Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia

Jual rumah ni ada cara dan langkah. Kalau tak ikut prosedur yang betul jualan boleh jadi memeningkan dan tak berjaya. Dalam artikel ini saya akan terangkan kesemua aspek dan cara jual rumah. Mudahan-mudahan dapat menjadi panduan kepada anda.

Jika anda ingin baca dalam Bahasa Inggeris, sila rujuk artikel The Ultimate Guide On How To Sell A House In Malaysia.

Sebelum saya mula, saya nak beritahu saya juga ada sediakan video tentang cara jual rumah. Video ni merupakan ringkasan artikel ni. Kalau anda nak cepat dan tiada masa nak baca keseluruhan artikel ni, boleh tonton video di bawah.

Bahagian 1

Cara Nak Menetapkan Harga Rumah


Ni 5 tips untuk tetapkan harga dan posisikan rumah anda dengan baik dalam market untuk dapatkan pembeli.

1) Buang emosi

Ramai pemilik ada nilai sentimental dengan rumah yang nak dijual. Mereka dah duduk lama di situ, dah ubah suai rumah dan lihat anak-anak mereka membesar.

Ini boleh jadi halangan semasa penjual nak tetapkan harga rumah.

Mereka tetapkan harga terlalu tinggi dan gagal menjual.

Atau jika rumah tu pernah beri kesan emosi negatif…

Mereka letak harga terlalu rendah dan akhirnya tak dapat apa yang patut mereka dapat.

Bila nak tentukan harga, anda kena berlapang dada dan buang emosi terlebih dahulu.

Ini kerana rumah anda akan bersaing dengan ratusan rumah lain dan emosi boleh menggagalkan jualan.

ejen hartanah selangor & kuala lumpur

Bila anda dah buat langkah ni, barulah anda boleh tentukan harga rumah berdasarkan harga pasaran dan permintaan.

2) Semak harga pasaran

Anda mesti semak harga pasaran rumah.

Menetapkan harga rumah berdasarkan harga pasaran membantu pembeli untuk dapatkan pinjaman mencukupi.

Kebanyakan pakej pinjaman hanya beri margin 90%.

Jika rumah berharga RM100,000 misalnya, amaun pinjaman ialah RM90,000. Dan RM10,000 tu ialah deposit yang pembeli bayar secara tunai.

Bayangkan jika anda tak semak harga pasaran dan tetapkan harga RM150,000. Tentulah membebankan pembeli. Pembeli terpaksa keluarkan tunai sebanyak RM60,000.

Itu pun belum lagi campur dengan kos guaman dan stamping. Ini boleh jadi sekitar 5% daripada harga rumah.

Besar kemungkinan pembeli tidak akan buat belian. Sekalipun mereka ada jumlah tunai tu, mereka takkan beli. Ada tawaran yang lebih baik dekat pasaran.

Jadi, bagaimana cara nak semak harga pasaran rumah?

Anda boleh guna cara berikut:

  • Gunakan khidmat Semak Market Value Rumah yang saya sediakan ni
  • Tanya jurubank
  • Semak dengan ejen hartanah
  • Lantik penilai professional

Jika anda tanya jurubank, mungkin sukar sedikit nak dapat komitmen mereka. Klien utama mereka adalah ejen hartanah atau pembeli rumah. Bukan pemilik.

Cara terbaik untuk buat semakan dengan melantik penilai professional. Nilaiannya lebih tepat dan anda akan dapat satu laporan. Tapi kena bayar la khidmat ni.

Untuk semak nilai pasaran ni anda kena beri butiran berikut:

  • Jenis rumah
  • Alamat lengkap
  • Saiz lot dan binaan rumah
  • Kedudukan lot (intermediate, corner atau end lot)
  • Bilangan bilik
  • Butiran ubahsuai, jika ada

Jika anda dah ubahsuai rumah, dan ianya melibatkan ubahsuai struktur, anda mesti dapat kebenaran daripada pihak berkuasa.

Kalau tak dapat kebenaran, kos ubahsuai tu tak dikira dalam harga pasaran.

3) Buat kajian pesaing dan permintaan

Harga pasaran ni berguna untuk tahu anggaran harga.

Tapi anda tak boleh gunakan harga pasaran sahaja untuk menentukan harga jual.

Anda juga mesti semak berapakah pesaing anda sedang jual di pasaran.

Contohnya. Jika nilai pasaran rumah anda ialah RM500,000 dan pemilik lain jual pada harga RM400,000, sudah pasti rumah anda susah nak terjual.

Ini boleh berlaku kalau permintaan di kawasan rumah anda tu tak berapa baik. Tengok-tengok, semua jual bawah harga pasaran.

Ha, ni la rahsia bagaimana nak tetapkan harga jual. Saya panggil ni Hukum Arif (haha).

Harga jual = harga pasaran atau harga pesaing, yang mana lebih rendah.

Kalau anda ikut formula ni, rumah akan terjual insyaAllah.

Jadi, bagaimanakah nak semak harga pesaing?
  1. Semak portal pengiklanan dan lihat harga tertinggi dan terendah rumah berdekatan. Pastikan ciri rumah sama. Adakah harga anda kompetitif? Rumah yang berharga lebih rendah daripada rumah anda, pastinya akan terjual terlebih dahulu.
  2. Tanya ejen hartanah tentang harga transaksi semsasa di sekitar kawasan rumah anda. Tujuannya nak ukur permintaan. Walaupun harga iklan tinggi, namun mungkin pembeli tak berminat nak beli pada harga tersebut.

Saya ada tulis artikel spesifik berkenaan dengan topik ni. Boleh rujuk artikel Cara Semak Harga Pasaran Rumah 2018.

4) Ambil kira faktor negatif

Ada beberapa faktor yang boleh boleh beri kesan negatif kepada harga jual. Anda kena ambil kira faktor ni semasa menetapkan harga. Elakkan letak harga terlalu tinggi jika:

  • Rumah berhampiran dengan loji kumbahan. Memang sukar nak terjual. Turunkan harga.
  • Rumah berhampiran stesen transmisi TNB atau kabel berkuasa tinggi. Ada kajian mengatakan terdapat risiko kesihatan jika tinggal berdekatan stesen transmisi. Kajian ini tidaklah konklusif, tapi pembeli akan ragu-ragu nak buat belian.
  • Rumah yang ada kerosakan. Pastikan anda baiki kerosakan rumah sebelum menjual. Kerosakan seperti retak dan bocor akan membantukan jualan.
  • Rumah pangsapuri paling atas. Permintaan sangat kurang untuk unit jenis ini terutama pangsapuri yang tiada kemudahan lif.
  • Rumah di kawasan bermasalah. Sebagai contoh, rumah berhampiran kawasan tanah runtuh atau kadar jenayah yang tinggi.

5) Ambil kira margin untuk rundingan

Hartanah ni harganya tinggi dan sudah pasti akan ada rundingan harga dengan bakal pembeli.

Tetapkan harga tinggi sedikit dari harga jual yang anda mahu.

Jika anda ingin jual dengan harga RM500k misalnya, harga iklan pada RM520k adalah berpatutan.

Bahagian 2

Kos Jual Rumah


Ada empat kos utama dalam penjualan hartanah.

1) Cukai Hartanah (RPGT)

Kerajaan akan mengenakan cukai atas keuntungan jualan hartanah anda. Ini kita panggil sebagai Cukai Jualan Harta Tanah (RPGT).

Kadar cukai yang dikenakan bergantung kepada berapa lama anda dah beli hartanah tersebut.

Bermula 2019, cukai hartanah untuk individu dan penduduk tetap adalah seperti berikut:

  • Jualan pada tahun pertama hingga tahun ketiga: 30%
  • Jualan pada tahun keempat: 20%
  • Jualan pada tahun kelima: 15%
  • Jualan pada tahun keenam dan seterunya: 5%.

Sebagai contoh. Jika anda beli rumah pada bulan Disember 2015 dengan harga RM150,000 dan kemudian jual dengan harga RM250,000 pada bulan Jun 2016, kadar RPGT ialah 30% kerana jualan berlaku pada tahun pertama.

Dalam kes ni, keutungan anda ialah RM100,000 (RM250k – RM150k) dan cukai yang perlu dibayar adalah sekitar RM30,000 (30% x RM100,000)

Nota: ini adalah kiraan kasar. Ada cara yang lebih tepat untuk kira cukai hartanah di mana anda boleh tolak beberapa perbelanjaan / pengecualian seperti yang termaktub dalam Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah. Sila rujuk konsultan cukai untuk kiraan yang lebih tepat.

Cukai jual rumah ni memang tinggi. Tapi anda boleh gunakan beberapa cara untuk dapatkan pengecualian atau kurangkan bayaran.

Buat pengecualian sekali seumur hidup

Kerajaan membenarkan anda untuk buat pengecualian penuh cukai RPGT. Tetapi pengecualian ini hanya boleh digunakan sekali sahaja.

Jika anda memiliki beberapa hartanah yang ingin dijual, gunakan pengecualian ini ke atas hartanah yang paling banyak anda terima penjimatan cukai.

Sedikit peringatan…

Andai kata rumah yang dijual tu ada dua nama, kedua-dua pemilik mesti gunakan pengecualian jika nak dapatkan pengecualian penuh.

Jika salah seorang sahaja yang buat, pengecualian hanya dapat separuh.

Sebagai contoh, En Ali beli rumah bersama isterinya, Pn Aminah. Mereka jual rumah tersebut dan dikenakan RPGT sebanyak RM30,000.

Jika En Ali sahaja yang buat pengecualian, amaun RPGT yang dikenakan ialah RM15,000. Jika kedua-dua mereka guna pengecualian, tiada RPGT dikenakan.

Macam mana cara nak buat pengecualian ni?

Setelah tandatangan perjanjian jual beli, maklumkan kepada peguam untuk buat permohonan pengecualian.

Buat penolakan untuk kos-kos belian dan jualan hartanah.

Jika anda tak guna cara di atas, cara alternatif adalah dengan mengurangkan jumlah cukai.

Anda boleh kurangkan cukai dengan membuat penolakan beberapa kos belian dan jualan yang dibenarkan.

Kos ini termasuklah:

  • Kos guaman
  • Fi agensi
  • Kos pengurusan
  • Kos baikpulih dan pengubahsuaian

Anda mesti sertakan dokumen sokongan dan beritahu peguam untuk buat penolakan dalam kiraan cukai.

Topik ni agak panjang. Jika anda nak tahu lebih lanjut boleh rujuk artikel Merancang Dan Menjimatkan Cukai RPGT.

2) Kos Guaman

Sebagai penjual, anda boleh pilih untuk lantik peguam atau tak diwakili.

Lantik peguam sendiri adalah lebih baik kerana mereka akan jaga kepentingan anda. Tapi ianya melibatkan kos. Gunakan kalkulator fi peguam untuk buat anggaran.

Jika anda tak lantik peguam, anda akan jimat bayaran peguam.

Anda hanya perlu bayar peguam pembeli untuk mereka uruskan kerja pengurusan seperti mengeluarkan caj ke atas hakmilik dari bank dan pemfailan cukai. Kos ini sekitar RM2000 ke RM3000.

Tapi anda perlu ingat, peguam pembeli tu tidak mewakili anda. Mereka tidak ada tanggungjawab untuk melindungi kepentingan anda.

Komunikasi antara anda dan peguam tadi pun mungkin sedikit sukar.

Untuk penjimatan, pemilik boleh ‘tumpang’ peguam pembeli. Dalam kes tumpang ni anda kena ingat, peguam tu tadi bukan peguam mewakili anda.

3) Penalti ‘Lock-in Period’

Sesetengah bank mengenakan penalti jika anda jual dalam suatu tempoh (biasanya 3 ke 5 tahun), setelah anda mendapat pinjaman. Ini dipanggil sebagai penalti Lock-in Period.

Bank akan kenakan penalti ini ke atas hutang asal dan kadar penalti boleh jadi sekitar 2% ke 5%.

Sebagai contoh, jika hutang asal anda ialah RM500,000 dan kadar penalti ialah 3%, anda perlu bayar penalti sebanyak RM15,000.

Saya cadangkan anda semak surat tawaran pinjaman semasa beli rumah, untuk pastikan terma penalti ini. Ada pakej pinjaman, tiada lock-in-period.

Bahagian 3

Dokumen Yang Perlu Disediakan


Berikut adalah dokumen yang anda perlu sediakan untuk menjual rumah.

  1. Salinan kad pengenalan
  2. Salinan perjanjian jual beli semasa belian
  3. Salinan geran
  4. Penyata pinjaman terkini
  5. Bil cukai pintu dan cukai tanah
  6. Bil penyelenggaraan
  7. Bil utiliti

Anda perlu serahkan dokumen 1 – 4 untuk mereka drafkan perjanjian jual beli. Yang selebihnya setelah perjanjian jual beli ditandatangan.

Bahagian 4

Cara Nak Iklankan Rumah


Dalam bahagian ini saya akan kongsikan 5 cara buat iklan supaya rumah cepat laku.

1) Baiki impresi pertama rumah anda

Nak tahu cara jual rumah cepat? Impresi pertama pembeli sangat penting semasa mereka lihat rumah.

Pastikan rumah dalam keadaan kemas dan tiada kerosakan.

prosedur jual rumah - jual rumah cepat
Rumah yang kemas dan berseri macam ni, memang mudah laku.

Saya cadangkan anda buat langkah berikut:

  • Buang atau simpan barangan yang tak perlu
  • Kemas rumah supaya nampak lapang
  • Baikpulih kerosakan
  • Cat rumah
  • Potong rumput di halaman

Nampak remeh. Tapi impresi pertama adalah penentu sama ada rumah boleh dijual atau tidak.

Ini kerana pembeli yang datang akan menilai rumah dengan keadaan semasa.

Anda tak boleh harap mereka bayangkan betapa baiknya rumah tersebut jika anda atau mereka baik pulih di masa hadapan.

Mereka akan pertimbangkan rumah lain sekalipun kos baik pulih tu tak besar mana.

2) Ambil gambar cantik-cantik

Orang kata sekeping gambar memberi seribu makna. Dan dalam jualan rumah, percayalah, foto yang baik boleh mempercepatkan jualan rumah jika harga rumah tu berpatutan.

panduan jual rumah - gambar cantik rumah cepat terjual
Ni contoh gambar rumah yang saya ambil guna DSLR. Rumah ni alhamdulillah terjual dalam masa seminggu sahaja.

Nak ambil gambar rumah ni bukanlah perlu berseni sangat. Anda juga tak perlukan kamera mahal untuk tujuan ni. Tapi persediaan dan teknik mesti betul:

  • Kemas rumah supaya nampak lapang.
  • Pasang semua lampu dan buka langsir. Pencahayaan yang baik akan pastikan foto lebih menarik dan jelas.
  • Ambil gambar ruang rumah, bukan barang. Ramai pemilik iklankan rumah mereka tapi tak menggambarkan keadaan rumah. Oleh kerana rumah baru ubahsuai, gambar almari baru tu la yang diiklankan.
  • Ambil gambar dari sudut bucu. Foto dari bucu rumah ni menggambarkan keseluruhan rumah dan nampak lebih luas.
  • Jangan lawan cahaya matahari. Kalau anda ambil gambar lawan cahaya matahari, gambar tu akan gelap.

3) Guna medium iklan popular

Ada beberapa medium iklan yang anda boleh gunakan:

  • Mudah.my
  • Propwall
  • Surat khabar

Saya tak senaraikan iProperty dan Propertyguru.

Dua medium ni popular tapi terhad kepada ejen hartanah sahaja.

Jika anda nak senaraikan di medium ni, kena gunakan khidmat ejen hartanah.

Bila iklankan rumah, sertakan foto terbaik rumah anda. Pastikan juga butiran rumah lengkap dan tepat.

Butiran rumah minimum yang mesti ada ialah:

  • Lokasi rumah
  • Keluasan
  • Bilangan bilik dan bilik mandi
  • Status pegangan rumah (Freehold, leasehold dll.)
  • Lot bumi atau bukan lot bumi
  • Kawasan persekitaran rumah
  • Fasiliti berdekatan rumah
  • Akses jalan

4) Pastikan iklan berterusan

Iklan ni tak boleh muat naik dan tinggal. Anda mesti pantau secara berterusan.

Ini kerana dalam medium pengiklanan, iklan anda mungkin dah masuk halaman ke 5 selepas seminggu dan tiada siapa yang akan lihat senarai rumah anda lagi.

Jika anda dapati ini berlaku, perbaharui iklan anda untuk pastikan ianya berada pada kedudukan antara yang teratas.

Berdasarkan pengalaman saya, semakin kerap anda pantau dan perbaharui iklan, semakin cepat rumah terjual.

5) Guna banner untuk dijual

Meletakkan banner untuk dijual di hadapan rumah adalah strategi yang efektif.

Prospek pembeli yang anda terima daripada banner ni adalah lebih serius kerana mereka dah tahu kawasan rumah.

Nak buat banner ni pun murah je. Mungkin kos dalam RM30.

Walaupun begitu, anda perlu pertimbangkan:

  • Sama ada anda selesa orang tahu anda sedang menjual rumah
  • Adakah privasi akan terganggu

Pada pendapat saya, tak mengapa jika anda letak banner untuk rumah yang tak diduduki.

Tapi saya tidak syorkan, jika anda tinggal sendiri di rumah yang nak dijual.

Sejak akhir-akhir ni banyak terjadi kes jenayah di mana penjenayah menyamar sebagai pembeli untuk masuk ke rumah.

Bahagian 5

Cara Berurusan Dengan Pembeli


Mengurus pembeli ni sangat memenatkan kalau tak kena cara. Nak lagi kalau anda pertama kali menjual hartanah. Sebagai ejen hartanah ni beberapa tips anda boleh ikuti.

1) Buat saringan awal

Semasa pembeli hubungi  anda untuk lihat rumah, ada beberapa soalan yang anda boleh tanyakan untuk tahu sejauh mana pembeli tersebut serius.

  • Kerja di mana? Mereka mungkin kurang serius membeli jika jauh dari tempat kerja.
  • Tahu kawasan rumah yang nak dijual? Pembeli yang baik biasanya sudah tahu kawasan rumah yang nak dibeli.
  • Siapa yang akan datang lihat rumah? Anda kena pastikan mereka datang dengan orang yang boleh buat keputusan. Selalunya boleh jadi pasangan atau ibu bapa mereka.
  • Sudah berapa kali view rumah? Jika pembeli view rumah untuk pertama kali, kemungkinan besar mereka akan lihat rumah lain terlebih dahulu sebelum buat keputusan.

2) Semak persediaan kewangan mereka

Anda juga boleh tanya tentang persediaan kewangan mereka.

Namun begitu, oleh kerana soalan ini agak sensitif, elok anda tanyakan dalam nada yang mesra:

  • Dah pernah semak kelayakan pinjaman? Pembeli yang bijak akan semak kelayakan terlebih dahulu.
  • Adakah mereka bersedia untuk bayar deposit dan kos guaman? Jika mereka tak bersedia, tanyakan jika mereka ingin bayar menggunakan cara alternatif seperti pengeluaran wang KWSP.

Nota: sebelum anda bertanya tentang soalan ni, ketahui dulu siapa pembeli anda. Jika mereka pembeli rumah pertama, tak mengapa. Tapi kalau mereka pernah beli rumah, mereka mungkin tak selesa.

3) Buat langkah ini bila pembeli lihat rumah…

Pada hari temujanji dengan pembeli, pastikan rumah dalam keadaan baik, kemas dan rapi. Buka penghawa dingin, lampu dan kipas sebelum pembeli sampai ke rumah.

Pastikan juga tiada sampah dan bau yang tidak menyenangkan dalam rumah.

Layan pembeli dengan baik dan cuba faham apa keperluan mereka.

Mereka mungkin dah lihat rumah lain sebelum ini. Tapi anda ada peluang yang cerah jika anda dapat selesaikan masalah mereka.

Ini contoh keperluan dan masalah yang dihadapi pembeli:

  • Layak untuk dapat pinjaman tapi tak cukup wang deposit
  • Tak layak dapat pinjaman bank, tapi boleh buat pinjaman kerajaan
  • Nak masuk rumah cepat kerana terpaksa pindah dari rumah sewa
  • Ada yang nak buat pelaburan dan ingin tahu kenapa rumah anda pelaburan yang baik.

Bahagian 6

Prosedur Jual Rumah


6 langkah untuk menjual rumah anda.

1) Tandatangan surat tawaran atau surat tunjuk minat

Setelah pembeli minat dengan rumah, mereka akan tanda tangan surat tawaran (booking form) atau surat tunjuk minat. Mereka juga akan bayar wang tanda jadi, biasanya 3% dari harga jual.

Bayaran ini seeloknya dibuat kepada peguam atau ejen hartanah. Ini akan beri lebih keyakinan kepada pembeli untuk teruskan belian.

Pastikan anda teliti dan faham terma-terma dalam surat tawaran tu:

  • Bagaimana pembeli akan selesaikan bayaran rumah? Biasanya pembeli akan bayar:
    • 3% daripada harga jual sebagai wang tandajadi kepada peguam.
    • 7% daripada harga jual semasa tandatangan perjanjian jual beli; dan
    • Baki 90% dalam tempoh 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli atau kebenaran diterima oleh pihak berkuasa.
  • Berapa lama tempoh masa untuk pembeli tandatangan perjanjian jual beli? Selalunya 14 ke 21 hari berkerja. Anda kena spesifik tentang tempoh ni, kalau tak jualan boleh jadi lambat.
  • Apa akan jadi dengan wang tanda jadi kalau berlaku pembatalan? Pastikan ada klausa yang jaga kepentingan anda. Masukkan terma wang tanda jadi tidak dikembalikan jika pembeli batalkan belian.

2) Pembeli memohon pinjaman perumahan dan tandatangan perjanjian jual beli

Selepas itu, pembeli akan hantar permohonan pinjaman ke bank.

Ini biasanya akan memakan masa sekitar 14 hari berkerja untuk tahu jawapan.

Proses ini boleh jadi lebih lama untuk sesetengah bank atau dalam situasi dokumen tak lengkap.

Setelah pinjaman lulus, anda dan pembeli akan tandatangan perjanjian jual beli.

Bergantung kepada persetujuan anda dan pembeli, pembeli perlu jelaskan baki deposit 7% ketika ini.

3) Bantu penilai ke rumah

Setelah perjanjian jual beli ditandatangani, bank akan lantik penilai untuk keluarkan laporan penilaian.

Penilai akan hadir untuk periksa rumah anda. Mereka akan ambil masa sekitar setengah jam untuk buat pemeriksaan.

Tapi jangan risau. Penilaian rumah anda tu tidak akan berubah pada peringkat ini.

Jarang sangatlah berlaku situatsi di mana penilai memberikan nilaian lebih rendah setelah bank meluluskan pinjaman pembeli, kecuali ada kerosakan teruk pada rumah anda.

4) Tunggu sehingga pindah milik selesai

Tempoh pindah milik kepada pembeli ni bergantung kepada sejauh mana rumitnya kes tersebut dan juga jenis geran rumah.

Untuk hartanah freehold yang ada geran individu atau strata, biasanya boleh selesai dalam tempoh 90 hari berkerja dari tarikh perjanjian jual beli.

Hartanah leasehold dengan geran individu atau strata pula lebih lama.

Untuk hartanah sebegini, peguam perlu dapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri dan ini boleh memakan masa sekitar sebulan ke tiga bulan.

Peguam hanya boleh mulakan proses pindah milik setelah kebenaran ini diperoleh. Ini mengambil masa 90 hari berkerja dari tarikh kebenaran diterima.

Rumah berstatus master title sedikit rumit.

Peguam perlu dapatkan pengesahan dari pemaju sebelum mereka boleh mulakan proses pindah milik kepada pembeli.

Proses ini boleh jadi lama jika pemaju kurang beri kerjasama atau jika geran dalam proses penyempurnaan (perfection).

Ada juga situasi di mana pemaju dah bankrap dan diwakili oleh liquidator. Situasi ini rumit dan memakan masa.

5) Serahan kunci

Bila proses pindah milik selesai, serahkan kunci kepada pembeli.

Pada masa sama, jangan lupa untuk tutup akaun utiliti dan dapatkan semula deposit utiliti anda.

6) Berapa lama proses jual beli ni sebenarnya…

Saya selalu terima emel dari pembaca bertanya: berapa lama proses dan tempoh dapat duit jual rumah?

Secara jujurnya, tidak ada tempoh yang mutlak. Ianya sangat bergantung kepada sejauh mana rumitnya suatu jualan.

Tetapi anggaran masa dari tarikh pembeli book rumah anda hingga serahan kunci adalah seperti berikut:

  • Hartanah freehold dengan geran individu atau strata: 4-5 bulan.
  • Hartanah leasehold dengan geran individu atau strata: 6-8 bulan.
  • Rumah master title: 5-7 bulan.
  • Rumah master title yang mana geran perlu disempurnakan: sekitar setahun dan boleh jadi lebih.

Bahagian 7

Perangkap Jualan Hartanah Yang Pemilik Kena Tahu


Sebelum anda beli rumah, pastikan apakah sebenarnya tujuan anda.

perangkap hartanah

Ni antara perangkap jualan hartanah yang anda kena tahu. Saya tak mampu nak senaraikan semua. Tapi yang saya cerita bawah ni yang biasa terjadi.

1) Kos tersembunyi bila pembeli markup pinjaman

Ada pembeli yang mungkin berhasrat nak mark-up pinjaman

Dalam teknik mark-up ni, pembeli akan menaikkan harga belian dengan tujuan untuk dapatkan pinjaman yang lebih.

Biasanya mereka guna teknik ni untuk dapat balik kos deposit yang mereka bayar kepada pemilik.

Saya tidaklah nak bincang sama ada praktis ini salah atau tidak. Tapi apa yang lebih penting…

Bila pembeli mark-up harga rumah, ada dua kos tambahan yang mungkin penjual kena tanggung:

  1. Kos guaman
  2. Kos cukai hartanah

Jika anda melantik peguam sendiri, kiraan fi peguam ni akan menggunakan harga markup, bukan harga belian. Sudah pastinya fi peguam tersebut akan lebih tinggi.

Begitu juga dengan kos cukai hartanah. Oleh kerana harga jual lebih tinggi, keuntungan atas kertas juga meningkat. LHDN akan cukaikan anda berdasarkan keuntungan ini.

Jadi bagaimana cara nak urus situasi ni?

Pilih untuk tak benarkan terus praktis ni atau letakkan syarat supaya pembeli tanggung semua peningkatan kos yang anda terpaksa bayar.

Sebagai alternatif, anda juga boleh pilih untuk tak diwakili peguam dan gunakan pengeculian RPGT sekali seumur hidup.

2) Kos tersembunyi dan jangkamasa untuk pemilikan rumah yang belum disempurnakan

Ada kes di mana geran rumah telah keluar tetapi masih belum pemilik tukar ke atas nama mereka. Proses ini penukaran geran induk kepada nama pemilik ni dipanggil sebagai ‘perfection’.

Kebanyakan pemaju terutamanya untuk projek berstatus leasehold tidak membenarkan pindah milik kepada pembeli secara terus. Pemilik mesti tukar nama daripada nama pemaju kepada nama pemilik terlebih dahulu.

Dalam kes begini, jangkamasa untuk selesai proses jualan akan lebih lama. Proses untuk tukar nama pemaju kepada pemilik tu mungkin dalam 3 ke 6 bulan. Keseluruhan jangka masa sehingga jualan selesai mungkin makan masa hampir setahun.

Bukan tu sahaja. Ada kos yang pemilik kena tanggung. Kos Memorandum of Transfer ini agak tinggi.

Saya sarankan sebelum buat keputusan untuk jual, tanya pemaju terlebih dahulu. Geran rumah masih master title atau dah boleh tukar kepada nama anda?

3) Anda tidak terima semua wang deposit

Bila pembeli dan pemilik tandatangan perjanjian jual beli, anda sepatutnya terima wang deposit 10% tu kan? Salah.

Pertamanya peguam akan tolak fi professional mereka terlebih dahulu.

Kedua, peguam akan pegang 3% daripada nilai rumah untuk tujuan bayaran Cukai Hartanah. Aturan ni dibuat oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri.

Anda dengan bantuan peguam kemudian akan hantar perkiraan RPGT kepada mereka. Setelah LHDN berpuas hati dengan kiraan, mereka akan advice untuk bayaran balik (atau bayaran tambahan jika amaun 3% tadi tak cukup).

Tempoh untuk LHDN respon ini mungkin makan masa 3-6 bulan.

Oleh itu, semasa terima wang deposit tu jangan expect dan buat perancangan untuk dapat 10%.

4) Masalah title rumah

Jika rumah ada sekatan dalam bentuk kaveat, selesaikan terlebih dahulu. Rumah juga tak dapat dijual kalau pemilik bankrap.

5) Perceraian

Perceraian juga boleh membantutkan jualan rumah. Jika terjadi kes penceraian dan rumah ada dua nama, seeloknya berbincang dengan cara baik.

Kedua pemilik mestilah bersetuju menjual dan nisbah keuntungan diurus dengan adil. Ini bagi memastikan kedua pihak hadir untuk tandatangan perjanjian jual beli.

Saya sendiri pernah dapat kes begini. Kesemua proses dah dibuat. Tapi salah satu pihak tidak bersetuju untuk tandatangan perjanjian jual beli. Akhirnya menyebabkan jualan terbatal.

6) Rumah ada sekatan, jual kepada non-bumi

Rumah dengan status pegangan di bawah jangan jual kepada non-bumi:

  • Bumi Lot
  • Rizab Melayu
  • Leasehold

Rumah berstatus bumi lot dan rizab melayu ni agak clear. Jangan lah jual kepada non-bumi. Memang cari masalah kalau teruskan. Huhu.

Yang selalu jadi perangkap ialah rumah berstatus leasehold. Ramai pemilik beranggapan mereka beli rumah leasehold dengan status non-bumi. Kemudian jual kepada non-bumi. Tapi akhirnya terperangkap.

Rumah berstatus leasehold ni kalau ada geran individu perlu dapat consent daripada kerajaan negeri. Kerajaan negeri pula ada polisi dan kuota untuk kekalkan pemilikan bumiputera dalam hartanah. Jadi besar kemungkinan permohonan untuk tukar nama tu akan ditolak.

Bahagian 8

Patutkah Saya Guna Khidmat Ejen Hartanah?


Jika anda tiada masa dan tak mahu pening kepala, gunakan sahaja khidmat ejen hartanah.

Saya sebenarnya sedikit segan nak tulis bahagian ni. Nampak macam saya nak mempromosikan diri (shamefully). Tapi soalan ni selalu saya terima.

Anda sendiri lihat artikel ni memang panjang. Tetapi ada banyak lagi aspek jualan rumah yang saya tak mampu nak tulis. Panduan ini hanyalah general overview.

Apa yang saya nak beritahu, jualan rumah ni bukan mudah. Perlukan kepakaran, pengetahuan dan masa. Jika anda tidak cukup salah satu bahan ni proses jualan akan jadi sangat stressful dan mungkin menyebabkan kerugian besar jika terkena perangkap.

Ejen hartanah akan bantu anda untuk buat semua kerja jualan ni. Mereka juga akan jadi penasihat yang baik supaya anda tidak kerugian.

Jika anda nak tahu lebih lanjut, boleh rujuk artikel Panduan Jual Rumah Guna Ejen Hartanah.

Bahagian 9

Soalan Lazim Dalam Jualan Hartanah


Berikut adalah soalan yang selalu ditanyakan kepada saya oleh pembaca blog ini.

1) Saya dah cuba jual rumah tapi tak laku. Boleh ke bank beli rumah saya?

Anda tak boleh jual rumah kepada bank. Bank tak akan beli.

Bila rumah tak laku, anda kena tengok semula punca rumah tak dapat dijual.

Selalunya kerana persaingan. Semak siapa pesaing anda dan berapa harga mereka jual.

Kalau jiran anda misalnya tengah jual lagi murah dari harga yang anda letak, dah tentulah rumah anda sukar nak dapat pembeli.

Dalam situasi ni, turunkan harga jualan anda.

2)  Rumah saya masih ada hutang dengan bank? Boleh ke jual?

Anda boleh jual rumah belum habis bayar. Pembeli yang akan jelaskan hutang dan bayar baki keuntungan kepada anda.

3) Kalau jual rumah yang beli guna loan LPPSA, Ada beza ke dari segi proses?

Cara jual rumah loan kerajaan ni tiada beza dengan bank biasa dari segi proses.

Pembeli akan bayar hutang LPPSA dan jelaskan baki keuntungan kepada anda.

Namun begitu, tempoh proses jual rumah rumah loan kerajaan ni lebih lama berbanding biasa.

4) Macam mana nak kira hasil jualan rumah?

Secara mudahnya anda boleh anggarkan hasil jualan rumah dengan menolak kos jual rumah dan baki pinjaman dari harga jual.

Saya ada kongsikan dengan detail cara nak buat pengiraan ni dalam artikel Cara Buat Pengiraan Keuntungan Jual Rumah.

5) Saya nak jual tapi rumah belum cukup 5 tahun? Boleh ke jual?

Ya, anda boleh jual rumah sebelum 5 tahun. Tapi cukai hartanah adalah tinggi dan mungkin ada kos penalti lock-in-period oleh bank.

6) Saya ada pembeli rumah yang nak beli rumah saya secara tunai. Bagaimana prosesnya?

Anda boleh rujuk artikel Proses Jual Beli Rumah Secara Tunai. Macam Mana Tu?.

7) Berapa fi ejen hartanah jika saya lantik mereka untuk jualan rumah?

Komisen ejen hartanah adalah sehingga 3.18% dari harga jual termasuk Service Tax.

8) Saya dah berbulan-bulan tak bayar rumah. Saya risau bank akan lelong. Apa perlu saya buat?

Bila rumah nak kena lelong, antara cara nak selamatkan ialah melalui pengeluaran KWSP untuk bayar ansuran bulanan dan baki pinjaman.

Anda juga boleh bincang dengan dengan bank untuk mereka bagi tempoh kepada anda selesaikan hutang.

Kalau tak ada jalan lain, pilihan terakhir adalah jual rumah tu.

Kesimpulan

Saya harap artikel panduan dan cara jual rumah yang saya tulis ni dapat memberi bantuan kepada anda yang berhasrat nak jual rumah.

Sebelum saya akhiri, berikut artikel lanjut yang anda boleh ikuti:

Jika anda ada pertanyaan atau pendapat, bolehlah ajukan kepada saya di ruangan komen. Terima kasih.

Mencari Ejen Hartanah?

Hai, saya boleh bantu anda jual rumah cepat dan tanpa masalah. Jika anda ingin dapatkan khidmat ejen hartanah di Kuala Lumpur dan Selangor, hubungi saya melalui link di bawah.

190 thoughts on “Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia”

  1. Assalamualaikum tuan.

    Sekiranya hartanah tersebut dijual lebih murah berbanding baki pinjaman, apakah terdapat jalan alternatif untuk menyelesaikan baki hutang tersebut selain dari pembayaran lump sum kepada pihak bank?

  2. Assalamualaikum tuan,
    setelah saya membaca blog tuan,baharu la saya faham mengenai jual beli rumah,terima kasih atas ilmu tuan.,dan saya juga dalam proses urusan membeli rumah berstatus leasehold di kawasan gua musang kelantan.soalan saya tuan , saya mengunakan biayaian melalui lpssa,berapakah jumlah kos yang perlu saya sediakan untuk proses berikutnya,seperti guaman dll.,setakat ini saya baru dalam proses booking,memandangkan projek tersebut di buka untuk fasa kedua, dan satu lagi pertanyaan saya,mengikut pengalaman tuan dalam bidang ini, sekiranya saya ingin menjual rumah ini di masa akan datang kepada pembeli bumiputera adakah terdapat masalah ketika hendak menjual kepada pemilik baru?. saya amat2x memohon nasihat tuan dan tunjuk ajar dari tuan,kerana saya tidak pernah berurusan dalam pembelian rumah dan ini merupakan kali pertama.

    • terlupa satu lagi soalan saya,, mengenai system lpssa, dalam permohonan ada menyatakan jenis rumah yang di pohon,seperti 1a:rumah teres kekal,1b rumah teres/separa kekal,jadi dalam permohonan pinjaman perumahan saya,manakah yang saya perlu pilih,sebab saya keliru bab ini.

  3. salam tuan, sekiranya saya ada cukai pintu dan tanah tertunggak, boleh kah saya jual rumah dan minta peguam atau agen bayar tunggakan guna wang deposit atau 10% tu?

  4. Assalamualaikum.. Terima kasih atas info jual beli rumah yang sangat berguna ini. Semoga tips ini akan dapat membantu saya menjadi agen hartanah yang berpengalaman dan berjaya dimasa akan datang. InshaaAllah..

  5. Saya ada situasi. Ada individu membeli rumah mak mertua saya tanpa ada hitam putih dan geran di beri pada individu itu tanpa mengetahui status nama di atas geran tersebut. Kini individu itu menghilangkan diri tanpa berita lebih 10 tahun dan bil2 sehingga kini masih di atas nama mak mertua saya. Adakah mak mertua saya masih pemilik asal rumah itu?

  6. Salam tuan. saya ada rumah pusaka yg berstatus tanah lot berusia 47thun. selepas kedua2 orang tua saya meninggal saya bercadang nak menjual rumah ni dan membeli rumah di seremban rumah teres dua tingkat macam mana caranya tuan dan berapa harga rumah yg akan ditawarkan sekiranya rumah itu di seremban ditaman okland atau di TTJ sekiranya ada…

  7. Salam cik, saya baru lepas bercerai, masalah skrg ni rumah tu baru beli 2014, under CIMB, beli rumah harga 440k mcmana nak settle harta sepencarian ni?

  8. Saya ingin menjual rumah yang mempunyai consent.

    1)ade buyer secara cash, ape process utk jualan secara cash?

    2) adakah 10% deposit boleh terus masuk kepada acc penjual masa sign SAP?

  9. SAya baru menjual rumah….. seperti yang dijanjikan saya akan mendapat sebanyak Rm 120k selepas selesai proses jual beli termasuk hutang saya pada bank yang saya loan juga akan dilangsaikan. Hingga kini saya hanya mendapat RM 104k.. persoalannya bolehkah saya menuntut bakinya…dan lagi bolehkah pihak pihak yang tertentu memutar belitkan cerita sebagai contoh saya dikehendaki membayar yuran bla…. bla…. dll kerana saya tidak berapa memahami prosedure jual beli rumah…..

  10. Salam tuan.
    Rumah ini saya beli pada tahun 2004.
    Tapi, saya ada buat refinancing in 2015. Jadi, RPGT kira dr bila ye?

    • Boleh jual. Tapi seeloknya:

      1. Puan semak tenancy agreement. Ada atau tidak klausa penalti kepada pemilik rumah jika tamatkan perjanjian semasa tempoh kontrak.

      2. Jika tiada, beri notis awal kepada penyewa sebelum serahan kunci dibuat kepada pembeli baru.

  11. Salam En Arif. Saya dalam proses menjual rumah lama (RM55K).
    1. Pembeli bersama peguamnya meminta saya untuk menandatangani borang pindah milik di pejabat tanah. Bayaran masih belum jelas. Katanya keperluan proses loan daripada Bank Rakyat . Adakah ini betul?
    2. Perlukah saya lantik ejen hartanah ataupun peguam untuk proses penjualan rumah tersebut.

  12. Assalamualaikum en arif..
    Saya telah jual rumah d kawasan wangsa maju kl..double storey…saya guna peguam sekali dengan pembeli..persoalannya perlukan saya lantik peguam sendiri atau blh sahaja guna peguam buyer.
    2.saya ada buat refinance loan pada 2012 .rumah di jual pada dis 2017.saya kena byr cukai tu kah..tq..

    • Salam. Untuk penjual ada opsyen untuk lantik peguam sendiri atau pilih tak diwakili. Bila tak diwakili peguam pembeli akan bantu untuk selesaikan urusan keluarkan geran dari bank (discharge of charge) dan pemfailan cukai. Cukai hartanah ikut tahun belian bukan tahun refinance.

  13. Salam Tuan,
    Saya ada plan nak jual rumah saya di
    Kajang Utama Townhouse – 1st Floor.
    Boleh saya tahu berapa harga pasaran & boleh tuan bantu saya.

  14. Salam. Boleh saya tahu rumah tu:
    1. Masih master title atau dah ada geran?
    2. Dah habis bayar atau belum?

    1. rumah sudah ada geran
    2. rumah sudah habis dibayar

  15. Assalamualaikum,

    rumah ibu saya adalah kawasan rizab melayu yang mahu dijual..
    tetapi kami tiada Salinan perjanjian jual beli (Sales & Purchase Agreement)
    boleh kah hanya dengan geran dan dokumen lain sahaja?

  16. Assalam tuan, panduan ini agak lengkap jika dibanding website2, terima kasih kepada penulis atas perkongsian. Soalan: Untuk Cukai Hartanah (RPGT), ia dikira dari tarikh SPA atau tarikh vacant possession? Sebab rumah saya terbengkalai agak lama selepas sign SPA. Terima kasih.

  17. saya ingin menjual rumah, tapi selepas 10 tahun..sekarang saya dah menetap selama 6 tahun..bolehkah saya tahu berapa % untuk cukai RPGT kalau saya jual dalam tahun ini?

  18. Asalamualaikum,

    Saya sudah habis bayar rumah sejak 3 tahun yg lalu. So saya tiada comitment dgn bank. Rumah saya di selayang. Boleh cadangkan agent yg sesuai.?

  19. Salam tuan.. Sy ada rumah utk dijual dgn nilai Rm390,000.. Sy beli dulu pd Tahun 2009 pd nilai Rm240,000… Skrg ada baki loan tu skitar Rm222,600..
    – berapa keuntungan yg akan sy dpt?
    – Broker fee 3.18% tu diambik dr harga jualan 390,000 tu ker? Atau dari baki selepas bayar balik loan?
    – siapa yg akan urusan settlement dgn pihak LPPSA utk bayaran balik baki hutang tu yer?
    Tq Tuan.

    • Salam
      1) Keuntungan jualan ni dikira begini: Harga jual (390k) – kos guaman (RM2k jika tak diwakili) – kos agensi (3.18% dari harga jual)
      2) Kos agensi tu 3.18% dari harga jual
      3) Settlement dengan LPPSA akan diurus oleh peguam

  20. 3 Amalan Yang Tidak Terputus Pahalanya

    عن أبي هريرة رضى الله عنه أن رسول الله صلى الله عليه وسلم قال : إذا مات ابن آدم انقطع عمله إلا من ثلاث: صدقة جارية أو علم ينتفع يه أو ولد صالح يدعو له

    Maksud hadis :

    Daripada Abu Hurairah Radhiallahu ‘Anhu katanya,, Rasulullah SAW telah bersabda : Jika anak Adam meninggal, maka amalnya terputus kecuali dari tiga perkara, sedekah jariyah (wakaf), ilmu yang bermanfaat, dan anak soleh yang berdoa kepadanya.” (HR Muslim).

    PENJELASAN HADITH :
    Sesungguhnya kita diciptakan oleh Allah mempunyai maklumat yang tertentu yaitu agar kita sentiasa mengabdikan diri kepada Allah serta mentaatinya dengan melakukan perkara yang disuruh dan meninggalkan perkara yang dilarang.

    Firman Allah Ta’ala dalam surah Adz –Dzaariyaat ayat 56 , berbunyi :

    وما خلقت الجن والإنس إلا ليعبدون

    Kira-kira maksudnya: “Dan tidaklah Aku menciptakan jin dan manusia melainkan untuk menyembah-Ku.”

    Allah telah menjanjikan pahala bagi mereka yang sentiasa beriman dan bertakwa kepadanya sebagai jaminan untuk mencium bau syurga dan juga memberikan dosa dan api neraka kepada mereka yang mengkufuri perintahnya. Segala amalan kita didunia akan terputus apabila kita kembali menghadap ilahi. Namun terdapat 3 amalan sahaja yang masih dterima allah sebagai pahala kita di akhirat nanti meskipun kita sudah meninggalkan dunia fana ini. Amalan-amalan tersebut adalah:
    1) amal jariyah
    2) ilmu yang bermanfaat
    3) anak soleh yang mendoakan ibu dan bapanya.

    Di sini jelas menunjukkan kepada kita betapa tingginya nilai rahmat dan kasih Allah terhadap hambanya, memberikan peluang untuk memperolehi pahala walaupun kita sudah berada di alam barzakh. Sekarang terserahlah kepada kita untuk mengambil peluang keemasan ini selagi hayat masih ada.

    Saya mohon agar Tuan menghalalkan ilmu ini..
    dan semoga Ilmu yang beri.. menjadi bekalan untuk Tuan diakhirat kelak, Amin..

  21. Boleh sy thu tuan..Kalau nak jual rumah lot atas tanah sendiri macam mana??..sy ada buat rumah atas tanah sendri tpi sy nk jual..cmne tu cara nya..

  22. salam tuan saya Noorizah ..saya nak tahu proses penjualan rumah nie macam mna sebenarnya ? serta pembayaran bagi khidmat peguam dan ejen mcm mna ? sebab suami ada membeli rumah di Pulau Indah, Klang . rumah atas nama suami sekarang saya dan anak2 tnggal di sabah. suami saya sudah meninggal . Baru2 nie saya ada buat keputusan untuk menjual rumah tersebut kerana memerlukan wang . saya dah ambil surat perintah mahkamah tinggi syariah dekat sabah tetapi keputusan yg dikeluarkan saya tidak dapat kebenaran untuk menjual rumah tersebut dan sekarang saya membuat khidmat peguam syariah di klang untuk mendapatkan perintah faraid dan bayaran yg dikenakan adalah dalam 5k . sekarang saya kena tunggu untuk naik kes ke mahkamah . selain tu, saya disuruh buat bayaran untuk lawyer jual beli rumah iaitu sebnyak 8k-10k kerana lawyer tersebut ada memberitahu bahawa bayaran dikenakan begitu sebab melibatkan kerja2 lain sperti mndapatkan LA dan perinth jualan . adakah bayaran tersebut betul ? ejen telah memaklumkan saya bahawa rumah tersebut dalam 200k . jadi kesimpulannya . ejen saya telah maklumkan yg saya kena bayar untuk khidmat ejen adalah seperti berikut :
    Khidmat Ejen : Rm 6360.00 (untuk jualan rumah 200k )
    Lawyer untuk jual beli : 8k-10k
    lawyer syariah : 5k
    boleh saya tahu betulkah pembayaran bagi mereka seperti berikut ??

  23. Assalamualaikum..
    Rumah Di Kawasan Bandar Tasik Kesuma, Beranang Selangor Dibeli Dalam Tahun 2007.
    Dulu Masa Beli Atas Nama Saya. Tahun 2012, Saya Settlekan Loan Dan Tukar Tukarkan Kepada Nama Isteri. Geran Telah Kami Miliki. Tahun 2017 Ni Berhasrat Ingit Menjual Rumah Tersebut. Adakah Akan Dikenakan RPGT?

    Atau Ada Masa sesuai Untuk Saya jual?

    Terima Kasih Tuan…

  24. A’kum Tuan,

    Saya Zainul berminat hendak jual rumah di Taman Koperasi Polis Fasa 2. Boleh tak saya dapat maklumat harga pasaran rumah di kawasan tersebut. Ada jiran saya beritahu (2 tahun lepas) semasa untuk pindah milik rumah kepada anak mereka, nilai rumah untuk kawasan tersebut 600K.

  25. Assalamua’laikum tuan,

    Mohon pencerahan sedikit … abang saya sedang dlm proses menjual rumah. Rumah atas nama bersama isteri. Jual rumah guna ajen. Sudah dapat pembeli dan pembeli sudah bayar deposit kepada peguam. Kemudian dapat makluman dari pihak lawyer bahawa beliau telah diisytiharkan muflis. Beliau tidak pernah mengetahui bahawa beliau muflis sehinggalah diberitahu peguam. Muflis pun sebab x bayar pinjaman perumahan terbengkalai beberapa puluh tahun dulu (beliau kini berumur lebih 60 tahun).

    Bolehkan urusan jual beli dibatalkan oleh pihak penjual?

Leave a Comment