. LHDN akan cukaikan anda berdasarkan keuntungan ini.

Jadi bagaimana cara nak urus situasi ni?

Letakkan syarat supaya pembeli tanggung semua peningkatan kos yang anda terpaksa bayar.

Sebagai alternatif, anda juga boleh pilih untuk tak diwakili peguam dan gunakan pengeculian RPGT sekali seumur hidup.

2) Kos tersembunyi dan jangkamasa untuk pemilikan rumah yang belum disempurnakan

Ada kes di mana geran rumah telah keluar tetapi masih belum pemilik tukar ke atas nama mereka. Proses ini penukaran geran induk kepada nama pemilik ni dipanggil sebagai ‘perfection’.

Kebanyakan pemaju terutamanya untuk projek berstatus leasehold tidak benarkan pindah milik kepada pembeli secara terus. Pemilik mesti tukar nama daripada nama pemaju kepada nama pemilik terlebih dahulu.

Dalam kes begini, jangkamasa untuk selesai proses jualan akan lebih lama. Proses untuk tukar nama pemaju kepada pemilik tu mungkin dalam 3 ke 6 bulan. Keseluruhan jangka masa sehingga jualan selesai mungkin makan masa hampir setahun.

Bukan tu sahaja. Ada kos yang pemilik kena tanggung. Kos Memorandum of Transfer ini agak tinggi.

Saya sarankan sebelum buat keputusan untuk jual, tanya pemaju terlebih dahulu. Geran rumah masih master title atau dah boleh tukar kepada nama anda?

3) Anda tidak terima semua wang deposit

Bila pembeli dan pemilik tandatangan perjanjian jual beli, anda sepatutnya terima wang deposit 10% tu kan? Salah.

Pertamanya peguam akan tolak fi professional mereka terlebih dahulu.

Kedua, peguam akan pegang 3% daripada nilai rumah untuk tujuan bayaran Cukai Hartanah. Aturan ni dibuat oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri.

Anda dengan bantuan peguam kemudian akan hantar perkiraan RPGT kepada mereka. Setelah LHDN berpuas hati dengan kiraan, mereka akan advice untuk bayaran balik (atau bayaran tambahan jika amaun 3% tadi tak cukup).

Tempoh untuk LHDN respon ini mungkin makan masa 3-6 bulan.

Oleh itu, semasa terima wang deposit tu jangan expect dan buat perancangan untuk dapat 10%.

4) Masalah title rumah

Jika rumah ada sekatan dalam bentuk kaveat, selesaikan terlebih dahulu. Rumah juga tak dapat dijual kalau pemilik bankrap.

5) Perceraian

Perceraian juga boleh membantutkan jualan rumah. Jika terjadi kes penceraian dan rumah ada dua nama, seeloknya berbincang dengan cara baik.

Kedua pemilik mestilah bersetuju menjual dan nisbah keuntungan diurus dengan adil. Ini bagi memastikan kedua pihak hadir untuk tandatangan perjanjian jual beli.

Baca juga: Cara Nak Jual Rumah Bila Bercerai

Saya sendiri pernah dapat kes begini. Kesemua proses dah dibuat. Tapi salah satu pihak tidak bersetuju untuk tandatangan perjanjian jual beli. Akhirnya menyebabkan jualan terbatal.

6) Rumah ada sekatan, jual kepada non-bumi

Rumah dengan status pegangan di bawah jangan jual kepada non-bumi:

  • Bumi Lot
  • Rizab Melayu
  • Leasehold

Rumah berstatus bumi lot dan rizab melayu ni agak clear. Jangan lah jual kepada non-bumi. Memang cari masalah kalau teruskan. Huhu.

Yang selalu jadi perangkap ialah rumah berstatus leasehold. Ramai pemilik anggap mereka beli rumah leasehold dengan status non-bumi. Kemudian jual kepada non-bumi. Tapi akhirnya terperangkap.

Rumah berstatus leasehold ni kalau ada geran individu perlu dapat kebenaran daripada kerajaan negeri. Kerajaan negeri pula ada polisi dan kuota untuk kekalkan pemilikan bumiputera dalam hartanah. Jadi besar kemungkinan permohonan untuk tukar nama tu akan ditolak.

Patutkah Saya Guna Khidmat Ejen Hartanah?

Anda sendiri lihat artikel ni memang panjang. Tetapi ada banyak lagi aspek jualan rumah yang saya tak mampu nak tulis. Panduan ini hanyalah general overview.

Jualan rumah ni bukan mudah. Perlukan kepakaran, pengetahuan dan masa. Jika anda tidak cukup salah satu bahan ni proses jualan akan jadi sangat stressful dan mungkin menyebabkan kerugian besar jika terkena perangkap.

khidmat ejen hartanah

Ejen hartanah akan bantu anda untuk buat semua kerja jualan ni. Mereka juga akan jadi penasihat yang baik supaya anda tidak kerugian.

Jika anda nak tahu lebih lanjut, boleh rujuk artikel Panduan Jual Rumah Guna Ejen Hartanah.

Kalau anda nak jual rumah dan dapatkan khidmat perunding hartanah, saya juga boleh bantu anda. Klik link berikut: Khidmat Ejen Jual Rumah.

Kesimpulan

Saya harap artikel panduan dan cara jual rumah yang saya tulis ni dapat memberi bantuan kepada anda yang berhasrat nak jual rumah.

Sebelum saya akhiri, berikut artikel lanjut yang anda boleh ikuti:

Jika anda ada pertanyaan atau pendapat, bolehlah ajukan kepada saya di ruangan komen. Terima kasih.

Leave a Comment

198 thoughts on “Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia”

  1. Assalamualaikum tuan.

    Sekiranya hartanah tersebut dijual lebih murah berbanding baki pinjaman, apakah terdapat jalan alternatif untuk menyelesaikan baki hutang tersebut selain dari pembayaran lump sum kepada pihak bank?

  2. Assalamualaikum tuan,
    setelah saya membaca blog tuan,baharu la saya faham mengenai jual beli rumah,terima kasih atas ilmu tuan.,dan saya juga dalam proses urusan membeli rumah berstatus leasehold di kawasan gua musang kelantan.soalan saya tuan , saya mengunakan biayaian melalui lpssa,berapakah jumlah kos yang perlu saya sediakan untuk proses berikutnya,seperti guaman dll.,setakat ini saya baru dalam proses booking,memandangkan projek tersebut di buka untuk fasa kedua, dan satu lagi pertanyaan saya,mengikut pengalaman tuan dalam bidang ini, sekiranya saya ingin menjual rumah ini di masa akan datang kepada pembeli bumiputera adakah terdapat masalah ketika hendak menjual kepada pemilik baru?. saya amat2x memohon nasihat tuan dan tunjuk ajar dari tuan,kerana saya tidak pernah berurusan dalam pembelian rumah dan ini merupakan kali pertama.

    • terlupa satu lagi soalan saya,, mengenai system lpssa, dalam permohonan ada menyatakan jenis rumah yang di pohon,seperti 1a:rumah teres kekal,1b rumah teres/separa kekal,jadi dalam permohonan pinjaman perumahan saya,manakah yang saya perlu pilih,sebab saya keliru bab ini.

  3. salam tuan, sekiranya saya ada cukai pintu dan tanah tertunggak, boleh kah saya jual rumah dan minta peguam atau agen bayar tunggakan guna wang deposit atau 10% tu?

  4. Assalamualaikum.. Terima kasih atas info jual beli rumah yang sangat berguna ini. Semoga tips ini akan dapat membantu saya menjadi agen hartanah yang berpengalaman dan berjaya dimasa akan datang. InshaaAllah..

  5. Saya ada situasi. Ada individu membeli rumah mak mertua saya tanpa ada hitam putih dan geran di beri pada individu itu tanpa mengetahui status nama di atas geran tersebut. Kini individu itu menghilangkan diri tanpa berita lebih 10 tahun dan bil2 sehingga kini masih di atas nama mak mertua saya. Adakah mak mertua saya masih pemilik asal rumah itu?

  6. Salam tuan. saya ada rumah pusaka yg berstatus tanah lot berusia 47thun. selepas kedua2 orang tua saya meninggal saya bercadang nak menjual rumah ni dan membeli rumah di seremban rumah teres dua tingkat macam mana caranya tuan dan berapa harga rumah yg akan ditawarkan sekiranya rumah itu di seremban ditaman okland atau di TTJ sekiranya ada…

  7. Salam cik, saya baru lepas bercerai, masalah skrg ni rumah tu baru beli 2014, under CIMB, beli rumah harga 440k mcmana nak settle harta sepencarian ni?

  8. Saya ingin menjual rumah yang mempunyai consent.

    1)ade buyer secara cash, ape process utk jualan secara cash?

    2) adakah 10% deposit boleh terus masuk kepada acc penjual masa sign SAP?

  9. SAya baru menjual rumah….. seperti yang dijanjikan saya akan mendapat sebanyak Rm 120k selepas selesai proses jual beli termasuk hutang saya pada bank yang saya loan juga akan dilangsaikan. Hingga kini saya hanya mendapat RM 104k.. persoalannya bolehkah saya menuntut bakinya…dan lagi bolehkah pihak pihak yang tertentu memutar belitkan cerita sebagai contoh saya dikehendaki membayar yuran bla…. bla…. dll kerana saya tidak berapa memahami prosedure jual beli rumah…..

  10. Salam tuan.
    Rumah ini saya beli pada tahun 2004.
    Tapi, saya ada buat refinancing in 2015. Jadi, RPGT kira dr bila ye?

    • Boleh jual. Tapi seeloknya:

      1. Puan semak tenancy agreement. Ada atau tidak klausa penalti kepada pemilik rumah jika tamatkan perjanjian semasa tempoh kontrak.

      2. Jika tiada, beri notis awal kepada penyewa sebelum serahan kunci dibuat kepada pembeli baru.

  11. Salam En Arif. Saya dalam proses menjual rumah lama (RM55K).
    1. Pembeli bersama peguamnya meminta saya untuk menandatangani borang pindah milik di pejabat tanah. Bayaran masih belum jelas. Katanya keperluan proses loan daripada Bank Rakyat . Adakah ini betul?
    2. Perlukah saya lantik ejen hartanah ataupun peguam untuk proses penjualan rumah tersebut.

  12. Assalamualaikum en arif..
    Saya telah jual rumah d kawasan wangsa maju kl..double storey…saya guna peguam sekali dengan pembeli..persoalannya perlukan saya lantik peguam sendiri atau blh sahaja guna peguam buyer.
    2.saya ada buat refinance loan pada 2012 .rumah di jual pada dis 2017.saya kena byr cukai tu kah..tq..

    • Salam. Untuk penjual ada opsyen untuk lantik peguam sendiri atau pilih tak diwakili. Bila tak diwakili peguam pembeli akan bantu untuk selesaikan urusan keluarkan geran dari bank (discharge of charge) dan pemfailan cukai. Cukai hartanah ikut tahun belian bukan tahun refinance.

  13. Salam Tuan,
    Saya ada plan nak jual rumah saya di
    Kajang Utama Townhouse – 1st Floor.
    Boleh saya tahu berapa harga pasaran & boleh tuan bantu saya.

  14. Salam. Boleh saya tahu rumah tu:
    1. Masih master title atau dah ada geran?
    2. Dah habis bayar atau belum?

    1. rumah sudah ada geran
    2. rumah sudah habis dibayar

  15. Assalamualaikum,

    rumah ibu saya adalah kawasan rizab melayu yang mahu dijual..
    tetapi kami tiada Salinan perjanjian jual beli (Sales & Purchase Agreement)
    boleh kah hanya dengan geran dan dokumen lain sahaja?

  16. Assalam tuan, panduan ini agak lengkap jika dibanding website2, terima kasih kepada penulis atas perkongsian. Soalan: Untuk Cukai Hartanah (RPGT), ia dikira dari tarikh SPA atau tarikh vacant possession? Sebab rumah saya terbengkalai agak lama selepas sign SPA. Terima kasih.

  17. saya ingin menjual rumah, tapi selepas 10 tahun..sekarang saya dah menetap selama 6 tahun..bolehkah saya tahu berapa % untuk cukai RPGT kalau saya jual dalam tahun ini?

  18. Asalamualaikum,

    Saya sudah habis bayar rumah sejak 3 tahun yg lalu. So saya tiada comitment dgn bank. Rumah saya di selayang. Boleh cadangkan agent yg sesuai.?

  19. Salam tuan.. Sy ada rumah utk dijual dgn nilai Rm390,000.. Sy beli dulu pd Tahun 2009 pd nilai Rm240,000… Skrg ada baki loan tu skitar Rm222,600..
    – berapa keuntungan yg akan sy dpt?
    – Broker fee 3.18% tu diambik dr harga jualan 390,000 tu ker? Atau dari baki selepas bayar balik loan?
    – siapa yg akan urusan settlement dgn pihak LPPSA utk bayaran balik baki hutang tu yer?
    Tq Tuan.

    • Salam
      1) Keuntungan jualan ni dikira begini: Harga jual (390k) – kos guaman (RM2k jika tak diwakili) – kos agensi (3.18% dari harga jual)
      2) Kos agensi tu 3.18% dari harga jual
      3) Settlement dengan LPPSA akan diurus oleh peguam

  20. 3 Amalan Yang Tidak Terputus Pahalanya

    عن أبي هريرة رضى الله عنه أن رسول الله صلى الله عليه وسلم قال : إذا مات ابن آدم انقطع عمله إلا من ثلاث: صدقة جارية أو علم ينتفع يه أو ولد صالح يدعو له

    Maksud hadis :

    Daripada Abu Hurairah Radhiallahu ‘Anhu katanya,, Rasulullah SAW telah bersabda : Jika anak Adam meninggal, maka amalnya terputus kecuali dari tiga perkara, sedekah jariyah (wakaf), ilmu yang bermanfaat, dan anak soleh yang berdoa kepadanya.” (HR Muslim).

    PENJELASAN HADITH :
    Sesungguhnya kita diciptakan oleh Allah mempunyai maklumat yang tertentu yaitu agar kita sentiasa mengabdikan diri kepada Allah serta mentaatinya dengan melakukan perkara yang disuruh dan meninggalkan perkara yang dilarang.

    Firman Allah Ta’ala dalam surah Adz –Dzaariyaat ayat 56 , berbunyi :

    وما خلقت الجن والإنس إلا ليعبدون

    Kira-kira maksudnya: “Dan tidaklah Aku menciptakan jin dan manusia melainkan untuk menyembah-Ku.”

    Allah telah menjanjikan pahala bagi mereka yang sentiasa beriman dan bertakwa kepadanya sebagai jaminan untuk mencium bau syurga dan juga memberikan dosa dan api neraka kepada mereka yang mengkufuri perintahnya. Segala amalan kita didunia akan terputus apabila kita kembali menghadap ilahi. Namun terdapat 3 amalan sahaja yang masih dterima allah sebagai pahala kita di akhirat nanti meskipun kita sudah meninggalkan dunia fana ini. Amalan-amalan tersebut adalah:
    1) amal jariyah
    2) ilmu yang bermanfaat
    3) anak soleh yang mendoakan ibu dan bapanya.

    Di sini jelas menunjukkan kepada kita betapa tingginya nilai rahmat dan kasih Allah terhadap hambanya, memberikan peluang untuk memperolehi pahala walaupun kita sudah berada di alam barzakh. Sekarang terserahlah kepada kita untuk mengambil peluang keemasan ini selagi hayat masih ada.

    Saya mohon agar Tuan menghalalkan ilmu ini..
    dan semoga Ilmu yang beri.. menjadi bekalan untuk Tuan diakhirat kelak, Amin..

  21. Boleh sy thu tuan..Kalau nak jual rumah lot atas tanah sendiri macam mana??..sy ada buat rumah atas tanah sendri tpi sy nk jual..cmne tu cara nya..

  22. salam tuan saya Noorizah ..saya nak tahu proses penjualan rumah nie macam mna sebenarnya ? serta pembayaran bagi khidmat peguam dan ejen mcm mna ? sebab suami ada membeli rumah di Pulau Indah, Klang . rumah atas nama suami sekarang saya dan anak2 tnggal di sabah. suami saya sudah meninggal . Baru2 nie saya ada buat keputusan untuk menjual rumah tersebut kerana memerlukan wang . saya dah ambil surat perintah mahkamah tinggi syariah dekat sabah tetapi keputusan yg dikeluarkan saya tidak dapat kebenaran untuk menjual rumah tersebut dan sekarang saya membuat khidmat peguam syariah di klang untuk mendapatkan perintah faraid dan bayaran yg dikenakan adalah dalam 5k . sekarang saya kena tunggu untuk naik kes ke mahkamah . selain tu, saya disuruh buat bayaran untuk lawyer jual beli rumah iaitu sebnyak 8k-10k kerana lawyer tersebut ada memberitahu bahawa bayaran dikenakan begitu sebab melibatkan kerja2 lain sperti mndapatkan LA dan perinth jualan . adakah bayaran tersebut betul ? ejen telah memaklumkan saya bahawa rumah tersebut dalam 200k . jadi kesimpulannya . ejen saya telah maklumkan yg saya kena bayar untuk khidmat ejen adalah seperti berikut :
    Khidmat Ejen : Rm 6360.00 (untuk jualan rumah 200k )
    Lawyer untuk jual beli : 8k-10k
    lawyer syariah : 5k
    boleh saya tahu betulkah pembayaran bagi mereka seperti berikut ??

  23. Assalamualaikum..
    Rumah Di Kawasan Bandar Tasik Kesuma, Beranang Selangor Dibeli Dalam Tahun 2007.
    Dulu Masa Beli Atas Nama Saya. Tahun 2012, Saya Settlekan Loan Dan Tukar Tukarkan Kepada Nama Isteri. Geran Telah Kami Miliki. Tahun 2017 Ni Berhasrat Ingit Menjual Rumah Tersebut. Adakah Akan Dikenakan RPGT?

    Atau Ada Masa sesuai Untuk Saya jual?

    Terima Kasih Tuan…

  24. A’kum Tuan,

    Saya Zainul berminat hendak jual rumah di Taman Koperasi Polis Fasa 2. Boleh tak saya dapat maklumat harga pasaran rumah di kawasan tersebut. Ada jiran saya beritahu (2 tahun lepas) semasa untuk pindah milik rumah kepada anak mereka, nilai rumah untuk kawasan tersebut 600K.

  25. Assalamua’laikum tuan,

    Mohon pencerahan sedikit … abang saya sedang dlm proses menjual rumah. Rumah atas nama bersama isteri. Jual rumah guna ajen. Sudah dapat pembeli dan pembeli sudah bayar deposit kepada peguam. Kemudian dapat makluman dari pihak lawyer bahawa beliau telah diisytiharkan muflis. Beliau tidak pernah mengetahui bahawa beliau muflis sehinggalah diberitahu peguam. Muflis pun sebab x bayar pinjaman perumahan terbengkalai beberapa puluh tahun dulu (beliau kini berumur lebih 60 tahun).

    Bolehkan urusan jual beli dibatalkan oleh pihak penjual?